尽管东莞早在年初就取消了首套房贷利率下限，并出台了多项楼市利好政策，但与往年相比，今年的“小阳春”还是稍显逊色。

近日，东莞市住建局发布了《2024年3月东莞市商品住宅网上签约销售情况》以及《2024年3月底东莞市分镇街新建商品住宅库存情况》两份报告。

从报告数据来看，3月东莞楼市环比2月“量涨价跌”，由于低价成交项目网签增多，拉低整体成交均价，新房网签均价约27126元/平，价格同比下跌了约18%、环比下跌了约5%。成交数据较2月情况相比有所改善，3月东莞新房成交环比2月上涨了约35%，二手房成交环比涨了约118%。

具体来看，东莞的4个街道和28个镇中东莞有18个镇街房价下跌，13个镇街价格上涨（东莞的行政划分主要由4个街道和28个镇组成）。

其中，南城街道价格最高，达到了4.7万元/平方米，其次为松山湖高新区，房价也超过了4万元/平。

但全市范围来看，3月东莞仅有5个镇街房价超3万元/平方米，分别是南城、松山湖、东城、滨海湾新区、长安，均为经济较发达的核心镇街。

其余镇街的房价均回落至3万元/平以下，更有一半的镇街房价仅为“1字头”，各片区之间的分化较为明显。

3月东莞市商品住宅网上签约销售情况 数据图片来源：东莞住建局官网

据东莞乐居介绍，3月东莞的新房降价潮范围持续扩大，有越来越多楼盘加入到了降价促销行列。部分位于非核心镇街的楼盘还打出清盘特惠、清栋特惠的噱头低价出货，也取得了不错的去化效果。

成交表现上，3月东莞全市一手住宅成交过百套的镇街只有两个，分别是位于滨海片区的虎门镇和位于临深片区的塘厦。

虎门镇凭借南部湾万科城5期、金众柏悦公馆等项目的持续热销，3月共售出261套房源，排名第一，成交均价在22576万元/平方米；塘厦镇紧随其后，售出了115套房源，成交均价为24364万元/平方米。

但与此同时，也有超4成的镇街成交不足30套，更有镇街零成交。

二手房市场上，3月东莞全市共成交了1889套房源，环比2月涨约118%，主要是由于2月受春节假期网签量较低的影响。

其中，有7个镇街成交过百套，10个镇街月成交不足30套。3月二手住宅成交量排名前5位的镇街分别是：南城（162套）、常平（153套）、樟木头（132套）、塘厦（129套）、东城（126套）。

值得关注的是，3月东莞挂牌量创下了近半年新高，单月挂牌总数甚至高于1月、2月加起来的总和，达到了4911套。

但价格却在持续下跌，环比2月再跌4%，达到18348元/平方米，已连续4个月价格在2万/平以下，说明当前市场环境下，东莞的二手业主对于价格的期望不断降低，二手房市场“以价换量”的现象仍在持续。

另外，就3月楼市来看，东莞几乎没有纯新盘入市，拿证推新的旧盘也非常少，楼市整体主要以去库存为主。

据东莞住建局，截至3月底，东莞全市新建商品住宅库存面积为518.82万平方米，套数为44689套。按照近一年东莞新房的去化速度，大约需要20个月才能消化完。

从区域来看，东莞目前楼市库存主要集中在塘厦、凤岗、茶山、南城、麻涌等6个镇街，新房库存均超2000套。值得关注的是，塘厦、凤岗两镇库存超过了4000套。

塘厦和凤岗是东莞临深片区比较有代表性的两个区域，深受深圳外溢购买力的影响。因此在2015年深圳客大举进攻东莞楼市之后，临深片区的房价也随之大幅攀升。

凤岗镇三面临深，也是临深三镇（塘厦、清溪、凤岗）里地理位置与深圳关联度最深的，东临深圳龙岗中心城和横岗，南临平湖，西临观澜，半小时可通达深圳罗湖、福田各地，莞深通勤十分便利，因此在前些年深受深圳购房者的喜爱。

也因此在之前市场行情好的时候，有大量新盘项目供应，造成短期供应量暴增，而近两年来受政策调控以及东莞房价逐年上涨等因素影响，深圳人在东莞买房的比重也在逐年下降，整体销售不畅也导致临深片区面临着大量库存积压。

业内人士指出，接下来，东莞在“金三银四”传统销售旺季结束以后，市场热度会有所下降，伴随于此卖家的预期也会相应降低，预计在二手房领域议价空间将会继续加大。

另外，东莞的豪宅万科松樾上周再次迎来加推。据东莞住建局，本次万科松樾备案了6套房源，主推建面约1675-1857平方米的超大别墅产品，整体备案均价53112.72元/平方米，单套总价近1亿元，价格再创新高。

万科松樾位于松山湖片区的悦榕庄酒店旁，地理位置优越。松山湖的豪宅一贯都很受本地投资者和深圳购房者的喜爱，如今价格再创新高，如果项目后续开盘去化良好，也有望给东莞楼市提升一波热度。