市场周期：2024年4月29日至5月5日

出品时间：2024年5月6日

出品人：凤凰网房产北京

市场综述：本周（4月29日至5月5日）北京楼市迎来重磅政策——13年来首次调整限购。由于新政发布后即是五一小长假，加上网签备案存在滞后性，无法从官方数据考察北京楼市新政后的实际表现。

不过，凤凰网房产从多个位于五环外的楼盘了解到，新政发布后客户到访量有明显提升，成交量也超出预期；五环内的楼盘受新政影响不大，但个别楼盘通过加大优惠力度，实现了较好的去化效果。

数据端：二手房网签量大幅下滑

本周（4月29日至5月5日）北京市场新建商品房网签1639套，环比下降44.42%；面积约11.33万平方米，环比下降40.91%。其中，新建商品房住宅网签845套，环比上涨4.71%；成交面积约8.63万平方米，环比下降11.51%。单日网签方面，4月30日最高，新建商品房住宅网签套数为594套。

2024年5月第一周北京新建商品房住宅/新建商品房网签套数

2024年5月第一周北京新建商品房住宅/新建商品房网签面积

二手房方面，本周（4月29日至5月5日）累计网签1663套，环比下降59.48%；面积约14.67万平方米，环比下降57.09%。其中，二手房住宅网签1520套，环比下降58.26%；成交面积约13.34万平方米，环比下降58.04%。

2024年5月第一周北京二手房住宅/二手房网签套数

2024年5月第一周北京二手房住宅/二手房网签面积

从北京4月份市场整体成交情况来看，新建商品房共成交9160套，网签面积约72万平方米；新建商品房住宅成交总套数为3469套，网签面积约39.73万平方米。

二手房累计成交15050套，网签面积约128.99万平方米；其中二手房住宅成交总套数为13354套，网签面积约118.1万平方米。

与拥有小阳春的3月份相比，北京4月份无论新房还是二手房，网签数据均有一定下滑。其中，新房网签数据环比下降2.5%，二手房网签数据环比下降6.5%。

2023年1月-2024年4月北京新建商品房住宅/二手房住宅网签套数

「五一」北京楼市实探：新政后劲儿明显

4月30日，北京楼市喜迎13年来限购政策的首次调整，即“已拥有住房达到限购套数的居民家庭，可到五环外新购一套住房”。那么，新政发布后北京楼市表现究竟如何？

由于新政发布后即是五一小长假，加上网签备案存在滞后性，无法从官方数据考察北京楼市新政后的实际表现。

不过，凤凰网房产从多个位于五环外的楼盘了解到，新政发布后客户到访量有明显提升，成交量也超出预期；五环内的楼盘受新政影响不大，但个别楼盘通过加大优惠力度，实现了较好的去化效果。

凤凰网房产发现，新政发布当晚，一石激起千层浪，不少开发商迅速做出反应，纷纷挂出“24小时不打烊”的海报，为购房者随时看房、选房提供便利。

五一期间，虽然传统的“红五月”已不复存在，但开发商乘新政东风，积极推出大力度优惠政策和特价房源，以此吸引客户到访促进成交。

保利北京节后第一时间发布了战报。信息显示，五一期间保利北京公司6盘在售，实现8.4亿的销售额。其中，位于顺义马坡板块的保利·颐璟和煦，五一期间售出37套房源。

保利·颐璟和煦售楼处现场

位于朝阳东坝板块的改善型楼盘保利·天汇，新政发布90小时内实现11套房源的去化。据项目工作人员介绍，部分客户新政后增加资格购买，看房激情明显增加，来访成交均显著提升。五一小长假期间，该项目到访量约280组，共成交15套房源。

保利·天汇售楼处现场

位于石景山广宁村板块的保利·璟山和煦同样位于五环与六环之间，受新政影响，从内城过来看房的客户明显增多，五一期间该项目共成交15套房源。

招商北京旗下多个楼盘同样表现有所提升。地处通州梨园板块的招商·璀璨公元，整体来访有所回升，5天约有150组客户到访；位于石景山首钢板块的元玺，客群整体和新政前基本一致，五一假期成交27套房源，实现31753万元的销售额。

