近年来，伴随房地产行情变化，物业开始从“边角料”变成房企“供血条”的角色。

在多家房企的业务板块中，物业已是为数不多、能够实现盈亏平衡甚至正增长的“优质资产”。

随之，越来越多物企被迫花式向地产公司输血。例如恒大物业、鑫苑服务的存款被地产股东暗自融资抵押。

然而，物企也面临着维持上市地位、地产标签重、股价低融资难等各种生存问题。物企，作为房企眼中的“供血包”，物企也开始在回购、分红等方面“内卷”起来，争取着最后的生存机会，希望“不断供”。

高管隐秘交易被扒

上市物企被地产“坑了一把”

在物企独立发展的当下，高管的日子似乎不那么好过了。人事换防，成为过去几年物企渡劫的注脚，越来越多的高管隐秘交易被扒出。

11日晚间，银城生活服务（01922.HK）发布公告，罢免执行董事李春玲，并暂停其总裁职务。

起因是，银城生活服务接到了一封对李春玲的举报信。信中称，2019年-2023年间，李春玲未经董事会批准，促使公司向其发放账外花红，每年金额不超过约200万元。

按此预估，五年时间里，李春玲或违规收到额外花红不超过约1000万元。

总裁刚被举报，实控人黄清平和财务总监黄雪梅也陷入了指控中，且指控电邮中有一封据称李春玲提供的函件。

据函件，黄清平被指控挪用公司上市所得款项、唆使黄雪梅挪用公司运营资金、约50万元个人支出走公司账等等。

受此影响，银城生活服务股价盘中跌幅一度超过17%。

类似银城生活服务这般受地产及高管牵连的上市物企，在过去几年间并不少见。而上市物企往往需要较长时间来消化物企与地产之间的这笔“糊涂账”。

2022年11月16日，鑫苑服务（01895.HK）在年末资产审查过程中发现，子公司存置于郑州银行、华夏银行共约4.02亿元的定期存款，已被质押，融资款最终输送给了鑫苑置业。

其后，鑫苑服务开展独立调查，并将鑫苑置业告上法庭，然而直到一年多后，鑫苑服务获赔4.3亿元。其行政总裁、首席财务官等多位高管因此被辞。

6月12日上午九时，鑫苑服务在停牌了一年半后，才算正式恢复买卖，重回牌桌。

同样的还有恒大物业（06666.HK）134亿元存款被多名“恒大系”高管联手操作质押，融资款项被用于恒大集团及相关公司。最终，恒大集团及物业多名高管被辞。

然而，恒大物业的百亿损失却至今没有着落，股票更是一度沦为“仙股”。

回购、分红、换马甲

物企花样百出挽人心

尽管地产相关公司及高管侵蚀公司利益之事尚未消化，但为了“活下去”，银城生活服务与恒大物业做出了相似的选择：改头换面。

5月10日，银城生活服务方面为强化独立品牌公告拟更名为“瑞森生活服务”。

而在过去一年时间，如银城生活服务这样改头换面、弱化地产关联方对其发展的影响，成为了不少物企的选择。

比如，恒大物业公众号更名“金碧物业”、旭辉永升服务三年两次更名“永升服务”（01995.HK），奥园健康变为“星悦康旅”（03662.HK）、东胜智慧城市服务（00265.HK）拟变为“港誉智慧城市服务”等等。

物企抛弃地产之“姓”，目的是能够在品牌上实现“去地产标签”，减轻地产行业大调整对企业的影响。但仅从已更名物企的股价表现上，效果似乎并不太明显，后续其对企业品牌及发展的作用，仍有待观望。

更名之外，部分物企也在试图通过回购、分红等“市值管理”的手段，维持其上市地位，向市场展示企业未来发展的更多可能。

6月4日，万物云公布了58亿港元物企最大金额回购计划；6月12日，金科服务公告，公司在香港交易所回购11.10万股。这已经是自4月18日以来，金科服务披露的第35次回购。

密集的股权回购，一定程度上也使得其股价在金科股份破产重整之际，得以维持横盘震荡的表现。

此外，德信服务、万物云、越秀服务、绿城服务等多家老牌物企也都公布了回购计划。

据克而瑞研究院监测数据，2022年，上市物企回购92次，累计回购9919.68万股，回购金额约3.98亿元；2023年上市物企回购259次，累计回购2.91亿股，回购金额达10.10亿元，均创新高。

分红同样是“市值管理”的常用手段。截至2024年5月3日，34家上市物企分红共计92.21亿元，创下了历史新高（中指研究院）。

挣扎中的资本围城

上市物企向左还是向右？

有的物企在市值管理的围城中耗费大量真金白银“内卷”，而有的物企则选择离开牌桌，挣脱这场资本游戏以谋求更多的生存空间。

5月27日，华发物业服务（00982.HK）发布公告，宣布华发股份境外全资子公司铧金投资有限公司提出私有化建议，旨在撤销华发物业服务的上市地位。

在物企IPO本就困难的当下，华发物业的反常举动背后，或许隐藏着上市物企之殇：

股价低、融资难。

中物智库最新研究显示，上市物企中高达八成最新收盘价低于首发价格，六成物企收盘价较之折半。市值上，超半数的上市物企市值低于10亿港元，而百亿以上的上市物企数量也只有7家。

股权筹资活动是公司上市最为关键的目的及优势，但目前物企PE估值几乎处于2018年以来的最低水平。这对于上市公司而言，无论是对外融资，亦或是被收并购，都谈不上“好时机”。

在此等情况下，华发物业服务的私有化会否带来新一轮上市物企的“退市潮”？凤凰网风财讯将持续跟踪报道。

“自2014年物业公司开启上市之路以来，陆续和市场讲了两个故事：第一，社区增值服务，但没做成，伤了投资人；第二，地产大哥高增长，但大哥断崖了，大家就都摔地上了。”

万物云总裁朱保全在业绩会上的这句感悟，成为了过去十年间物企的真实写照。

过往，物业管理更多被看作是房地产企业的“附属品”，是房企开发业务“锦上添花”的存在。它们曾共飨房地产行业最后的盛宴，创下了超50倍PE的畸高估值；也在地产深度调整周期中，被一起拉入房企债务的泥淖，逐渐被资本所抛弃。

当物管企业开始剥离自身地产的标签，它们的奋力一搏，仍值得关注！