(本文转载自公众号层楼,作者江公子,凤凰网房产已获授权)

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先前，杭州某盘推出的“五一特价房”活动，在网络上炸开了锅。

当中不乏“杭州第一降”等犀利用词，引得无数购房者前来询问，杭州新房降价了？

相比杭州新房是否降价，我更期待的，是杭州何时才能重返“神户型”遍地的黄金年代。

若是能紧跟广州步伐，同样放宽对建筑容积率的限制，或许会比“特价房”所带来的降价预期，更加实际。

自打去年11月，广州市出台了《广州市建筑工程容积率计算办法》新规后，最新亮相的新盘户型，个个惊艳绝伦。

这面积“偷”的也太多了，阳台、设备平台、飘窗……算下来，得房率接近100%。

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广州这政策一出，福州、珠海、长沙等城市相继跟进。

主体内容大差不差。

比如长沙，文件中提到，新建住宅项目封闭阳台按水平投影面积的二分之一计入容积率和建筑面积，居住建筑阳台也是如此，且不超过套内建筑面积的20%。

广州则是住宅套内半开敞空间半计容比例由原来的不超过套内建筑面积的15%，放宽至20%，且连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深。

福州新政中的，允许设置跃层户型，则跟广州的套内面积超过144㎡的复式住宅，客厅、起居室调控部分层高基准值由原来的6米，放宽至7.2米。

说白了，就是放宽阳台、设备平台、架空层、入户花园、飘窗等的限制，在不违反建筑新规的前提下，增加新建住宅的室内得房率。

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其实，早年的杭州也通过类似方式，增加室内得房率。

那时，89㎡实际可使用面积接近120㎡的例子，不胜枚举。尤其萧山，曾是杭州“神户型”盛产大户。

直到现在，美哉美城、和美家、御景蓝湾等，都是杭州户型界的巅峰代表，无盘能超越。

2018年，浙江省出台的《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测算技术规程》，大大限制了杭州的可拓展面积。

也是自那年起，杭州的三房两卫户型，从原先的89㎡，一下子扩大到95㎡，甚至100㎡。

美哉美城约96㎡户型

可去年3月起实施的《民用建筑通用规范》，把“偷面积”的路堵得更严实了。

原本，浙江省的建筑规范里，一定面积内的公建化全封闭阳台，也可以按一半计入销售面积，但《民用建筑通用规范》要求，全封闭的阳台要算全部面积，只有完全敞开式，附设于建筑外墙的才可以按一半面积销售。

上周直播时，有网友提及，在杭州只要房子有140㎡基本就不用换房了。

这话对也不对。若是早年的户型，140㎡确实够用，毕竟还有额外赠送面积；可若是这两年的户型，140㎡入住后会发现，怎么每个空间都那么小呢。

既要满足房间量、又要遵守建筑新规，最直接的解题方式，不是缩小各空间的尺度，就是扩大户型。

也就是说，如今的160-170㎡，实际使用面积跟早年的140㎡差不多持平。

要是杭州能重回当年“神户型”遍地的巅峰时期，那么省下的几十平米，可不是比楼盘的特价房来得划算。

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不过，自从广州新一代户型亮相市场后，二手房东们叫苦不迭。

尤其是这几年楼市爆火时买入的业主，原本还想着交付后卖个高价，可自身户型不给力，市场行情又一般，意向客户全跑去买新房了。

这或许也是为何，杭州迟迟未跟进的原因之一吧。

如今房东狂卷品质，已经让周边房东暗叫不好，但好在还能以价换量；若是新房的得房率进一步提升，那么二手房仅剩的一点优势（现房、得房率），会被进一步抹掉。

二手房若卖不掉，置换的链条便停滞，久了也会冲击新房。

所谓“成也萧何败萧何”，换做是你，是希望杭州尽快跟进，还是维持原状呢？