昨天晚上，央视新闻联播，播报一条重要新闻！

传递出事关房地产的最新信号！

从形式看，三条信号值得关注：

1、5.17新政，当时是副总理上午开电视会议，下午多部委参加国新新闻发布会。

刚过去半个多月，就在更高级别的国常会上，再议房地产。只能说，救楼市这事，很急迫！

2、近几年国常会（新闻稿）极少专题讨论房地产。

而今年3月22日，罕见首次听取房地产汇报；时隔仅仅两个多月，便又进行了第二次！可见稳定房地产是当前工作的重中之重！

3、会议消息，特意通过央视新闻联播首发，体现了这一新闻的重要性！

另外，对政策很敏的地产股，提前在昨天交易时间表现强势，远强于大盘。沪市收涨0.08%，深市收跌0.9%，而地产股收涨2.3%！

所以，老杨推测，这一讨论房地产会议，提前被部分机构，尤其是外资获得了。

4月下旬开始，地产股连涨四周，其后至今连跌三周。

部分聪明（消息灵通）资金，往往在政策发布之前提前布局，等到一轮政策达到高潮时，转而撤退。

而小散们一般会在政策高潮时入市，退潮后裸泳。

因此，下周会否公布新的地产政策，值得关注。

接下来，分析此次会议内容

首先，这只是一个简要的新闻通稿，并无实质性政策内容，但细察措辞的微妙变化，有利于把握高层态度与下一次政策走向。

其次，在探讨本次新闻稿内容的过程中，需要比较一下今年三次重要会议的新闻稿。

不做比较，很难觉察细微变化。

今年3月22日，国常会听取关于优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报。要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场 保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

4月30日，政治局会议提出：要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。

5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议，国务院副总理何立峰讲话。深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。

6月7日，国务院常务会议，听取关于当前房地产市场形势和下一步构建房地产发展新模式有关工作考虑的汇报。房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场 保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。

对比之后，可知这次会议内容方面的新亮点：

1、最重要的一句：继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。

这也就意味着，5.17新政并非终点，而是还要储备更多政策与措施，视房地产市场变化，随时准备着出台，释放新的政策动能。

不达目的，绝不罢休，真至房地产市场复苏。

2、房地产业发展关系人民群众切身利益，关系金融稳定大局。

这句话，新提出房地产与金融稳定的关系，说明金融防风险，重要一环是防范房地产硬着陆，避免房地产超预期降温引发金融领域严重不良反应。

3、对于存量房产、土地的消化、盘活等工作要解放思想、拓宽思路。

这句话，说明政策思路要突破之前几年约束，政策力度可以更大一些。这有于储备更多更好的新政策。

回顾上一次楼市低迷期，2015年12月的经济工作会议，重磅提出：化解房地产库存。提出：化解房地产库存。要取消过时的限制性措施。

5月17日国新闻吹风会上，相关部委透露出的信息是，将制定四个方面的配套政策：保交楼方面、房地产融资协调机制方面、3000亿保障性住房再贷款方面、盘活存量用地方面。

至今，一个都未公布。这次国常会应该讨论了相关内容，未来两周估计会加速推进。

在上述政策与措施当中，最重要当属去库存！

从房地产领域来看：

要想稳楼市，先得稳房价；

要想稳房价，先得改变供大于求；

要想改供求，先得去库存。

从宏观经济领域来看：

要想稳经济，就得扩大内需；

要想扩内需，必须遏制住房地产下滑势头，房地产是拖累宏观经济最大的后腿，必须要把短板补上。

要想救楼市，必须去库存。

要想有效去库存，必须由政府出手收购存量商品房。

而这次一揽子政策，最大的亮点是房产去库存出了重招。

央行出面输血3000亿再贷款，支持21家银行，放贷给地方国企用来收储存量商品房，用作保障性住房。

接下来，聊下央行再贷款这码事

回顾2014年下半年到2016年，当时市场由低迷转为复苏繁荣，过程中确实有很多刺激购房需求的政策，但最重磅的其实是房地产去库存。

房地产去库存有很多路径和措施，但最关键的是当时棚改规模扩大和货币化安置。

但问题是，当时地方政府没钱（当前亦如此）。

棚改货币化安置的钱从哪里来呢？

当时的源头资金来自于央行，通过抵押补充贷款（PSL，即Pledged Supplementary Lending的缩写），输血给国开行、农发行等政策性银行，从而把低息贷款输送给各地的棚改项目。

