南京房价的深度调整，牵动着千家万户的心。

越来越多的业主，团结一致，打响了房价保卫战！

过去，我们看到江北业主发布「核心区业主告知书」警惕中介操控房价；接着又有江核保利西江月的业主发文“关于中介恶意做空西江月房价的提醒”，奉劝其他业主“不要被牵着鼻子走”。

最近，房价保卫行动又蔓延至鼓楼滨江和河西奥体，楼市的这场变化如同一场无声的风暴，悄然席卷着这座城市的经济和民生。

在过去的几年中，从繁荣到降温，南京的房价变动给市场参与者带来了前所未有的挑战和机遇。

河西一小区业主委员会发布“温馨提示”：警惕部分不良中介恶意拉低小区二手房价

5月10日，河西奥体新城翠杉园业主委员会发布“温馨提示”，内容主要为：

警惕部分不良中介恶意拉低小区二手房价，多人精心做局设套，恶意打压价格，严重损坏了小区房价稳定。

与以往我们常见的小区某位业主发文不同，本次发声的“领头人”为奥体新城翠杉园住宅小区业主委员会，文中不仅列举了小区的优势和业委会成立以来的民生举措，同时也提到，业主委员会将和业主一起，联合街道和物业等相关部门，群策群力打造美丽家园。

从单打独斗进化到文明的“群体力量”，

从过去小区业主闹哄哄搞“小区房价指导价”、“资产保卫战”，升华到现在优雅的“群策群力”、“提升内生性价值”；

并理性号召：房价少一点波动、多一点稳定，网络少一点戾气、多一点祥和。

这是河西奥体新城翠杉园业主的水平、这是当代文明人面对房价下跌的理性应对方式。

没有满屏的喊口号，戾气横生、怨声载道，留下的只有：

● 既尊重市场，又警惕中介成交的个中套路；

● 理性的有事说事，就事论事，见招拆招，情绪稳定。

那么，该小区的房价究竟历经了怎样的变化？

下图，是一张河西奥体新城翠杉园的成交图▼

2021年3月，成交单价6.77万/㎡，

2024年4月，现在的成交单价是4万/㎡出头。

单纯从这个截图来看，翠杉园成交价从6.77万一平跌到现在4万一平，2.77万/㎡的巨大价差，业主岂不是身价急剧缩水？

我们首先给答案，单纯从表面看绝对值的房价，从而判断整个小区的房价水平，显然是武断且错误的。

一个是71平2房，一个是80平的3房，户型也不同。

目前，奥体新城，多数成交也在5万/㎡左右。房价下行调整，确实是客观存在，但远没有那么大的下跌幅度。

而且，二手房的重要特点是“一房一价”，每个楼栋、每个楼层以及每个户型的特点不同，窗前的景观不同，装修不同、房主卖房的原因也不同。

就算房价数据是客观存在，但很多专业度不够的中介，或者是别有用心的中介，就擅长拿极端案例和各种套路去PUA业主，利用各种信息不对称，制造焦虑与恐慌，从而动摇房东和购房人的心理，击穿心理防线，从而达到成交目的。

3年房价缩水200多万？ 鼓楼滨江两小区业主，抱团保卫房价

最近，南京鼓楼滨江中冶盛世滨江、深业揽江府的业主们联手发布告业主书，呼吁邻居们打响房价保卫战。

“周边同档次小区的交易价格，稳定在5.6-6万/㎡左右，我们小区的房价却与实际价值严重不符。我们要携手并肩，共同守护房产权益。”

这份洋洋洒洒的告业主书，核心目的是号召中冶盛世滨江和深业揽江府的业主为守护房价共同努力。

业主书发出的“导火索”，肯定要从两个小区起伏较大的成交价说起。

根据链家数据显示，中冶锦绣江山西苑组团，今年3月成交了一套123㎡三房，单价3万5，总价433万。而3年前相似的户型能卖到650万，这意味着，3年时间房价缩水近220万。

