相伴楼市潮起潮落，当“聚焦核心城市、核心地段”成为当下绝大部分房企的布局策略，一场有关房企的大撤退行动也同步于更多城市上演。

这个过程中，面对市场仍旧低迷，房企拿地热情减退，即便是过去品牌房企扎堆进场的热门城市，也难抵变局，区域楼市形态迎来调整。

作为一线城市的上海，便正在上演着新一轮房企格局洗牌。

Part.1

土拍中消失的房企名单

随着新一轮楼市周期来临，房企们的布局之路也迎来巨大变动。

不同于数年前的外来力量新锐突起，当深陷泥潭、规模缩减成为越来越多房企常态，他们的身影开始渐渐于上海消退。

诸如恒大、阳光城等暴雷开发商自然不用多提，在资金困境看不到转机下，已然“消失”在上海市场，仅留下早期开发项目的痕迹。

除了这些早期暴雷的身影，还有很多房企在这两年也遇到了经营困难、资金危机，不得不放慢了步伐，拿地节奏有所收敛。

诸如去年4月份刚刚解禁的万科，首轮供地中，报名参拍了闵行莘庄、浦东周浦、闵行梅陇等8宗地块的竞拍，参拍率高达42%；

第二轮供地中，虽参拍积极性下降，但万科还是参与了4宗地块的竞拍，而第三轮、第四轮以及今年首轮供地中，万科则是1宗地块都没有报名。

与其过去几年高扩储的态势画风变化略大，要知道，解禁前，万科还在通过合作、旧城改造、收并购等方式来扩充土地储备。

还有上海本土中华企业，2022年时，中华企业在房企拿地权益金额排行榜上居第9位，然而到了2023年，中华企业已经滑出20强榜单。

当年，中华企业仅报名了2宗地块的竞拍，斩获了1宗宅地。而今年，在已过去的首轮土拍中，中华企业1宗地块都没有报名参拍。

再仔细观察，今年上海首轮供地中，参拍房企名单上也已经找不到“四朵金花”之一的金地的身影。

去年首轮供地中，金地还报名参拍了青浦西虹桥、嘉定徐行、嘉定新城3宗地块，最终斩获了2宗地块，总拿地金额约40.01亿元。

此外，今年以来，拿地很“激进”的大家房产、南山集团、绿城集团，也与其之前的表现有明显差别。

Part.2

债务危机、经营困难，被动减少拿地

房企拿地原因千千万，反之，不拿地的房企也是各有各的理由。

不拿地或者减缓拿地力度的第一个原因可能就是遇到经营困难与债务危机。

以万科为例，去年8月份以来，万科在上海公开土地市场上1宗地块都没有报名参拍，在非公开市场，也仅通过合作的方式斩获了黄浦区1宗旧改地块，地块总出让金额21.95亿元，其中万科“最终受益股份”约40.4%。

究其原因，与万科目前面临的问题不无关系，当前万科正遭遇阶段性经营性困难，流动性短期承压。

经营上，利润出现下滑。以万科上海区域为例，年报显示，2023年万科上海区域实现营业收入约1427.9亿元，同比上涨3.81%;而权益净利润为68.27亿元，同比下降35.21%。

偿债能力方面，货币资金大幅减少，有息负债微增。截至2023年年末，万科总负债约为1.1万亿元，有息负债合计3200.5亿元，占总资产的比例为21.3%，其中一年内到期的有息负债占比为19.5%，一年以上有息负债占比为80.5%。有息负债中，境内负债占比80.3%，境外负债占比19.7%。

摆在万科面前的问题已经刻不容缓，而最快的方式就是卖卖卖与收缩拿地。

据悉，从去年下半年开始，万科就已陆续出售了广州天河万科广场、悦榕庄酒店的股权，而在今年2月份，更是连近三年最赚钱的商业项目上海七宝万科广场折价26.3%卖掉了。

在拿地方面，2020年拿地1383亿；2021年拿地1572.8亿；2022年拿地612亿；2023年拿地538亿，而2024年第一季度拿地约11亿。

无独有偶，金地集团也面临着营收业绩齐下滑，短期现金流承压的问题。

2023年，金地集团虽然保住了销售额行业前十的地位，但经营业绩的下滑幅度不小，全年实现营业收入981.3亿元，同比下降18.4%，归属母公司净利润8.9亿元，同比降幅为85.5%。

与此同时，由于销售减少及往来款流入减少，金地集团经营活动产生的现金流量净额也同比减少了89%，2023年仅录得21.9亿元。截至2023年末，金地集团的账面货币资金余额约297.4亿元，同比下降45.4%。

负债方面，截至2023年年末，金地集团负债总额为2569亿元，资产负债率为68.7%。负债中，期末金地集团的合同负债658亿元，计息负债余额919亿元，其中，一年内到期的非流动负债约410.1亿元。

公开信息显示，2023年，金地集团花了125亿元拿地，购地金额同比下降六成。而2024年，金地并没有披露具体的预算，金地集团董事长徐家俊的说法是“根据自身经营性和融资性现金流的恢复程度进行投资决策。”

