编者按

今年以来，一线城市豪宅供应井喷、成交爆发，呈现出一片火热的特殊行情，因此2024年被业内称作“豪宅新纪元”。凤凰网房产上海全新策划【今天的豪宅】旨在通过测评调研、案例分析、访谈沙龙等形式，解说新时代的豪宅市场。

中海顺昌玖里单日劲销196.5亿拉开了上海豪宅刷屏全国的序幕；

此后，融创外滩壹号院二期单日销售额99.97亿元，位列上海销售额第二；

“巨富长”神盘凯德茂名公馆，近四倍认购，提前锁定“日光”；

更早之前，总价三千万级的绿城外滩兰庭，166套开盘即日光。

一个个现象级豪宅全都发生在黄浦，吸引业界越来越多的关注。那么，今年黄浦的豪宅市场到底怎么样呢？

Part.1

千万级豪宅至今供应1445套，平均去化74%

2021年至2023年这三年，黄浦豪宅楼盘总共供应6个。2021年共有4个豪宅楼盘入市，到了2022年、2023年，每年仅有1个豪宅楼盘入市。

当时间来到了2024年，黄浦至今已经有6个豪宅先后登场。从供应套数来看，2021-2023年黄浦豪宅总供应套数为891套，截止目前今年黄浦豪宅已有1445套房源入市，比前三年的总和还要多554套。这还不算接下来黄浦未入市的豪宅楼盘。

根据凤凰网房产上海站统计，今年以来前四个批次黄浦区共有6个单价10万 以上的豪宅，总供应1445套房源。这6个豪宅项目分别为黄浦庆城府、露香园云宸、绿城外滩兰庭、中海顺昌玖里、融创外滩壹号院二期、凯德茂名公馆。

在寸土寸金的黄浦，今年入市的新房基本上都是高端豪宅，且大多是老盘加推。如凯德茂名公馆、融创外滩壹号院、露香园、五坊园。只有中海顺昌玖里、绿城外滩兰庭两个楼盘为新建项目。

从价格上看，从今年开始黄浦新房天花板一再突破。一批次的黄浦庆成府新房均价14.65万/㎡，二批次的绿城外滩兰庭新房均价16.3万/㎡，露香园云宸新房均价16.3万/㎡，三批次的中海顺昌玖里以17.2万/㎡的价格入市，成为黄浦目前最贵的新盘。

在如此扎堆的供应下，黄浦新房豪宅的市场表现究竟怎么样？在触发积分方面，6个豪宅项目中，绿城外滩兰庭触发了积分，入围积分为58.88分；凯德茂名公馆也已触发积分，入围分待公布。

从网签去化情况来看，目前已有5个豪宅项目已开盘，平均去化率约为74%。其中绿城外滩兰庭去化率为99%，中海顺昌玖里去化率为91%。还有一个凯德茂名公馆待开盘，共推出75套房源，目前已结束认购，将于5月16日开盘。

Part.2

黄浦豪宅的价值逻辑

在上海很多豪宅项目热卖，最核心的价值在于地段和倒挂。作为上海顶流豪宅地段，黄浦老西门、董家渡、新天地、淮海中路，虽然肉眼可见豪宅新房价格有一定的上涨，但一二手房依然存在一定的倒挂空间。

以新天地板块为例，中海顺昌玖里新房均价17.2万/㎡，周边二手房翠湖天地御苑，今年3月成交单价20.4万/㎡。一二手倒挂率18.6%。

作为市中心顶流豪宅板块，新天地的地段价值不言而喻。这里有上海最重要的革命历史文物保护单位一大会址，以及太平湖。它是一个新老上海人都认可的豪宅板块。很多人对于这片土地都带着独特的情怀。

板块内的翠湖天地项目，原是上海旧改项目，背后的开发商瑞安，正在赋予区域和城市更多的意义。板块内的翠湖天地六期也即将进入市场。

董家渡板块内两个项目，绿城外滩兰庭新房均价16.3万/㎡，融创外滩壹号院新房均价16.8万/㎡。对比融创外滩壹号院一期二手挂牌均价22万/㎡，平均倒挂率约33%。

董家渡板块原是黄浦老城厢，随着城市更新，董家渡板块的城市面貌已经焕然一新，正形成一片豪宅聚集地，豪宅氛围比较好。

老西门板块毗邻外滩董家渡金融圈，与陆家嘴金融区隔江相望。露香园云宸新房均价16.3万/㎡，黄浦庆成府新房均价14.65万/㎡。今年2月老西门板块的复兴珑御二期成交了1套183平户型，二手成交价19.2万/㎡，平均倒挂率约24.5%。

位于黄浦淮海中路板块的凯德茂名公馆，新房均价16.8万/㎡，对比凯德茂名公馆二手挂牌均价26万/㎡，依然拥有明显的价格优势。

黄浦是最一个特别的区，它对标是世界级的城市，而不仅仅是上海的黄浦。比如日本东京、韩国首尔、美国纽约、英国伦敦等。这些全球一线城市的市中心区域，都代表着世界级豪宅的标准。

去年，泽平宏观发布了《全球一线城市房价比较：2023新版》，从数据中可以看到，上海市中心房价已经位列全球前列。

数据来源：泽平宏观

根据Numbeo数据，按市中心区域房价（以使用面积算）来排名的话，上海排在全球前五名，赶超纽约、伦敦等城市。

全球房价最贵的城市是中国香港，约27.5万/m²。排名全球第二的是瑞士苏黎世，约18.56万/㎡。上海排在第三名，市中心的房价约为18.1万/m²。第四名北京，其市中心的房价约为16.6万/m²，第五名深圳，其市中心的房价约为16.5万/m²。

如果对比顶级豪宅单价，上海中心区则低于国际城市。比如，纽约曼哈顿的公园大道432号，房价约52.56万/㎡，而上海黄浦区太平湖畔的翠湖天地，链家二手挂牌均价约22.6万/㎡。

Part.3

后续豪宅供应以风貌别墅为主

黄浦后续的豪宅供应，以城市更新项目为主。待入市的豪宅产品多以超高层 风貌别墅的组合，其中风貌别墅是最大的看点。不仅占据核心地段，而且产品也是大面积改善户型。

据悉，黄浦待入市的风貌别墅项目有五坊园四期、露香园二期。另外，中海顺昌玖里（70街坊）将推出建面约285-540㎡联排，中海顺昌玖里（69街坊）将推出建面约285-540㎡别墅。

黄浦人民广场板块内的海玥黄浦源，还将推出位于7号地块的风貌别墅，建面约330-552㎡，预计价格25万/㎡。

风貌别墅也是城市更新留下来的一类豪宅产品，目前黄浦区已经完成了人民广场、豫园老城厢、新天地区域几乎所有二级以下旧里的征收工作。

区别于郊区别墅，风貌别墅占据着市中心最优质的的地段，拥有高能级的配套资源。曾经上海的石库门建筑、里弄住宅，正以风貌别墅的形态重新出现在楼市中。既有百年历史底蕴的沉淀，有具备现代豪宅的稀缺性。

结语：

黄浦区是上海16个区中面积最小的一个，占地仅约20.52平方公里，却拥有着外滩、豫园、老城隍庙、南京东路等独一无二的地段。

不仅位于城市繁华深处，同时具备城市历史人文价值。从豪宅的热销也可以看出，高净值客户对于黄浦豪宅价值的认可。

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