凤凰网房产上海讯 2023年，浦东新区新房成交约2万套，约占全市总量的四分之一。然而就是这个往年上海楼市最高光的区域，如今却稍显失色。

楼盘的冷热并不相通，当滨江凯旋门在顶豪市场刷屏之际，浦东一众在售新盘却陷入艰难去化的境地。让人不禁要问，浦东楼市到底怎么了？

新推楼盘硬伤明显

去年几乎同一时间，浦东前滩百合园、华润前滩润璟开盘，认购率和入围分一路高歌猛进；但是今年的浦东，因为前滩的缺席而冷静不少。

据凤凰网房产上海站统计，2024年1-4批次新房中，浦东合计供应12个盘3531套房源，除滨江凯旋门和安高申宸院认购率遥遥领先之外，其余楼盘认购或开盘成绩都算一般。究其原因，是每个盘的“硬伤”都比较明显且难以忽视。

（网签数据统计截至2024/4/29，不排除有网签滞后的可能性）

以浦东三林板块永泰三里城（东方玉湾）为例，项目距离11号线三林站约500米，两站前滩、总价800万级、通勤便捷，原本确实应该赢面很大。

（永泰三里城售楼处/凤凰网房产上海站实拍）

但是永泰三里城3月30日开盘，252套房源至今仅售出4.5成。要知道，这个楼盘在一批次刚刚官宣之时，是被业界预测为“黑马”“爆款”的存在。为何现实与理想差距如此之大？有购房者点评称，因为“好食材请了个歪厨子”。

项目开发商为上海香印城市建设投资发展有限公司，是一家本土民企，由上海市浦东新区房地产交易市场有限公司（也是一家民企）持股90%、上海三林集镇开发建设有限公司持股10%。

开发商香印建设此次在永泰三里城项目上用了自己的销售团队，一期没有启动分销。相较于项目8.2万/㎡的均价，其装修水平却稍显敷衍：没有配备智能马桶、灶具油烟机品牌为老板、科勒的洁具等，并且卫生间甚至没有装玻璃移门。

（永泰三里城装标/凤凰网房产上海站实拍）

今日上海五批次新房官宣，永泰三里城再次加推，据传项目五一节后将启动分销，并且还会提升装修标准。但是面对“钉子户”、板块发展空间有限等问题，永泰三里城二期能否扭转颓势还是未知数。

4月30日开盘的浦发新杨思上园项目，266套房源约363组认购，1.3倍的认购率也算低于预期。

项目由国企浦发集团打造，距离高青路地铁站约1.2公里，外立面为石材+铝板+局部真石漆，容积率1.7，物业费8.6元/㎡，装标三大件配齐，弗兰卡厨电、唯宝卫浴、能率热水器。

（新杨思上园沙盘/凤凰网房产上海站实拍）

1000-1500万级是上海供应最多、卷的最厉害的产品段，虽然浦东的中企云萃森林口碑坍塌无人问津，但浦西还有中建壹品浦江之星、中海徐汇滨江项目（中海领邸）、龙盛湾上低区等楼盘待选，对比之下9.9万/㎡新杨思上园，性价比确实稍显一般。

但是它有一个新杨思规划，整个区域2.72平方公里，涵盖住宅、商业、办公、酒店和文化等业态，定位“上海生活消费新高地”。另外项目还有一个九年一贯制学校规划，可以满足上学需求。

项目周边当前没有特别成熟的商业配套，规划的40万方的开放式街区落地还需要时间，附近1公里内有亿丰时代广场和一些底商，到世博源约3公里直线距离。

总体来看，新杨思上园自住非常不错，但投资属性存疑，至于新杨思区域规划是“大饼”还是“利好”，也需要等待时间的检验。

此外，前四批次浦东供应的12个项目中，观宸润府、金鼎睿府、陆家嘴锦绣云澜等，均已进入续销阶段。

续销项目后继乏力

不止新面孔缺少吸引力，浦东众多老盘也鲜有水花。据凤凰网房产上海站统计，当前浦东至少有34个新房项目在售，整体网签率仅37%，其中新场、航头、金桥、曹路等多板块新盘销售失利。

（以上网签数据统计截至2024/4/28，不排除有网签滞后的可能性）

以浦东曹路为例，板块内两盘建发联发青云上、涌潮府同在去年12月底入市，如今5个月过去，青云上网签21%、涌潮府网签12%。

两个项目都是5.15万/㎡，涌潮府距离规划中的崇明线更近，但青云上离9号线曹路站和恒越荣欣广场更近；另外涌潮府有连廊，青云上社区体量更大。

曹路是浦东的动迁大居，这里的动迁房虽然户型不如商品房，但社区品质、外观都不错，而价格却只要3-4万/㎡，因此青云上和涌潮府两个项目在这里难以打开市场。

新场同样有两盘在正面对决，并且销售成绩更加惨淡。板块内的同润新云都会去年8月开盘，至今只卖出5套房，二期网签率仅1%；招商象屿·星耀翠湾去年11月开盘，网签率也是1%。

和浦发东望、森兰航荟名庭、森兰海天名筑、港城云樾观海等盘一样，虽然开发商启动分销、用足折扣，但对项目销量依然帮助不大。

惠南、新场、祝桥、航头板块的交通不便，金鼎睿府的口碑翻车，还有一些“僵尸盘”的躺平，购买力的减少，都让浦东楼市进入新的格局。

未来供应有看点

抛开现象看本质，浦东楼市的短暂熄火，自然是因为供应端摆上货架的商品吸引力不足。

虽然楼市进入“冷静期”，但买家对优质项目的渴求并未消失。刚需客户看中离地铁近，改善客户考察板块价值，高端改善需求更是依旧强劲。

试想一下，如果是唐镇、前滩、陆家嘴滨江又有新供应，浦东的抢房潮会不会重现？

凤凰网房产统计，除以上在售项目外，接下来浦东至少还有24个楼盘将入市，有爆款加推，也有大家非常关注的全新盘。

比如陆家嘴滨江凯旋门还有别墅待加推，世博上钢街道联动价10万的地块待拍，张家浜浦开云璟三期、汤臣君品待入市，金桥金海路站地铁上盖的浦发唐城项目，美亚&春宇项目，华发周浦项目等，都是许多人紧盯着的对象。

写在最后：

很多地产从业者会发现一个现象，浦东的买家全上海看房，浦西的居民很少愿意跨过黄浦江。积压的库存如何消化，新增的供应能否改变局面？我们期待一个全新的浦东楼市尽快到来。