今年以来各地都在加快推进配售型保障性住房建设。

于帅卿/发自北京

“咨询的人很多，电话不断，上一个刚挂断下一个电话立马就响了。”云南省昆明市五华区保障性住房管理中心相关工作人员有些疲惫的表示，咨询最多的问题是房源位置、具体价格、户口限制等方面。

6月24日，昆明市开放了配售型保障性住房的申购，引发市场关注。

“配售型保障性住房通常因区位优越、配套相对齐全、价格远低于同区域商品房价格引发购房者关注，这意味着在不增加过多经济负担的情况下，可以享受到城市的便利和舒适。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

接下来，昆明市还计划在今年开工建设8个配售型保障性住房项目，约5000套房源，预计配售平均价格在8000元/平方米以内。

事实上，今年以来各地都在加快推进配售型保障性住房建设。据不完全统计，截至4月初，全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目，相关城市在明确保障对象标准、以需定建、轮候库建设、用地保障、资金监管、配售价格、配售方式等方面也形成了一些好的经验和做法。

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城市的推进计划

6月24日，昆明市配售型保障性住房开放申购。昆明市五华区保障性住房管理中心相关工作人员向记者介绍，政策发布后咨询的人很多，但目前只是前期申购阶段，对于房源位置、具体价格等目前还没有具体政策信息可以公布。

“我们主要负责配售型保障性住房的政策解答，现在咨询最多的问题是申购条件以及配售价格，关于具体申购人数目前还未统计。”昆明市公有房屋管理中心相关工作人员也表示。

据介绍，昆明配售型保障性住房预计的平均价格在8000元/平方米以内，各项目会因区位、户型、面积、楼层、朝向等因素存在价格差异，最终配售价格会经市人民政府审定后对外公开。

昆明市首个建设的配售型保障性住房项目位于呈贡区吴家营街道的KCC2024—2号地块，项目用地面积1.94万平方米，总建筑面积4.24万平方米，容积率仅为1.67，拟建设348套配售型保障性住房。项目已于4月26日开工。

据安居客显示，呈贡区吴家营街道附近目前在售的二手房房源挂牌均价在1.1万~1.3万元/平方米。也就是说，昆明市呈贡区配售型保障性住房，相当于市价的六七折。

“如果条件符合的话，还是想申请试试。”一位在昆明还未购买商品房打算的工薪阶层李先生表示。

除了昆明，近日，福州首个配售型保障性住房滨海双龙新居已启动第二轮申购，第一轮申购于今年3月启动。

“目前市民最关注的是项目位置和周边配套情况。”福州市安居工程建设有限公司相关工作人员表示。

滨海双龙新居项目坐落于福州市长乐区滨海万新路与双龙路交叉路口西北侧，用地面积20亩，总建筑面积5.59万平方米，由福州市安居工程建设有限公司负责建设，现已动工，计划2026年12月31日竣工交付。“目前打桩施工已经完成了，进入土方开挖阶段。”上述福州市安居工程建设有限公司相关工作人员告诉记者。

该项目按照“保本微利”原则确定配售价格，均价预估约为5200~5400元/平方米（含简装），最终售价以政府核定为准，按照“一房一价”进行销售。

据链家平台显示，福州滨海新区目前在售二手房挂牌均价1万元/平方米，按照福州配售型保障性住房的预估价来算，相当于市场价的5.2折~5.5折。

除了昆明、福州，西安市也是推进配售型保障性住房较快的城市。

6月19日，西安市宣布开启2710套配售型保障房的意向登记，主要包括金泰怡景花园和香湖湾两个项目，分别位于雁塔区和浐灞国际港区域。这些保障房以区域商品房价格的50%进行配售，每个家庭限购一套，并严格禁止将保障房变更为商品房流入市场。

