当下的地产行业，正处于十字路口，经历着一轮新的洗牌。

一些曾经活跃在市场上的民企，因为资金链紧张和经营策略不当，不得不黯然退出了竞争舞台。

与此同时，国央企正成为行业中坚力量。

有的国央企凭借前瞻性的战略布局，赢得了市场认可。也有的在变革过程中，遇到了不少困难和挑战，比如成立于1954年的中华企业，就是其中之一。

01 成立70周年，深耕上海市场

中华企业是上海第一家专业从事房地产开发经营的企业，也是第一家发起成立全国房地产股份制上市公司。

成立70年的它，见证了上海的变迁和发展。不少知名地标的背后，都有它的身影。

成立之初，中华企业主要承担政府委托的项目，比如英商汇丰银行（今外滩上海浦东发展银行）、沙逊大楼（今外滩和平饭店）、哈同花园（今上海展览馆）等。

后来，它顺势成为国内第一家建造侨汇住宅的开发商，像峰华大楼、马华大楼等，都是这时期的产物。

进入80-90年代，市场化浪潮袭来，中华企业又着手建造各类商品房、商务楼，如光明大厦、古北新区国际住区等。

等到了1993年，中华企业改制为股份有限公司，并在A股市场成功上市。2002年，上海地产集团成为中华企业的第一大股东。

上世纪的中华企业，如果用一个词来形容，那就是“意气风发”。得益于政府支持，它的发展步伐很快。

可惜进入21世纪后，中华企业略显颓势。在房地产市场高跟猛进的这20年，中华企业的规模始终维持在百亿规模，表现不温不火。

尤其是2011年到2014年，其总负债从180亿元升至335亿元。

它拿地也没那么积极，今年过去的第一轮和第二轮土拍，都没有报名参拍。

02 项目质量堪忧，信任危机加剧

根据中指研究院的数据，2023年1月至12月，中华企业在上海市场取得149.42亿销售额，位居上海销售榜第13位。

2023年，中华企业实现归属于上市公司股东的净利润为5.55亿元，较2022年同期增加6.12亿元；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为2.27亿元，较2022年同期增加11.48亿元。

可与其业绩增长成反比的，是它的口碑。

据风财讯盘点，目前中华企业在上海主要有5个项目在售。截至6月5日，累计可售房源1639套。可几乎每个楼盘，都或多或少存在负面舆情。

（风财讯制图）

就拿5月刚开放归家门庭示范段的中企·云萃森林来说，被业主吐槽“完美融入动迁房”。

还有业主直言：“装修标准和公区设计，一点也不像是单价10.5万的项目”。

去年12月，中企·云萃森林经历过大规模维权。

一方面，是因为业主投诉它虚假宣传人车分流，将公共人行通道改为小区非机动车辆及人行的唯一出入口。

（图源：网络）

另一方面，是小区北面的公厕，距离小区直线距离仅30米。

公厕建设许可是2022年11月18日下发的，中华企业却在开盘时隐瞒了这一不利因素，业主们自嘲为“厕景房”。

（图源：网络）

这个项目的口碑下滑程度，从认购数据就能看出来。

四次入市，认购率从142.76%跌倒了16.9%，后面两期完全卖不动。

（风财讯制图）

中华企业的其他项目，也频繁出现维权情况。

4月初，中企·光华雅境的业主向风财讯爆料，小区交付不到一年，公区地砖就进行过至少4次大规模维修。

（图源：业主聊天记录）

（图源：业主实拍）

其实，中企·光华雅境在交付前，就因为外立面渗水、鼓包、开裂等问题，出现过维权情况。当时迫于舆论压力，中华企业连发9封《告业主书》，公布调整细节，然而问题并没有得到彻底解决。

还有中企·云萃江湾项目，有业主收集到360份问卷调查，里面有超过300户反馈存在隐蔽工程、墙体吊顶、瓷砖地板等问题，甚至有房间地板存在空鼓和铺装不正现象。

（图源：网络）

在互联网官民互动平台领导留言板上，也有业主投诉：“云萃江湾项目施工质量低劣，外墙效果如纸糊，分缝对位不齐。”

（图源：领导留言板截图）

当然，中华企业被维权的项目，远不止这些。此前交付的中企·海睿滨江和中企·滨江悦府，都因为减配降标而被业主诟病。

在社交平台上，中企业主的抱怨声可谓满天飞。

（图源：网络）

03 口碑暴跌之后，购房者不再买账

在房地产市场，口碑是无形的资产。

维权事件多了后，直接导致中华企业多个楼盘开盘爆冷。

2023年8月，松江的中企·誉品银湖湾项目开盘，自诩为 “誉品系”高端住宅产品线，认购人数却寥寥无几。

要知道，中华企业此前在松江打造的中企誉品·谷水湾，曾获得上海市白玉兰最佳建筑奖，甚至被誉为“松江的汤臣一品”。

可中企·誉品银湖湾经过5天的认购后，才吸引了50多组意向客户，认购率18.2%。项目开盘没多久，就启动了中介分销。

2023年年底，中企·云启春申项目开盘。296套房子，意向认购人数36组，认购率12.16%。

同一个板块的保利建工海玥锦上，认购率达到112%，差距极为悬殊。

去年，中华企业还有张广为流传的照片。

在保利中华企业和颂项目的展厅里，有业主来维权。无奈之下，身穿黑色西装的工作人员爬到高处，摘下了“中企”二字。

现场也有销售人员不断解释，这个楼盘的开发主体是保利，中华企业只是投资方。

（图源：网络）

04 一季度亏损2亿的老牌国企，何以至此？

4月29日，中华企业发布了2024年第一季度财务报告。报告显示，该季度公司营业收入为4.58亿元。归属于上市公司股东的净亏损为2.14亿元，扣除非经常性损益后的净亏损为2.24亿元。

在天眼查上，和中华企业相关的风险和提醒超过600条。

（图源：天眼查截图）

拥有70年历史的中华企业，从倍受信赖到口碑翻盘，何以至此？

有业内人士分析称，这可能是因为中华企业的市场化程度不够高，忽略了与购房者的有效沟通，使得产品设计和定位与市场实际需求脱节，从而导致问题集中爆发。

中华企业也逐渐意识到了这些问题，想靠引入市场化人才来改写局面。

2018年，中华企业引入华润置地和平安作为战投。同年7月，华润置地华北大区副总经理凌晓洁被聘任为中华企业总经理。

（图源：企业预警通）

两年后，凌晓洁辞任，原中华企业党委副书记董鸿接任。结果不到一年，董鸿又提出辞任。

第三任总经理，是原上海地产龙阳置业发展有限公司董事长王政，从2021年1月到2022年2月，他的任职时间为一年零一个月。之后，由上海地产的冯晓明接任，履职至今。

中华企业4年换了4位总经理，高管流动率甚至比一些民企还高。可惜，人员更迭带来的收效甚微，如今它仍在口碑塌陷的泥潭里打转。

总结：

楼市如逆水行舟，不进则退。

像中华企业这样的老牌国企，信任一旦碎了，想要重新建立起来可不容易。

这也给其他开发商敲响了警钟：在市场竞争日益激烈的今天，如果在产品上不思进取，在服务上停滞不前，被抛弃是迟早的事。

中华企业想要重塑品牌形象，赢回购房者的心，需要从根本上提升项目质量，真正做到以客户为中心。