2021年初，瑞银大中华区房地产研究主管分析师John Lam曾罕见地对中国恒大集团给出了卖出评级，一度震惊了市场。几个月后，恒大正式暴雷，证明了John Lam的先见之明。

而如今，这位分析师开始调转方向，在不少人仍对中国地产行业心存疑虑之际，预测中国房地产市场将逐步复苏。

瑞银开始转而看好中国地产业

近日，John Lam在香港接受采访时表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”

他预计，国内住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，中国大型地产开发商们的股票可能会出现反弹。今年1月，他已经将龙湖集团控股等几家房地产公司的评级上调为买入。

Lam毕业于香港科技大学，曾在摩根士丹利工作过一段时间。

2021年1月，John Lam下调了对恒大的评级，并将目标价从之前的14.50港元下调至6港元，成为当时19位关注恒大的分析师中唯一一位给予该公司卖出评级，并将目标股价下调至当时市场股价以下的分析师。

他的举动在当时引起了市场哗然，但随后他的担忧很快得到了证实：恒大股价在当年4月开始暴跌逾90%，当年下半年暴雷，14个月后停牌。

但现在，John Lam认为，在经历了几年的痛苦时光之后，中国房地产行业正准备缓慢复苏。

曙光已现？

虽然John Lam预计，中国今年的房地产行业销量和价格不会上涨，但降幅会有所缓解。

他认为，按面积计算，今年国内住宅销售可能会下降7%，低于2022年创纪录的27%跌幅。新屋开工率可能下降7%，较2022年39%的降幅收窄。同时，一线和二线城市的房价可能下滑10%。

Lam还预测：“一旦房价稳定下来，我们认为被压抑的需求将会回归，因为过去三年的房地产价格下跌周期导致人们推迟购买。”

John Lam还提到，由于许多房地产企业已停止购买土地和建造房屋，从而减少了供应过剩。在楼市低迷期间，中国开发商的新屋开工量下降了58%，远高于同期按面积计房地产销售37%的降幅。Lam认为，这种“去库存”可能会使国内住房的库存水平明显下滑。

中国地产市场比日本更健康？

在近期的房地产危机中，不少人会联想起此前日本和美国的房地产泡沫破裂危机。

事实上，日本用了大约15年的时间才从上世纪90年代初的大规模房地产泡沫中走出谷底，而美国则用了大约6年的时间才从次贷危机中复苏。而目前，中国大陆房价较峰值下跌近20%，与1997年中国香港楼市泡沫破裂后70%的跌幅相去甚远。

John Lam认为，中国大陆的房地产市场比日本和中国香港更健康，其危机程度也不及后二者严重。其原因是中国城市化率和家庭杠杆率较低，并且实施了严格的外汇管制，这些因素结合在一起，使中国能够比日本更好地管理房地产泡沫。

Lam认为：“我们应该期待房地产价格和新开工率在2025年6月前恢复稳定。目前，最大的争论是购房者需求如何恢复的宏观问题。”