现在，3万5的单价是什么概念？再往前翻，早在2018年，小区就有次新房以超3万8的单价成交了。

接着往下看。

中冶盛世滨江的锦绣天玺、锦绣华府等组团，上一次成交次新房是去年的6月，一套174㎡四房以800万总价成交，单价不到4万6。

如今，小区次新房的挂牌单价，在4万2至6万3不等。

而深业揽江府，链家上显示，揽江府上一次有房源成交，是去年的11月底。一套143㎡三房以483万成交，单价不到3.4万/㎡。要知道，21年上半年，小区曾有房源喜提5.1万/㎡成交的高光时刻。

而被业主们cue到的周边同档次小区，房价表现如何？

先看中海桃源里。

链家上，小区最近的一次成交发生在去年9月，一套93㎡三房以500万卖出，单价逼近5万4。

这个价格，与小区的成交单价高峰值相差不大。而将成交房源单价从低到高排序能发现，去年中海桃源里的成交价整体走势，呈微涨状态。

仁恒桃园世纪，分成和园、惠园等多个组团。以成交量最多的惠园为例：

4月中旬，一套140㎡四房以772万成交，单价约5万5。

实际上，今年以来惠园组团卖得还不错，仅链家就有5套成交。但拉开这两年的成交情况，与此前动辄6万 /㎡的“优异成绩”比，现在业主们显然是在以价换量。

眼下中冶和深业的房价之所以与仁恒、中海拉开差距，除了楼市大环境使然，跟小区体量、密度，次新房的库存等都有关系。

中冶和深业，尤其是中冶，是有洋房、高层等丰富产品的超大体量住区。与主打小高层的中海，主打多层和小高层的仁恒比，业态相对杂，体量过大，纯粹度弱一些。

而超大体量带来的问题是，流向次新房市场的房源量相对大。链家数据显示，深业揽江府在售次新房有51套，而中海 仁恒两个小区在售房源不过54套。

对于二手房卖家而言，自家小区库存相对高，在户型、楼层等指标相差不大的前提下，要想尽快出手，只能给出更有诚意的优惠价格。

房地产是周期的产物 南京楼市迎来新一轮购房热

房地产是中国人最大的财富载体。对于有房一族来说，谁也不想看到自家房价下跌。而且，房地产毕竟是周期的产物，小阳春已经在招手。

五一假期前后，南京陆续出台优化完善房地产相关政策举措，深入开展“以旧换新”活动、实施都市圈公积金贷款政策同城化、推行购房即落户政策、支持住宅品质改善提升，新政效应迅速传递到市场端，南京楼市迎来新一轮购房热。

一些楼盘销售现场人气旺，住房需求得到进一步释放。

商品住房成交价格均企稳回升，4月29日-5月5日全市商品住宅成交均价为27048元/平方米、环比上涨7.5%。南部新城凌云尊邸项目五一前后销售近100套，浦口区仁恒城市星瀚花苑购房需求旺盛，摇号开盘去化48套。

二手房市场刚需人群购房热情更高，五一期间二手住房交易套数和面积分别较去年同期增长15.2%、9.7%，成交均价同比上涨6.7%，重点机构客户带看量较去年五一期间同比增长15.7%。

2024年的南京二手房市场显示出相对的活跃，成交量的增加显示市场在某种程度上仍保持活力。

作为特大城市、中心城市，南京一直是全省和都市圈人口的主要流入地，今年以来，在政策利好、品质提升、城建提质、环境提优等多方面因素共同推动下，南京房地产市场总体呈现平稳健康发展的良好势头。

如今，随着地产政策利好爆发，城市发展红利的兑现，特别是“中国资产”在全世界的重新发现与合理估值提升，不需要过于恐慌与焦虑。

更何况，现在房价企稳信号越来越强烈。

南京，生于斯长于斯，我们一直充满信心。