而本轮救楼市过去两年多，在需求侧出了很多政策，但效果不明显。要想改变供求关系，让房价止跌反弹，关键一招要加大去库存的力度。

逻辑又回到了2014年到2016年，必须要从国家层面给予资金支持！

这次央行提出3000亿的保障性住房再贷款，资金支持和实施路径，跟上一轮不一样。

上一轮是支持棚改，拆了旧房子，建新房子，货币化安置；这次是拿着钱直接让国企去收购存量的已建成的商品新房住宅，用作保障房。

那么，问题的关键来了。目前是央行出资3000亿，预计将带动21家商业银行放贷5000亿。

上一次去库存涉及的PSL：

2014年7月，央行向国开行注入为期3年1万亿的PSL，利率4.5%，用于支持棚户区改造、保障房安居工程、三农和小微企业发展。

2015年6月，央行再次对特定银行进行了PSL操作，规模达1.5万亿，利率下降至3.1%。

截至2018年12月末，人民银行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行等三家政策性银行的抵押补充贷款余额为33795亿元。

仔细分析一下央行再贷款规模

这次收购的房子是现房，也就是房子已经建成了，没有出售的房子。

按照统计局的数据，截止到今年4月底，全国已经建成的住房待售面积3.9亿平米，同比增长24.5%。

统计局数据，截至今年4月底，全国新建商品住宅现房（已竣工）库存面积为3.9亿平米，仍低于2016年初的历史高点。

2022年以来明显上升，主要是销售低迷，越来越多期房库存变成了现房库存。

央行资金收购的户型是中小套型，那就把3.9亿平米打个八折，也有3.12亿平米的新房库存是适合央行资金来收购的。

全国的新房单价接近1万元每平米，保障房需求规模比较大的地区主要是大中城市。

大中城市的新房价格是在1.2万元每平米，政府收购还要打个折扣，咱们就按照折扣之后1万元每平米算，全部收购这些库存需要3.12万亿。

地方国企收购，需要自有资金至少二成，也即3.12万亿打个八折是2.5万亿，商业银行需要提供2.5万亿的贷款，其中60%需要央行提供再贷款，金额是1.5万亿。

结论比较明白了，央行需要1.5万亿的再贷款才能够把新房库存当中的现房大部分去化掉。

而住宅现房库存，只占全国新宅总库存（期房加现房）的二三成。也即库存中的大头，也就是期房，还须依赖市场化手段去化。这与上一轮的棚改去库存情况不同。

因此，央行只提供3000亿再贷款，规模明显偏小了；我想在实践的过程中，未来的一年左右，央行大概率会增加再贷款的规模，即使达不到1.5万亿，达到1万亿，也会对住宅现房去库存达到较好的效果。

假如，最终也只是3000亿再贷款，带动银行5000亿贷款，加上地方国企20%的自有资金，可收储6250亿货值的住宅，也即消化掉总库存的约二成。

今年4月，全国新建商品住宅现房库存去化周期为23个月，2023年以来已超过上一轮高点：2015年二季度的20个月。

2018年以来，现房去化周期就进入上升通道。在地方收购新房库存的带动下，预计一年或两年后，去化周期将回落至19个月左右。

最后，分享一点国家对于三大工程的贷款支持情况。

截至5月27日，国开行已发放“三大工程”贷款1047.76亿元。其中，发放保障性住房开发贷款8.19亿元，支持福州、青岛、宁波等地3个项目，新建保障性住房超过3100套；发放城中村改造专项借款1002.47亿元，涉及北京、上海、广州、武汉等34个城市的376个项目，支持建设安置房100万套，惠及村（居）民53万户；发放“平急两用”公共基础设施建设贷款37.1亿元，在深圳、石家庄、重庆等25个城市落地“平急两用”项目36个。

老实说，三大工程对于房产去库存、楼市企稳，没什么帮助。央行再贷款效果会理好一些，加把劲吧，早点将额度提升至5000-10000亿规模吧。