近日，原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏接受凤凰网风财讯专访时表示，国家安排央行再贷款、由地方平台公司收购存量商品房的安排，是一个重大的改革措施，是一个很可能会有成效的措施。

“在收储商品房方面，仅靠地方政府是不够的，需要发挥央企的主导作用。”孟晓苏说。

Q：您对国家队入场进行住房收储怎么看？

A：1998年我们房改课题组在编制房改方案时，就提出了“要积极建立住房商业机构”。就像其他门类的产品有商业支持机构一样，住房也应当有有商业机构来收储。现在的收储措施，正是按照“建立住房商业机构”来做的。我认为应当把这种收储方式从理论上提升、在制度上确立。中国需要有这样的住房商业机构。美联储救两房，就是最成功的案例。

在收储商品房方面，仅靠地方政府是不够的，需要发挥央企的主导作用。比如为稳定粮食生产，国家就成立了中储粮；为稳定棉花生产，国家就成立中储棉；为稳定油品供给，国家就成立中储油。那么为什么不能成立一个收购存量商品房的商业机构，把这些住房收购了，从开发库存变成商业库存？国家需要建立这样的机构或设立这样的基金，我姑且称之为中储房。

至于收购存量商品房是否能变成保障房，我认为变成租赁性保障房是不难的，也有少部分可能变成配售型保障房。这对于当下增加保障房供给是一个很好的补充。但是大量的配售型保障房供给不能依靠收购这点商品房，还是要按照中央要求的“加快推进保障性住房建设等三大工程”来解决。

Q：针对住房收储，地方政府目前面临哪些难题？

A：地方政府面对的难题是，央行再贷款与商业银行贷款都要求地方平台有足够资本金，这就需要地方政府自己想办法承接。不少地方平台公司本来就负债重，难以承担新的责任。别忘了上面给的钱不是财政拨款，都是商业银行贷款，贷款就必须还本付息。地方政府不能印钱，财政也贴不起，高价收储低价出售，肯定是不可能的。

若把它当作廉租房租赁出去，贴点租金地方上应当能做到；若能作为商品房卖出去，房价上涨时还可以赚到钱，那时地方政府就都盼望房价上涨；但是若要它变成配售性保障房卖给工薪家庭，那可得看成本中是否包含土地出让金。保障房与商品房的主要区别就是国务院要求的“土地划拨”，收了土地出让金的商品房如何能变成不含土地出让金的保障房呢？这个问题留给聪明的地方政府，靠他们“解放思想、拓宽思路”吧。

Q：如何收购存量商品房？

A：国家要求地方政府“背债收储”。具体办法已经公布：央行宣布拿出“3000亿元再贷款”，支持商业银行对地方国有平台公司发放“收购存量商品房”贷款，那就可以扩大到5000亿元，请注意以上都是贷款。地方平台还需要有资本金吧，至少要拿3000亿元，合起来就是8000亿元。

这就必然要求：1、地方政府要出资本金，否则不能用这笔银行的钱：2、全国人民对地方增加债务有更高容忍度；3、地方国有平台不能亏钱也亏不起，因为主要资金都是银行贷款，根据央行宣布的，是“一年一周转”的贷款。

有了以上的各项规定性，就要为这件“收储存量商品房”的事情设定一个人民群众可以接受的名目了。专家们建议的“收购商品房变为保障房”，是国家支持银行动用这笔收购贷款的最好名目。

Q：商品房能不能变为保障房呢？

A：我前面已经讲过，此处再明确几点：

1、变为商业型租赁住房都是可以的，五星级酒店都可以改作“方舱”。但是要想变为保障性租赁房，主办方必然要补贴租金，否则租金太高就不是保障房。而这点钱地方政府一般都能补得起，这叫“补人头”；

2、其中有些是地方平台公司建的商品房，还没有缴纳土地出让金或者交得很少的，可以改为“配售型保障房”，卖给工薪层家庭或中等收入家庭。这样钱就能收回来了，贷款“一年一周转”就可以实现；

3、已经缴纳过土地出让金的存量商品房，如何改成“土地划拨、不摊入城市配套设施费用”的“配售型保障房”？以上对配售型保障房的规定性来自国务院14号文件，这叫“补砖头”。包含高地价的商品房当然不能作为保障房，工薪家庭也买不起。

这第三点是个难题，只能留给地方政府想办法解决。

如果弄明白这个命题本身就是个中央出钱的名目，就别难为地方政府了。应当把收储来的包含地价的商品房仍然作为商品房看待，那么收储商品房就是“建立住房商业”的合理的行为，我国从此建立起“住房商业机构”。这种机构收储的商品房，仍然可以再作为商品房卖出去，本金可以收回，而且允许盈利。那么第三点难题就可以迎刃而解了。

最后我再强调一点，以上资金仅有8000亿元，靠这点钱建立住房保障体系是远远不够的，再增加些也不够，而且其中还有不少存量商品房是不可能变为保障房的。要实现中央要求的“规划建设保障性住房”，“增加保障性住房的建设和供给”，还是要按照中央的既定部署，“加快推动保障性住房建设等三大工程”。这当然需要再拿出一笔钱来投资建设。