元玺售楼处现场

位于亦庄河西板块的招商玺受新政影响较为明显，五一假期来访量明显增加，日均到访量达到100组来访以上，截止到5月5日该项目已经新增认购21套，销售金额3.2亿元。

招商玺售楼处现场

除此之外，中建壹品发布了三盘热销的五一收官战报，大兴·星光城|星樾、颐和公馆、御璟星城三盘共成交102套房源；西红门板块的新盘御璟星城·元启在五一期间正式开放营销中心，客户到访量突破400组。

中建壹品战报

位于昌平南邵板块的建发观堂府，地处北六环附近，五一期间销售40套房源；位于西五环旁的高端豪宅香山樾，主推185-275㎡的大平层产品，五一期间实现5.28亿的销售额。

香山樾售楼处现场

北京建工布局房山的双盘揽星樾和揽星宸，五一期间共成交37套房源；位于大兴黄村板块的绿城·晓月和风，五一期间共成交40套房源，实现2.8亿的销售额。

北京建工·揽星宸售楼处

北京建工·揽星樾售楼处

总体来看，北京430新政的发布，不仅促进了五环外楼盘到访量、成交量的增加，五环内一些热门楼盘的关注度同样有所提升。

建发观堂府售楼处

晓月和风售楼处

合硕机构首席分析师郭毅认为，一些五环外原本客户基础就比较好的区域，客户到访量增加更加明显，而内城的一些改善家庭也会因为市场预期的改变而新增一些客户看房选房，包括六环沿线的一些刚需盘客户到访量也有所增加。但是真实的成交量提升更多还是在五环外。

政策端：

全国政策

中央政治局会议定调房地产

4月30日，中共中央政治局会议召开。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。

要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。

这类城市应暂停新增商品住宅用地出让

5月1日，自然资源部办公厅发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。

《通知》显示，各地要立足当地经济社会发展、市场实际需求以及资源、环境、人口等约束条件，以人定房，以房定地，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排。市、县自然资源主管部门要在本级党委政府领导下，积极配合做好住房发展年度计划的编制和实施，要依据住房发展年度计划确定的住房建设需求，编制2024年度住宅用地供应计划（以下简称供地计划）。

《通知》还要求，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）—36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

本地政策

北京优化调整住房限购政策

4月30日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》。通知显示，为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，在执行现有住房限购政策的基础上，允许相应的居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

楼盘端：

住总昌平百善镇新盘案名发布

5月1日，位于昌平未来科学城西区——百善镇中心区西部地块的住总新盘案名正式公布：住总·清樾府。

住总·清樾府区位图

根据设计方案，项目0004、0006、0013地块均设计为4层洋房社区，西侧0004地块规划16栋住宅楼，东侧0006地块规划28栋住宅楼，南侧0013地块规划18栋住宅楼，全社区共62栋住宅楼，体量较大，均为南北朝向。

中建壹品·西红门6035地块案名公示

5月5日，位于大兴西红门板块的中建壹品新盘案名正式公布：御璟星城·元启。具体来看，该项目共规划20栋楼，涵盖了4-9层的舒适洋房与11-15层小高层。

土地端：

海淀永丰南宅地正式挂牌

4月30日，北京市规划和自然资源委员会正式挂牌一宗住宅用地，该地块位于海淀区西北旺镇永丰产业基地，京土储挂（海）[2024]016号，交易起始价78亿元，销售指导价9.3万/㎡，浮动8％，达到土地溢价上限后，销售指导价为9.6万/㎡，浮动8％。

公开资料显示，海淀永丰南0055等地块土地面积达到89529.8平方米，建筑控制规模不超过222463.3平方米。其中的0058、0072地块为商品住宅用地，占地面积约4.48公顷，建筑规模约9.86万平方米；而0055、0064地块为商服配套用地，占地面积约4.47公顷，建筑规模约12.38万㎡。。

北京城建摘得房山长阳地块

4月30日，北京迎来一场土地出让活动。据北京规自委消息，北京城建以16.03亿元摘得房山区长阳镇FS00-0101-0002、0003地块R2二类居住地块，销售指导价4.8万元/平方米。

该地块位于房山区长阳镇，建设用地面积34786㎡，建筑控制规模≤84979㎡，销售指导价4.8万元/㎡，控高60米，容积率2.8，配建12班幼儿园。

证件端：

4月29日至5月5日，北京3盘取得预售证，分别为帅府·京彩世界、北京德贤华府以及缦云ONE，共涉及752套住宅房源。