据悉，自2023年8月拿下长沙市雨花区035号地块后，金地就停止了拿地的步伐。

但值得注意的是，虽然万科和金地目前面临的债务问题比较明显，但这两家企业的土地储备并不少。

根据年报数据，截至2023年底，万科在建项目总计容建筑面积约5,885.6万平方米，权益计容建筑面积约3,727.2万平方米，规划中项目总计容建筑面积约3,303.5万平方米，权益计容建筑面积约2,080.9万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约373.9万平方米。

至于金地，也拥有约4,100万平方米土储（权益土地储备约1,800万平方米），其中一、二线城市占比约73%。

Part.3

销售疲软，拿地积极性受挫

对于部分房企来说，债务危机不拿地是被动的，而对另一部分房企来说，不拿地或是因为销售疲软，积极性受挫。

诸如2022年时，声称要深耕上海的大家房产。大家房产原名为杭州城建开发集团，创建于1982年，1999年注册“大家房产”品牌。成立四十余年来，其以杭州为中心向周边省市辐射，项目足迹拓展至安徽、上海、湖北、江苏等地区。

2022年上海首轮土拍中，大家联手浙江钱江房地产，以约12.23亿元的价格摘下了浦东新区惠南东城区中单元(PDS3-0203)A8-3地块，溢价8.7%。

该项目便是后来三开三罄的钱江大家文澜府。

公开信息显示，2022年12月项目首开，创下了约139.4%的认筹率；去年3月加推217套面积89-132平方米的住宅，认筹率约319.8%，积分也从首开的38.9分上升至65.5分；5月第三次开盘，认筹率达到294%左右，积分涨至74分，创造了惠南板块最高分纪录。

钱江大家文澜府的成功给了大家房产加码上海的勇气。在去年4月的上海首轮供地中，大家房产携手宁波维科一连参与了包括浦东周浦地块、嘉定徐行、嘉定菊园、奉贤西渡、青浦西虹桥在内的5宗土地竞拍，每幅地块都参与到最后阶段。

同年第二轮供地中，更是呼朋引伴继续加码，一连参与了包括浦东曹路地块、嘉定新城、青浦徐泾、宝山大场等8宗土地的竞拍，好运加持下，斩获了浦东曹路、嘉定新城2宗地块。

然而，这两个项目的后续发展并不如意，并未延续文澜府的传奇。

浦东地块对应的是涌潮府，该项目于去年12月27日开盘，一次性推出253套房源，开盘当日，该项目由于认购人数较少，取消公证摇号。

截止到目前为止，网上房地产显示，该项目已售住宅套数为28套，已登记住宅套数为0，去化率11%，平均每个月卖出7套房，以套均总价505万来计算的话，当前项目累计销售额约1.41亿元。

反观隔壁同一天入市的建发联发青云上，448套房源，已售住宅套数为93套，已登记住宅套数为62，去化率21%，平均每个月卖出23套房。

而嘉定项目则对应的是映翠府，该项目于2023年12月28日首开，套均总价526万。截止到目前为止，网上房地产显示，344套房源，已售住宅套数为71套，已登记住宅套数为26，去化率21%，以套均总价526万来计算的话，当前项目累计销售额约3.7亿元。

要知道，能取得如此成绩，还是在分销渠道全部打通的情况下，据悉去年映翠府佣金高达20万/套，除了高佣金，项目还给出了足够的优惠折扣。

而目前，佣金虽有下调，但还是给到了97折优惠以及车位抵用券。

另外，除了启动中介分销、给出优惠折扣来卖房外，大家房产还与链家合作，推出了 “置换无忧”服务，双方合作的内容包括：在活动期间去购买涌潮府、映翠府的新房，链家帮你置换老房子，如果在2024年6月30日前仍未能成功出售的，可在2024年7月31日前向对应项目申请免违约金退房。

与大家房产有同样问题的还有中华企业，这两年，中华企业的销售承压问题也较为突出。

去年，中华企业陆续推出中企云启春申、中企誉品银湖湾、中企云萃森林3个楼盘，但去化速度普遍不理想。

其中中企云萃森林前3期认购情况还好，四期出现认购成绩大跳水，204套房源仅有56组意向认购，项目开盘当日去化率约为25%，从去年12月份至今，项目仅网签73套房源。

松江区的中企誉品银湖湾虽有97折优惠加持，但开盘当天认购率只有18.6%，截止到目前，开盘8个月时间，该项目已售住宅套数为131套，已登记住宅套数为107，当前累计销售额约7.7亿元。

位于莘庄板块的中企云启春申情况更惨，该项目于2023年12月12日首开，共推出296套房源，套均总价784万元，截止到目前，该项目已售住宅套数为30套，已登记住宅套数为24，当前累计销售额约2.35亿元。

房子卖不动，对地产开发商来说，除了影响拿地积极性，还无法回笼资金，既影响了项目的利润，又意味着资金不能快速滚动，无法持续拿地以保证规模。

写在最后

上海第二轮土拍即将开启，届时又有哪些房企快跑进场，哪些房企黯然离场，我们且拭目以待。