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升维成为资产管理公司，或许是万物云甚至整个物业行业走出独立行情的重要方向。

在万物云董事长朱保全看来，物业是一门好生意。他在2020年作出了一个判断：物业行业将处在长达十年的“重塑期”。

在当初物业企业上市潮中，有不少公司为了能够搭上资本风口，在尚未完成治理结构、业务结构转变且业绩主要依赖关联交易的情况下，依然选择接住“泼天富贵”。

因此在地产行业调整期，物业行业也深受影响，各大物企近年来或主动或被动地求变，“独立”成为头等大事。

但在切割了地产之后，物业行业又该如何踏出下一步？

5月10日，万物云召开了2023年度股东大会，这次会议传达了许多信号，比如未来将以核心净利润55%进行分红派息，派息额有希望持续上升；又比如公司将继续回购；以及预计二季度后将重新纳入恒生综指成分股等。

此外，朱保全还分享到，日本大和房屋实现了从公寓运营反向为土地主定制开发，这其实是从物业管理到资产管理再到基金管理的逆向过程。

朱保全表示，万物云也在思考并且实践从物业管理到资产管理的转型。

升维成为资产管理公司，或许是万物云甚至整个物业行业走出独立行情的重要方向。在新三年计划里，万物云又将选择一条什么样的路径进行资管转型？

01

What

物业公司要做的资产管理是什么？转型做资管又需要具备什么样的能力和条件？

在朱保全看来，不少行业每年都要“重新开始”，因为它们的业绩每年都会清零，而物业行业是在前一年基础上继续增长。此外，物业行业还是一种“刚需”行业，即便消费降级也影响不大，毕竟电梯不能停运、污水需要畅通。

所以他认为物业一直都是门好生意，这正是其底气所在。

不过也不能就此“躺平”。市场上的主流观点认为，物业服务的最终落脚点在人（业主）身上，因此本质是对人的服务。基于这种理解，物业服务便是老生常谈的保安、保洁、保绿、保修、客服中心等基础服务。

但朱保全的想法不同，在他看来，物业管理绝不是简单的四保一服，而是对建筑物及设施设备进行运营养护，最终目的是实现客户资产的保值增值。

根据朱保全的理解，物业行业本质是对物的服务，对人的服务是基于对人的房子的服务。

这一想法恰好与物业公司要做的资产管理业务内容重合。

朱保全曾多次在公开场合阐述过物业管理（PM）、设施管理（FM）、资产管理（AM）之间的关系。他认为，PM的价值是为业主实现资产的保值增值，FM则是以客户为中心，为企业主打造良好环境空间。PM与AM一脉相承，并且是AM的基石。

不同于物业管理侧重于资产及设备运营维护，资产管理是参与到物业建设的全过程，包括前期规划设计、施工建设、竣工验收以及后期运营管理。

从业务来看，资产管理所提供的服务包括市场咨询、项目管理、营销推广、销售与租赁、物业管理以及财务管理等，通过这些服务，最终实现客户资产的保值增值。

可以看到，资产管理包含物业管理，物业管理是资产管理的一个子集。目前在这条物业管理通往资产管理的转型路途中，国内物企主要是在后端做得比较好。

因此，传统物业公司要升维做资产管理公司，便需要从“房子”的角度出发，在四保一服基础上进行上下游业务链的延伸，特别是在前端介入。

只是，这种涵盖全链条的“一站式”服务对企业的能力也提出了比较高的要求，比如大量的专业人员、丰富的业态与客户资源、雄厚的资金实力等。

02

Why

既然从物业管理升维到资产管理很难，那万物云为什么还要“自找苦吃”？

从客观事件来看，物企与地产关联公司“分手”是因为房地产行业下行导致。

但也有观点认为，无论房地产行业是否受挫，物业行业都会走向独立化发展，这是行业发展必然的结果。

这种说法不无道理，因为房地产与物业的商业逻辑并不相通，前者类似于金融，而后者是服务。因此在行业持续发展走向高度市场化之后，物业行业最终也会走出一条不依赖于地产关联公司的独立道路。

在朱保全看来，无论是万物云或是其他同行，都还没有走出独立的行情。

根据万物云2023年年报数据显示，近年来万物云与万科间关联交易比例持续下降，从2021年的19.2%下降至2022年的16.0%，2023年则进一步降至13.5%。

在公司2023年度业绩发布会上，万物云还披露了一份极端压力测试数据：2023年度，剔除所有与开发商相关收入后（含开发商新交付项目的物业费收入），对万物云的收入影响为-17.5%，但收入增速变得更快，达14.5%，毛利增速达23.7%。

从上述数据看，万物云似乎已经足够独立，起码表现要优于大部分同行。

然而从应收账款方面来看，2023年万物云应收账款余额为67.8亿元，同比增长8%，低于公司10.2%的营收增速。

但值得注意的是，在计提减值拨备前，万物云来自万科集团的应收账款金额为24.87亿元，同比增长17.08%，高于收入增速。这些应收账款均是万物云向万科提供经营性业务服务而产生的，而且账龄较短。

