作者：余飞

01

学区房跳水

这两天，每日经济新闻一篇针对广州、深圳的学区房价格跳水的新闻，引发了广泛热议。

文章列举广州和深圳多个案例：

广州方面：

广州名校东风东路小学学区房所对应的东风广场、锦城花园。同为1998年建成的约70平方米2室2厅二手房，今年4月成交价为8万元/平方米，而去年同期成交均价为9.78万元/平方米。2004年建成的同一户型二手房，去年3月成交总价768万元，单价11.13万元/平方米；今年4月成交价为628万元，单价8.99万元/平方米，总价跌了140万元。

此外，天河区对口名校华阳小学、广州中学的侨林苑，被市场称为“天河最强学区房”，也在持续回落。同楼龄的112.6平方米户型，今年3月底成交均价去到6.79万元/平方米，较去年同期滑落2.61万元/平方米。这套房应是降价急售，成交周期仅14天。不过，5月11日，该小区成交的最新一套房源均价也只有7.7万元/平方米，较去年同户型跌了3.27万元/平方米。

深圳方面：

曾经的网红二手小区八卦岭宿舍，因为有“学区、拆迁”加持，在2021年初成交均价普遍超过14万元/平方米。而最近一次的成交价仅约4万元/平方米，较2021年初的跌幅近10万元/平方米。

这只是广深高价学区房几个滑落的冰山一角。关于学区房疯狂挤泡沫的文章，去年到今年，我写过很多次。

当下的现状是，北上广深，杭州、厦门、南京、苏州等一众中心城市的高价学区房，都陷入了深深地调整当中。

02

顶流学区房走下神坛

一言以蔽之，曾经不可一世的高价学区房，如今都在走下神坛。

先看深圳方面。乐有家披露的深圳楼市年报数据显示：

过去五年，深圳重点学区楼盘整体成交价格从高点时期的9.35万/平方米跌至如今的6.85万/平方米，跌幅26.7%。

深圳六大名校片区楼盘成交均价，从132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌了24%。而且跌势依旧，很快会整体跌破10万 。

价格重创背后，是需求量的极速萎缩。

分区来看，去年各区成交量中，相较于高点时期跌幅最大的是宝安区，成交量跌幅76.3%。其次是罗湖，下跌了70.8%。南山下跌了69.6%，龙岗下跌了59.6%，福田成交量下跌了55.8%，龙华下跌了51.9%。

各片区重点学区房成交均价方面，除了龙岗区，跌幅都在20%以上。

南山区均价从13.74万跌至10.72万，下跌了22%。福田区从12.49万跌至9.41万，下跌了24.7%。宝安区从9.9万跌至7.42万，下跌了25.1%。龙华区从7.95万跌至6.31万，下跌了20.6%。罗湖区从7.57万跌至5.96万，下跌了21.2%。

龙岗区从5.81万跌至4.72万，下跌了18.7%。

除了以上数据外，之前还有人梳理了一下深圳四大名校学区具体楼盘的价格跌幅。

四大名校的学区房，均在跳水。深圳中学的学区房，最高跌幅达到了29.1%，最低跌幅则为4.4%。

深圳高级中学学区房，跌幅基本都在四分之一左右。

深圳实验学校的学区房，其中长城花园的价格较高点时期跌去了43.08%，不过目前的价格仍接近10万。

再看广州。

公众号“广州PLUS”几个月前梳理过一组数据，广州部分区域名校学区房过去一年的价格变化情况。

天河热门的学区房基本上都没逃过价格下跌的命运，部分小区近一年更是跌超10%。

龙口西小学学区房：协和新世界跌破了10万/平，跌幅达到13.2%，金鼎大厦也跌了11.2%。

华阳小学学区房：除了朝晖苑涨了3.5%之外，天文苑和恒达苑都下跌超过8%。

天府路小学学区房：叠翠台和环宇花园分别跌了10%、11.1%，隽园也跌了近1万/平。

海珠区，愉景雅苑成交价一年跌了7.9%。

荔湾区跌幅最大的两个小区怡福花园、芬芳小区，跌幅都在8%以上。

黄埔区所列举的几个热门学区房，过去一年跌幅基本都在10%以上，其中万科幸福誉一年跌幅接近20%。

南沙区的优山悦海，均价跌破了“2”，均价“1”字打头。时代云图、南沙湾御苑，一年跌幅都在10%以上。

北京方面。

今年年初，第一财经发布了一篇针对北京学区房的文章《顶级学区房价格大滑坡，20万/平的“老破小”已成过去式》。

与北京排名前三的小学中关村三小对口的万柳书院小区，曾经拍出单价36万元/平方米的纪录，震惊全国。

如今中关村三小对应的另一个小区蜂鸟家园，2023年年末，一套52平方米的开间成交总价回落至617万元，单价11.9万元/平方米，对比价格高点时的22.4万元/平方米，大约降了10万元每平方米。

与中关村二小对口的五道口小区华清嘉园，高点时期挂牌价突破了16万元/平方米，成交价最高达到了14.5万元，如今成交价跌至11万至12万元/平方米。

上海方面，跌幅最大的名校小区，也基本腰斩。

价格下跌最夸张的，则是位于浦东新区的仁恒河滨城二期，高点时期成交价2520万元，今年5月份的成交价1465万元，这意味着高位接盘的人，跌没了一千万。

03

下跌逻辑

要理解顶流学区房的下跌逻辑，首先得清楚它们是怎么一步步涨到天价的。

上涨的根本逻辑在于资源限制，住房与教育捆绑催生出了炒作氛围。

改革开放以来，为了大力推进农民进城，加快城市化速度，国家将教育、医疗、公共交通等公共资源集中到了城市，然后又将房子与教育捆绑。

民众想要获得好的医疗资源和教育资源，就必须来城市，而要让自己的孩子能够上公立学校，就必须买房。

轰轰烈烈的四十多年城市化，从某种角度来看，是资源的城市化，和普通民众买房的城市化。当房子与教育资源捆绑的时候，它早就不是纯粹的房子，而是资源，资源便可以金融化。

在这种制度之下，学位越好的房子，越受追捧，有钱的家长都想让自己的孩子能够上更好的学校。资本也看到了这个利润点，所以炒作资本也不断涌入。顶流学区房变成了天价学区房。

