5月17日，两场关乎楼市新政的重要会议召开。其后一周内，多地方宣布取消房贷利率下限、降低购房首付比例、增加公积金贷款额度等楼市新政。

政策发酵之下，近日“老破小被年轻人买爆了”“一二手房成交量创新高”“中介忙到没时间吃饭”等新闻不断。

新政满月，市场行情到底如何？购房者对新政的感知又如何？凤凰网风财讯通过与多位购房者的交流，以期展现新政中那些被折叠的购房需求。

“我被老破小绑架了”

王薇自诩是个“老沪漂”了，从上大学到工作，在上海已经生活了超过10年，在沪买房定居是她为自己定的30岁人生目标。

5月27日，上海出台了“沪九条”，比如取消了单身购房限制、降低首付比例、提高了公积金贷款额度等系列新政。

次日晚间，中介通过微信告知王薇，她此前实地看的几套老破小房源，被买走了。

新政后，老破小的抢手程度让王薇有些讶然。

上海中原地产数据也显示，5月最后5天（5月27—31日），仅外环内就成交了826套房龄超过20年、面积70平方米的小户型，成交量较政策出台前5天增加了5%。

“靠近市中心的房源虽然老、破、小，但配套很成熟。”王薇的想法一定程度上代表了年轻人群体，特别是新政后“年轻人爆买老破小”的词条更是多次登上热搜。

在王薇的原计划中，可以花费一百多万首付，在内环边上买一套合乎心意的两居式老破小。而自己所在的央企每月会缴纳一笔可观的住房公积金，完全足以覆盖房贷，生活质量也不会受到影响。甚至，还能用买来的老破小拍一些时下流行的“爆改视频”赚点外快。

但是，现在计划似乎行不通了。近日，中介告诉王薇，老破小的议价空间在缩窄，甚至有的核心区老破小连夜涨价了。

“价格不但没降，怎么还会有房东涨价呢？”在与凤凰网风财讯交谈的过程中，王薇几度问出这句对当下老破小行情的不解之言。

“现在就是不买恐慌，买的话又很亏，有种自己被‘绑架’了的感觉。”

在新政后纠结了半个月的王薇，最终还是决定再等等。“买这套房主要是自住，还是要找到最适合自己的。”“买家和卖家的认知偏差很严重”

2024年初，30岁的李岩揣着百万存款从深圳某大厂辞职回郑州，随后他很快入职了一家当地的国企银行数据岗，薪资较之一线城市几无变化。

李岩一直觉得自己是“幸运儿”，存款充足、工作高薪且稳定。然而，在5月计划买改善二套后，李岩的认知却在不断被刷新。

“过去一个月，我们看了数十套新房和次新房，但只有少数房源合适，卖家很顽固没能谈下来。”让李岩没想到的是，有钱却买不到房子了。

为李岩服务的陈浩有着同样的感慨。他已经在郑州做了14年的中介，在他看来，新政后的房子没想想象的那么容易成交。

过去两周他和同事带看了超过50组客户看房，但到现在也没有一家达成交易。

凤凰网风财讯在多家中介平台上查询了李岩具有意向的几个小区，挂牌量超百套，均价基本在1.8万/平左右，但半年时间内成交数却只有1-2套。

陈浩直言，现在卖家和买家之间的认知差异很严重。“买家觉得房地产行业现在行情很差，你卖家应该降价出售。但卖家显然并不这么想。”

记者通过陈浩接触到一位急于出售的卖家，该房源挂牌价是190万元。但当记者尝试讲价的时候，却被卖家一口回绝了。

“我这套房是2020年加价‘抢’的，当时房价220万，一平合下来2万3，（贷款）利率将近6%了。现在已经降了30万，再降下去都不够还贷款的。”

而在陈浩维护的房源中，这样想的卖家，并不在少数。

“我不想被新政背刺”

新政后依旧没能买到房的王薇和李岩，每周还在坚持看房。而远在深圳的刘莉对买房这件事已经“摆烂”。

刘莉的表姐在2024年3月初，又买下了一套位于深圳福田区的老破小学区房。

福田区是深圳老牌名校聚集地，近两年因教学政策调整，学区房的价格不断下降。乐有家研究中心数据显示，截至2023年底，深圳各区重点学区楼盘价格对比最高点时期的2021年，跌幅超过20%，整体回到了2019年-2020年水平。

“跌到心理价位了，而且现在政策也好，所以就想着买套学区房，让她爸妈先住着，明年孩子上学也可以用。”

在二套房刚过户的一个月后，5月28日，深圳市房贷新政出台，首套房商贷利率调整为LPR-45BP，即3.5%；二套房由原来的LPR 30BP调整为LPR-5BP，最新3.9%。

对于承担着两套房贷的刘莉表姐一家而言，房贷利率持续下降，“有一种被背刺了的感觉”。而现在她只希望存量房贷利率也赶紧调整，以期降低损失。

6月18日，“深圳某学区房价格暴跌”的新闻登上热搜。自家表姐的这番遭遇，让本打算买房的刘莉也愈发倾向于持币观望。

“政策没到出尽的一天，真的不太敢买呀。”

房子，是人们追求美好生活的承载物之一，也是其实现资产保值乃至增值的主要媒介。

2023年下半年以来，楼市相关利好政策密集出台。然而，滞后效应也决定了市场需要一定的时间来对政策进行理性的消化、反馈。

购房需求被折叠的背后，则隐藏着买卖双方在政策消化期所特有的，短期内易被带动的情绪、对未来政策预期的未知、以及未能享受到最新政策红利所带来的落差感。

而如何将情绪“常态化”，如何消除落差感？如何让购房者买到心仪的房子？如何打破买卖双方的认知差异？真正将“稳房价、稳预期”落到实处，或许才是当前房地产行业开启健康良性发展的关键。

（应受访者要求，文中所涉人名皆为化名）

出品 | 凤凰网风财讯 作者 | 陈文莉