这或许是朱保全说万物云还没有走出独立行情的原因之一。

朱保全曾表示，2023年到2025年是一个分水岭，到2025年之后谁能跑出独立行情，将是一个关键点。

万物云升维做资管，或许也正是为抢占关键点做准备。

此外，朱保全对物业行业有一个判断：物业行业未来会转变为大消费行业的一环，会变成人对物的一种消费行为，包括对物的养护、对不动产的养护等。

这正是朱保全在2023年业绩会上提到的物业公司的“彼岸”，是衣食住行里的刚需消费。

但“刚需”的消费往往带有民生属性，几乎没有高溢价。叠加房地产进入调整期，万物云想要达成从“此岸”到“彼岸”的涅槃，那么便需要挖掘新的增长空间。

从资产管理本身来看，涉及资产运营各个环节，刚好可以增加物企的收入来源，丰富企业盈利途径，达到开源效果。

从市场角度来看，转型做资产管理虽有挑战，但也存在着机遇。

在当下房地产调整期间，众多资产频繁被摆上货架，其中不乏一些优质资产，这对物业公司的商企业务来说是难得的好机会，也是物企升维的一次机会。

而且，当转型成功之际，公司估值也将得到进一步的提升，届时便不需要公司打响股价保卫战，辛辛苦苦地通过回购股份做市值管理了。

03

How

那么，万物云又该如何实现升维资管？

4月中旬，朱保全曾飞往日本进行业务考察，在那里，他遇到了住宅建筑商——日本大和房屋工业株式会社（简称：大和房屋）。

在失落的三十年中，日本房地产行情与当前中国房地产类似，在这种情况下，大和房屋成功转型实现逆市增长，公司净利润从2000财年的62.6亿日元增长至2021财年的2252.7亿日元，年复合增长率约18.6%，其成功经验对中国房地产有很高的借鉴意义。

大和房屋自救的第一步是缩表稳定财务，稳固财务基础后才开始进行新业务的探索，探索方向一开始是立足于住宅主业，进而发展租赁住房、独栋住宅与公寓等业务。

在横向拓展业务领域的同时，大和房屋也在纵向发展业务价值链。比如在公寓管理上，为了提升运营能力与市场竞争力而增加了建筑翻新和重大维修等服务，公司资产业务能力因此得到强化，最终反向助力资产的开发。

此外，在日本REITs政策利好之下，大和房屋存量业务得以实现土地提案、土地选购、规划发展、设计施工、资产管理、资本退出的价值闭环。

朱保全在本次股东大会上提到，大和房屋就是从公寓运营反向为土地主定制开发。在他看来，这其实就是从物业管理到资产管理再到基金管理。

大和房屋的确为行业提供了一个参考模板，但终究不是一份万能的答案，国内企业要想转型还是需要结合自身实情。

对于万物云而言，蝶城是三大战略之一，也是其优势之所在。

截止到2023年底，万物云蝶城数量增长至621个，2024年将继续推进不少于100个蝶城的流程改造；完成流程改造的蝶城150个，对应项目1124个。

同时，万物云2023年在蝶城内还进一步拓展了资产服务，包括维修、装修、租赁、买卖等，围绕资产展开的增值服务总额超过了325亿元，服务频次超过566万次。其中，二手房买卖业务总交易额达213.46亿元，同比增加24.5%；二手房屋租赁业务交易额达1.51亿元，同比增加4.5%；

截止去年底，万物云在40个蝶城内落地了装修业务，签约金额同比增长68.0%至3.55亿元；同时还试点部分维修家政业务，交易额达2.48亿元，同比增长136.8%。

或许，蝶城便是万物云转型资管的试验田。

而在早前的2023年度业绩发布会上，朱保全曾提出了蝶城+社商的构想。在蝶城范围内去寻找到经营不善的社区商业并进行改造，尝试让居民与社区mall形成一种紧密的消费联动。在帮助住宅的不动产保值增值的同时，还实现了社区商业资产的保值增值。

据介绍，在万物云计划布局的蝶城内，有超过800个蝶城具有开展社商业务的机会。

蝶城+社商，或许也是万物云升维资管的一个发力方向，毕竟商业的发展空间巨大，且与物业资产管理天然贴合。

商写业务方面，万物云在过去几年抓住机遇进军综合设施管理（IFM）市场，万物梁行成为该赛道头牌之一。截至2023年末，万物云在管物业和设施管理服务项目数量为2241个，其中商企物业服务项目793个，综合设施管理服务项目1448个。

虽然IFM赛道的毛利率并不是很高，但资管升维离不开物管服务，也离不开IFM服务。

而且可以极大地丰富了万物云B端的客户数量与业态，在互联网、高端制造、金融领域都拥有了自己的“朋友圈”，成为立足市场的一个根基。

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