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编者按

今年以来，一线城市豪宅供应井喷、成交爆发，呈现出一片火热的特殊行情，因此2024年被业内称作“豪宅新纪元”。凤凰网房产上海全新策划【今天的豪宅】旨在通过测评调研、案例分析、访谈沙龙等形式，解说新时代的豪宅市场。

提起杨浦，很多人都会联想到：棚户区大户、破旧老弄堂......

其实关于杨浦，你了解得太少太少：这里曾是上海规划中的市政府、市中心，中国最早的现代工业在此发祥，中国最早的城市规划在此实施......

杨浦不仅有万众瞩目的象牙塔复旦同济双雄，还有全球最大的永久性极限运动公园，全球首家安徒生童话主题公园，全市唯一生态岛屿式公共中心......

杨浦2035宏伟蓝图更是让人心潮澎湃：这里将打造286万㎡CAZ中央活动区，15.5公里魔都中心城区最长滨江岸线贯通在即，还有一排的滨江一线豪宅正在规划中......

今非昔比的除了城市界面，还有房价。据悉，后续杨浦待入市项目，已浮出水面的，一共14个：最低联动价9.2万元/㎡，最高联动价21万/㎡。

Part.1

旧貌换新颜

虽然杨浦区因为种种历史原因、地理因素没落了很久，但是现在的杨浦正在崛起。俯瞰杨浦，江岸芦苇荡漾，往昔“工业锈带”变身“生活秀带”，杨浦滨江焕新了。

交通上，形成了“一桥两环五线五隧”的立体交通网络，目前区域内轨道交通线路有4号线、12号线、18号线、20号线和24号线。而未来杨浦还将打造“一桥、两环、八线、九隧”的立体交通网络，让出行更加舒心便捷。

商业上，至于杨浦的商圈资源，第一个提到的就是与徐家汇、淮海中路、中山公园等顶级商圈齐名，上海四大城市副中心之一、十大商业中心之一的江湾五角场，吃喝玩乐一步搞定。

还有被称为上海北部的“小淮海路”——控江路鞍山路商业圈，与五角场一南一北，遥相呼应，避免了人气分流的隐患。

教育上，杨浦拥有多所重点高中，被誉为“上海学府中央区”。此外复旦大学、同济大学、上海财经大学、上海第二军医大学、上海理工大学、中国人民解放军海军军医大学，这些国内一流学府，都坐落在杨浦。

公办优质校也是高手如云，有打虎山路一小、二师附小、上音实验九年一贯制、复旦二附中、铁岭中学等。毫不夸张地说，杨浦无弱校。

医疗上，新华医院、长海医院、肺科医院、东方肝胆、红房子妇科（杨浦院区），都是全国排得上名的三甲医院。

产业上，按照规划，到2025年，杨浦滨江将有30家以上在线新经济头部企业，3000家以上的在线新经济企业，20万以上从业人员在此聚集，产业规模超过3000亿元，成为全国经济密度最高区域之一。

目前杨浦滨江已经集聚美团、抖音、B站、中交、中节能等国内外知名头部企业，吸引投资总额超千亿元。在头部企业的带动下，一批“瞪羚”“独角兽”企业不断汇聚杨浦。

同时，对工业遗产精心设计巧利用，筑巢引凤让海内外高层次创新创业人才近悦远来，到2026年，杨浦滨江南段将有270万方商办体量投入使用，27万创新创业人才将汇聚于此。

Part.2

一边拼积分，一边卖不动

与城央其他区相比，杨浦区新房供应量还是比较充足的，尤其是杨浦滨江一带。

据统计，2023年，城央7区共32个楼盘开盘，供应房源11530套，而杨浦区就有8盘开盘，供应房源3200套。

从开盘情况来看，呈现出显著的冷热不均的现象。部分热门板块的热门楼盘，屡次触发积分，连看个沙盘都要排队，比如千人认购的瑞仕云曜璟庭、去年四开四罄的缦云上海。

2023年3月缦云上海项目首开，2.5小时售罄43亿；2023年5月项目第二次开盘，认购率达262%，积分81.68分；2023年9月项目第三次开盘，4小时售罄60亿。

