物业管理行业正在发生变革。

首先是在行业大背景下，整个行业到了去产能的周期。房地产行业当前新拿地主体主要为国央企及城投，无论是从拿地总量还是新开工量来看，都与以往有较大差距。

随后是物管企业无论是营收还是在管面积增速都在持续下滑，甚至有些企业已经开始不增长。同时，物业企业头部格局已定，企业分化进一步加剧，且短期内不会改变。

最后是无论住宅存量市场，还是非住赛道竞争都比较激烈。

为了应对新周期，我们认为，运营思维将成为行业发展新路径。

我们从上市公司披露的最新数据，总结出了以下行业的变化。

首先，营收及在管面积增速持续下滑。2023年63家上市物企营收总额增长至2895.9亿元，同比增长7.5%，增速较去年同期下滑8.5个百分点。

2023年披露在管面积的52家上市物企总在管面积约76.0亿㎡，同比增长12.0%，增速较去年同期下滑5.3个百分点。

我们认为，未来几年增速能维持在7.5%上下是行业较好的增长情况，增速高于7.5%甚至超过10%的难度很大。但也不排除一些企业弯道超车，今年有部分企业设定25-30%的增长目标，大部分的企业设定在10-15%之间，还有一些企业甚至是不增长，所以未来几年可能都是10%上下的行业整体增长率。

其次头部格局已定，企业分化进一步拉大。根据不同口径的数据统计，虽然行业大约有20多万家物业服务企业，但企业格局基本确定，且短期内不会改变。

从上市公司的数据来看，2023年63家上市物企营收总额2895.9亿元，同比增长7.5%。营业收入均值和中位数分别为46.0亿元和17.9亿元，同比分别提升7.5%和5.4%。均值和中位数的差异由2022年的25.7亿元增加至2023年的28.1亿元。

目前营收百亿以上有9家企业，占上市公司总营收的62%。中间营收10-50亿的有31家企业，营收10亿以下的企业大概有19家，我们认为，未来这50家企业营收变化是最大的，有一些可能努力往上发展，还有一些企业可能会开始掉队。

再次，从非主营业务来看，2023年48家上市物企社区增值服务营收总额331.2亿元，同比增长5.6%，占营收的比重为13.1%，同比下降0.2个百分点。

头部、大型、中型和小型物企社区增值服务收入均值分别为24.0亿元、10.1亿元、3.6亿元和0.8亿元，占各梯队营收的比重分别为11.7%、14.9%、16.3%和12.5%，其中头部、大型和小型物企同比分别下降0.5、1.8和0.4个百分点，中型物企提升1.5个百分点。

可以看到，目前整体增值营收占总营收的在13%上下，也有企业想做到20%、30%，目前看起来难度有点大，可能在个别盘里可以做到20%、30%，甚至50%，但是对公司整个通盘来讲能做到10-15%之间是比较理想的状态，超过这个难度比较大。

最后，从非住赛道来看，2023年32家上市物企非住物业在管面积均值同比增长11.6%，在总在管面积占比为37.0%。分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企非住物业在管面积占比分别为49.2%、28.6%、24.4%和24.3%。

当前的行业共识是住宅的存量很难，所以都在往非住宅发展，但我们认为，非住未来竞争会比较激烈，因为非住核心看的是在管面积，而头部目前基本已经占五成。

除了上市物企自身发展变化，从行业大背景来看，我们认为，整个行业已经走到了去产能的周期。

CRIC数据显示，全国300城土地成交自2020年高位回落，2023年全年全国300城土地成交面积13.3亿平方米，已连续3年下滑，较2020年高点锐减54%。

同时，从今年前5月数据来看，截至5月27日，全国300城经营性土地成交约2.5亿平方米，较去年同期下滑明显。预计今年全年全国300城土地成交量价也将继续下滑。

同时，从新开工面积来看，新开工先于土地购置，2019年即开始回落，2023年全年新开工量只有9.5亿平方米。

由此可见，至少从住宅拿地来说，物业确实面临严峻增量考验。

但也需要注意的是，物业是大运营中的一环，增量与存量是持续运营的保障。无论什么样的空间载体，整个生产流程无非是拿地、设计策划、开工建设、销售、产权移交、交付，无论最后交付给谁，最后落位都是物业管理的事情、运营的事情、人的服务的事情。

而在办公和商业运营领域，目前存量面积持续攀升，其消化量周期至少在20年以上，且很多的办公空租率在40%上下，这些领域的物业怎么运用？怎么收费？也是需要思考的问题，因此从存量角度来看，总体存量也在持续扩大。

我们认为，在当前的市场环境及未来发展趋势下，目前物业企业发展策略主要有以下几个方面：

首先，对于增量市场而言，要与开发运营协同，共创“好房子 好服务”的生态闭环。不能只接后面人家给到你手里的业务，怎么从规划设计阶段、施工阶段到营销推广阶段、交房的阶段，和前端开发条线去配合，是物业公司必须去延展的业务。对物业公司而言，多年的运营经验、服务的经验应该往前端设计、开发阶段去调整。比如一些央企，近来地产开发集团开始把地产和物业的协同作为产品开发的重要组成部分。

其次，对于存量市场而言，要融入投融建管退各个环节，构建资物管一体化能力。物业本来是资产管理方里面的一环，物业公司怎么在这个资产管理方里同为其中一环。物业公司从资产管理的角度去看所有存量是一个重要事情，包括所管医院和学校。鉴于学校和医院财政支出正在缩减，医院和学校也面临着资产保值增值的问题，对于这些省属或部委所属的资产的保值增值也是公建物业管理所面临重要议题。未来物业要核心考虑的是，从运营角度怎么增加收益，在这样的大背景下怎么构建资物管一体化的能力。

还有对于园区来说，物业要精细化运营，从后端走向前端。从园区类运营角度来说，作为企业承载、产业发展、科技创新的重要载体，如何更好地服务于入园企业，实现产业向快向好，已成为园区共同的发展目标，而精细化运营则是新时期下产业园区高质量发展的新探索。比如，在中兴、华为、小米、VIVO企业园区中，当企业裁员后办公空间出现冗余，怎么把多出的空间租赁出去也是一个棘手问题。

所以对于管理园区的物业公司来说，不仅要考虑如何在园区内做好基础服务，还要帮助园区企业空闲资产招商和运营，招商运营也将成为物企的重要竞争力。当然互联网类、金融类、数字资产、物流园区，每个业态对于运营的要求是不一样的，所以说怎么样物业公司从最末端开始往中间往前走，也是时代赋予物企的重要考题。

综合来看，在当前高质量发展与构建新质生产力的大背景下，服务是物业立身之本，而专业化、集约化、精细化已成趋势，“运营 服务”正逐渐成为物业行业持续、高质发展的驱动力，并将不断拓展物业行业的想象空间。

我们认为，未来物业公司必须具备的能力是策划能力和运营能力，这是物业公司长效发展的底线思维。

同时，无论是住宅还是非住领域，资产的保值增值都是客户关注的痛点问题。物业管理行业未来的发展方向都绕不开这一议题：如何通过资产运营思维，降低运营成本，实现业主资产升值，让运营效率高效化发展。

一个精益运营、持续增值的物业时代正在启幕。