下跌的逻辑，可以分为三点：

第一，学区房游戏规则的改变。

粗略梳理了一下，目前已经有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、大连、无锡、合肥、西安、三亚合计12个城市官宣，开启教师轮岗。

教师轮岗的目的有两个，一是打破优质教育资源被名校垄断的局面，二是刺破天价学区房的泡沫。

天价学区房，不仅干扰房地产市场的价格，也对教育公平的原则进行了干扰。显然，在这种模式之下，好的学校，好的老师，永远只能是富裕家庭享用。于是，阶层愈发固化，寒门出贵子的事件，越来越少。

在这种背景下，打破僵局的教师轮岗制度应运而生。

所谓教师轮岗，就是老师们不再固定于一个学校教学，而是几年轮动一次。这样的背景下，原本的名校，会因为优质老师的流失而不再名校，原本的普通学校，在一定周期内，轮动到了优质教师资源，实力大增。

清华大学原校长梅贻琦说过，所谓大学者，非谓有大楼之谓也，有大师之谓也。中学小学亦如是。一个学校优质与否，关键在于师资力量。

而教师轮岗制度就是打破名校对优质教育资源，也即对优秀老师的垄断，让买学区房变成了买盲盒，让优质学区房变得不确定。

教师轮岗规则制定最详实、执行最彻底的是北京。

早在2021年，北京率先在东城和密云两个区试点，当年年底就扩展到了6个区。2022年7月份，北京更是直接梭哈，全市16个区全面开展教师轮岗。

教师轮岗制度，是悬在天价学区房头顶上达摩克利斯之剑，是一个长期威胁。

第二，宏观大环境氛围引导。

高价学区房跳水的大环境，是全国楼市进入全面调整。

国家统计局最新公布的5月份70个大中城市二手房价格，70个城市二手房环比、同比，无一城不降。

具体以深圳为案例来说，深圳的房价从2021年2月份开始调整到如今，房价已经相继破8、破7，今年年末很有可能破6。

乐有家数据显示，2023年年末深圳的二手房均价跌至6.5万元/平方米，比2021年历史最高点8.3万元/㎡跌了22%，比2022年跌12%。

这并不是底。

进入2024年，深圳的房价仍在一路下行。乐有家最新公布的数据显示，深圳的二手房成交价已经跌破6.3万，为6.27万元/平方米。

按照这种趋势，到今年年末，深圳二手房成交价大概率会跌破6万。

整体均价尚且如此，高高在上的顶流学区房价格，必然调整得更猛烈。

第三，需求萎缩。

如果说教师轮岗制度、宏观调整氛围是中心城市天价学区房跳水的催化剂，那由于投资萎缩、新生儿人口不断下降导致的硬需求萎缩，则是它调整的核心逻辑。

国家统计局数据显示，2023年全国新生儿人口902万人，相比于2022年减少了54万人。

制图：城市财经；数据：国家统计局

新生儿人口持续下降带来了两个直接结果：

1，人口通缩速度加快。

出生人口继续低于死亡人口。去年全国死亡人口1110万人。最终导致全国人口通缩提速，减少208万人。

2，幼儿园在园人数和幼儿园数量不断减少。

今年2月份国家统计局公布的数据显示：

2023年，学前教育在园幼儿4093.0万人。

这一数据，相比于2022年，减少了534.55万人。

制图：城市财经；数据：国家统计局

从历史数据来看，幼儿园在园人数在2020年就已经见顶，2021年幼儿园在园人数较之前减少了13.06万人，是多年来幼儿园在园人数首次减少。

2022年，在园人数加速减少，减少了177.66万人。在园人数加速减少之下，引发了幼儿园数量首次减少。

教育部公布的数据显示，2022年共有幼儿园28.92万所，比上年减少5610所。

今年3月1日，教育部召开的新闻发布会上披露：

全国共有幼儿园27.44万所。其中，普惠性幼儿园23.64万所，占全国幼儿园的比例86.16%，比上年增长1.2个百分点。全国共有学前教育在园幼儿4092.98万人。其中，普惠性幼儿园在园幼儿3717.01万人，占全国在园幼儿的比例90.81%，比上年增长1.26个百分点。

27.44万所幼儿园，相较于2022年的28.92万所，一年减少了1.48万所。数量已经二连降，且相比于2022年减少的5601所，关停潮明显加速了。

制图：城市财经；数据：国家统计局

这种关停潮，每个人都能切身感受到。这次过年回家，农村的很多幼儿园都关闭了，以前一个镇有好几个幼儿园，现在一个镇基本就剩下一个幼儿园。

而且，这种影响已经延伸到了小学。

小学数量过去二十多年，因为城镇化导致农村大量小学关闭、合并，总数一直在减少。

制图：城市财经；数据：教育部

现在的减少，则叠加了出生人口下滑因素。

新生儿人口在2016年见顶之后，一路下滑，2017年出生的那一波人去年已经6岁了，正是迈入小学阶段的年纪。

第二波影响将会随着时间推移，进入初中、高中乃至大学。

孩子数量少了，学区房的需求自然下降，没有了鸡娃的家长接盘，顶流学区房的炒作就无法形成闭环，价格会持续下行。

而且，这个利空，会随着时间推移，持续发挥作用。