12月16日，缦云上海迎来第四次开盘，3小时劲销41亿，至此，全年9个月累计总销售151亿，可谓是当之无愧的年度顶流红盘。

在早前中国指数研究院公布的2023年1-11月上海商品住宅销售金额榜单中，缦云上海以100.66亿元的销售金额稳居榜单第三名。

瑞仕云曜璟庭也是去年比较出圈的一个楼盘，该项目于去年4月份首开，推出341房源，均价109900元/平方米，最终项目共收到1097组意向认购，认购率高达322%，成为去年新房市场上为数不多的“千人摇”红盘。

去年6月份，项目二批次房源迎来加推，虽然仅隔了2个月，但项目依旧收到了594组意向认购，认购率291%。

而有的地方，楼盘优惠力度也不小，但客户到访和销售却十分一般，行情就显得有些落寞。

去年11月，北京金隅开发的项目金隅外滩东岸入市，该项目位于杨浦内环，邻近周家嘴路（北横通道）与内环高架，均价为11.96万元/平方米，主力户型为建面约99平方米，但即使位于一手豪宅稀缺的内环，推出的房源仅有60套，项目认购率也仅有73%。

克而瑞数据显示，项目开盘当日去化率仅37%，至今仍在续销中，根据网上房地产数据，截止到目前，项目60套房源可售房源还剩27套，网签去化率55%。

去化表现不佳的还有中原板块的杨浦城投悦江湾，该项目于今年1月份首开，一次性推出290套房源，均价9.9万/平方米。

其官微显示，该项目在认购期间共收到179组有效意向认购，认购率约61.72%。开盘当天，项目仅去化约52%。截止到目前，上海网上房地产显示，杨浦城投悦江湾已售住宅套数为134套，网签去化率46%。

事实上，板块内部冷热不均、板块之间冷热不均的现象，在上海新房市场由来已久。

不同区域间的市场认可度、政策扶持力度的不同，以及项目自身的产品力，导致分化明显，这也是当前整个市场都正面临的问题。

未来，不止是杨浦区，各区域分化会进一步加剧。

基于当下购房者对新房产品的感知，已不再只局限于地段、户型、面积、总价。在供求关系逆转的时代，只有真正触动客户的产品，才能突出重围；尤其是对于改善客而言，对项目的产品力有着更深层次的追求。

此外，随着市场愈发成熟，以改善需求为主的板块客群或演变成，部分项目降价减配吸引入门级客户，另一部分则锚定高端客户。

Part.3

供应“井喷”，新房房价再度拔高

这两年，不仅是杨浦招拍挂市场的小年，更是杨浦的“旧改大年”。

从去年至今，整个杨浦区公开市场共成交4宗涉宅地块，非公开市场共成交8宗，总出让金额268.84亿元。

据不完全统计，接下来，杨浦将有14个楼盘待入市，大多集中在“杨浦最贵地段”八埭头核心区（平凉路街道）和大桥东核心区（大桥街道）内，包括高层、小高层、联排别墅、独栋别墅，总价在1000-5000万区间。

其中，中建壹品浦江之星、保利琅誉及瑞安翠湖滨江三个项目属于首开；中信杨浦滨江八埭头项目、保利置业&华丽家族平凉社区项目、招商蛇口平凉社区项目及上海城投四个项目均在2023年刚拿地；而越秀长海社区002-05地块、中建三局定海社区H4-10地块以及保利发展平凉街道45街坊则是在今年拿地。

此外，由上汽集团开发的滨江晶典项目，今年或将也有可能入市，不过该地块非常迷你，总住宅套数仅42套。

值得注意的是，新房巨量供应的同时，杨浦区的新房房价也将再次上升一个高度。

过去，我们一直认为新天地、浦东陆家嘴、浦西外滩这些传统的豪宅板块才是全上海的价值高地，但翻看当下的新房价格时，我们会发现杨浦滨江正在异军突起。

在2023年平凉路多宗历史保护风貌土地公示遴选结果之后，中信泰富、招商与瑞安组成了上海内环内一个新房总价段近5000万级别的低密豪宅板块，这3大项目不仅成片开发，联动价还可能都突破20万 /平方米。

结语：

21世纪的杨浦经过二十多年的发展已经成为一个内环内较为舒适的居住社区。特别是杨浦滨江沿线，与世纪之初相比已焕然一新。完善的生活配套，便利的交通，焕然一新的城市界面，多样化的社区定位，让其成为众多购房者置业的选择。

城市更新、风貌建筑、杨浦科创带等项目是杨浦未来的重心所在，虽还需耐心等待，但庆幸的是，与许多没有空地、没有拆迁预期的区域相比，杨浦起码还可以等，不是吗？

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