2024年上半年已然进入尾声，而上海上半年的土拍其实也早在5月底提前收官。

面对房地产市场这一轮深度调整，今年上海也是主动降低了土地供应节奏，以提升土地资源市场化优化配置。

据凤凰网房产上海站统计，今年上半年，上海土地公开市场共成功出让17宗涉宅用地，成交总建筑面积约为80.55万平方米，土地出让金总额约为415.96亿元。与2023年同期的数据进行对比，成交建筑面积同比下降了59.5%，成交金额也下降了19.83%，显示出明显的回落态势。

虽然公开市场的成交量有所下滑，但非公开市场的成交表现却呈现出一定的增长态势。据不完全统计，今年上半年，上海非公开市场共成功出让7宗地块，出让总面积达到20.28万平方米，同比（13.57）增加49.45%，总揽金约255.3亿元，同比（100.99）上涨152.8%。

Part.1

土地公开市场：17幅宅地，封顶率58.8%

2024年上半年，上海经公开市场途径共成交土地17幅，总建面约80.55万平方米，成交总额约415.96亿元，平均溢价率7.36%，平均楼面价51637元/㎡，共有17家房企杀出重围，成功拿地。

其中，4宗底价成交，3宗溢价成交，10宗封顶进入一次性报价，封顶率58.8%，与去年同期相比，热度下滑明显（78%）。

从供应区域来看，分布于浦东新区、静安区、普陀区、杨浦区、闵行区、宝山区、松江区、奉贤区8个区域，传统交易大区青浦、嘉定区则是零供应。

热度方面，城市头部价值板块和区域的优质地块具有较高的市场热度。

以闵行区为例，其所出让的三宗宅地均成功进入摇号环节，最终全部封顶成交，其中闵行七宝地块与闵行浦锦街道都吸引了超过12 房企参拍，其中不乏部分财务稳健的民企。

拿地企业方面，央企国企凭借着在资金、开发经验等的优势，继续担当拿地主力，与此同时，民企拿地势头进一步减弱。据统计，上半年，央企国企共计拿下了15幅土地，涉资金额375.03亿元，占总成交金额的90%，民营企业中，仅有大华、龙湖（联合建华）有所收获。

其中厦门国贸以87.38亿元的全口径拿地金额在所有房企中位列榜首，17幅宅地中，国贸地产共参与了5宗地块的竞拍，最终斩获3幅地块，满载而归。

Part.2

7幅地块协议出让，总揽金约255.3亿元

近年来，随着城市更新步伐的加快，上海城央的历史风貌焕新项目逐步进入市场视野。

根据统计数据显示，今年上半年，共有7幅地块以公开遴选和协议出让的方式成功实现出让，出让总面积共计20.28万平方米，总成交金额约为255.3亿元。参与拿地的企业主要以地方城投和地方深耕型企业为主，比如徐汇城更、新静安集团、浦发集团。

其中，出让价格最高的为徐汇城更摘得的徐汇区长桥街道xh315-10、xh313-16地块，该地块出让面积为3.97万方，出让总价高达79.04亿元。

其次为新静安集团摘得的静安区江宁社区C050201单元038-4地块，该地块出让面积为2.67万方，出让总价为50.66亿元。

与此同时，也有部分房企通过股权收购的方式拿地，比如中建壹品。

今年4月份，中建壹品以37.5亿元竞得上海新珑坊企业发展有限公司100%股权及其相应债权。据了解，上海新珑坊所涉及的主要资产为上海杨浦滨江定海街道154街坊地块。

Part.3

上海土地市场的四个特征

纵观上半年上海土拍，我们也不难发现当下上海土地公开市场的一些特征。

1）土拍热度回落，封顶率仅58.8%

受新房市场销售低迷等因素影响，今年上半年上海土拍降温明显，房企报名数下降，去年19幅地块参拍房企达到60家之多，地块平均报名家数达到9.2，而今年上半年17幅地块仅34家，地块平均报名家数仅有2家。

土地市场的“冷清”最终也显示在数据上，最终17幅地块中仅有10幅封顶进入一次性报价，封顶率仅58.8%，远不及2023年上半年平均78%的封顶率。

2）头部价值板块高热，土地市场分化延续

闵行七宝、浦锦街道、浦东世博、静安中兴社区等头部价值板块的优质地块掀起较高热度，竞拍时房企出价频率也高，最终都以封顶价成交。

而非核心与外围板块地块均底价成交，房企对这些非核心地块拿地意愿进一步降低，地方国企托底已经成为常态。

今年以来，上海土地市场的冷热不均与板块分化愈加明显。

3）开发速度放慢，入市率变低

销售市场回暖受阻的现状也大大影响了新开工动力。

据凤凰网房产上海站统计数据显示，截至2023年6月18日，今年上半年共出让地块17幅，其中已开工地块仅有3幅，整体开工率为17.6%，低于去年同期。

其中，从拿地到开工时间最短的地块为招商蛇口松江区泗泾镇SJS20005单元14-01、16-02、17-07号地块，1月10日拿地，4月份动工，与此同时，该地块也是开盘最快的项目，于今年6月22日开盘，从拿地到开盘，用时163天。

相较之下，去年同类型地块从拿地到开盘的最快速度仅为126天，显示出当前市场环境下项目推进速度受到一定程度的影响。

4）竞拍规则不断变化

今年，上海集中供地的竞拍规则也是不断变化。3月份，一批次土拍，上海对执行了18年的“7090”政策进行调整，其中，多层、小高层、高层的中小套型住宅建设面积上限调整为100平方米、110平方米、120平方米，中小套型占比则从50%到70%各有不同。

6月份，又取消了土拍溢价率限制，土拍市场重新回归到“价高者得”时代。与此同时，也不再设置房地联动价，中小套型比例要求又一步下调。其中，杨浦长白社区、杨浦平凉社区、宝山顾村地块要求比例50%，奉贤新城地块要求比例40%。

结语：

整体来看，当前土地市场低迷的大环境未改，但上海在各城市中仍保持相对优势。

展望后势，虽然政策利好不断叠加，但行业短期复苏的预期并不强烈，土地市场将更注重有效供应，结构性调整仍将持续。