目前，金泰怡景花园二手房售价均价为15400元/平方米，50%的配售价格意味着此次保障性住房的售价在7700元/平方米左右，大幅低于周边项目的市场售价。

“从市场来看，配售型保障房一般为周边商品房价格的3~5折，极大降低了购房者入手门槛。”同策研究院研究总监宋红卫表示，配售型保障房跟新加坡的组屋模式有相似之处，较租赁保障来讲，最大的区别就是开发商可以一次性回收投入资金，降低了传统租赁住房开发商重资产投入模式的资金压力，有利于规模的持续发展。另外，配售型保障住房是我国住房保障的重要补充，为不同需求的人群提供保障，进一步完善我国的住房保障体系，对于未来住房“双轨制”的建立奠定基础。

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落地提速仍面临诸多挑战

今年是配售型保障性住房建设的“开局之年”，据不完全统计，截至4月初，全国已有杭州、合肥、重庆、昆明、贵阳、北京、上海、广州、深圳、福州、西安、济南、青岛等65个城市报送了2024年保障性住房建设计划和项目，各地“以需定建”，今年计划筹建配售型保障性住房1000余套至10000余套不等。

如杭州，今年筹建的12个配售型保障性住房项目已开工3个、2050套房源已开工建设，其余项目预计今年全部动工，12个项目累计筹建房源将达9500余套。

杭州市住保房管局表示，下一步，杭州将持续推进“多主体供给，多渠道保障”的多元化住房保障体系建设，加大推进保障房房源筹集力度。

合肥市今年将筹建9个配售型保障性住房项目，可提供4000套房源，截至5月，已有2个项目于3月底开工、1个转化项目正在建设，剩余项目将在9月前陆续开工建设。

“未来，合肥市将坚持以需定建的整体要求，在‘谋划一批、储备一批、实施一批’的总体框架下，逐年扩大配售型保障性住房的供给。”合肥市城乡建设局相关负责人向相关媒体表示。

贵阳市今年计划启动3600套房源建设，投资约23亿元。截至5月，已开工建设3个项目，剩余2个项目计划二季度开工建设。贵阳市住房城乡建设局相关负责人曾向媒体表示，后续将根据市场需求反馈、土地供应情况等，逐步提高配售型保障性住房占比，实现“市场 保障”体系的动态平衡。

截至目前，济南已启动开工港沟、清河、彩石3个全市首批配售型保障性住房项目。此外，今年广州市计划筹建配售型保障性住房不少于1万套，共涉及12个项目，其中新开工项目8个，通过存量房源转化4个项目。

对于目前各地配售型保障性住房的落地建设情况，宋红卫表示，“从市场来看，各地都在积极推动配售型保障房的建设，但是开工规模相对较小，竣工周期也相对较长，并且政策还存在一定变动，今年政策要求相关部门可以收购开发商的存量住房作为配售型保障性住房，尽管这样可以加快进度去库存，避免重复建设，但项目与需求的匹配度，尤其是户型的匹配度也存在一定偏差。”

另外，配售型保障性住房还面临着多种挑战，宋红卫表示，首先，是供给量的确定，目前政策要求是以需定建，需求量要根据实际需求确定，精准量化有难度。

其次，是配建的标准也需要根据实际情况确定。配建标准过高，导致价格较高，购房者有抗性；如果配建标准较低，满足不了需求，购房者也会“用脚投票”。另外，配售型保障房与组屋最大的区别在于流通性不同，我国当前发展阶段的配售型保障性住房房要求是完全封闭管理，失去了市场化流动的作用，也就是失去了金融功能，仅仅满足居住属性，在这方面购房者也有一定抗性。

最后，从政策来看，要求配售型保障性住房一定选择各种配套相对比较齐备的地块来做，包括交通、产业和商业资源，这些地块居住价值也较高，估计部分城市会把这些用地作为招拍挂的对象。

李宇嘉同样认为，配售型保障性住房整体落地速度不算很快，这与地方政府担心它会对商品房市场和土地市场造成冲击有关。因此，地方政府在大规模推广上的积极性不高，导致项目落地速度有些缓慢。另外，由于国企需要出资本金等费用，银行贷款的获取也可能存在困难，以及部分地块可能处于规划调整或土地平整阶段，这些因素都限制了配售型保障性住房的建设进度。

李宇嘉表示，“当前主要是要让地方政府能够认识到推广配售型保障性住房尽管短期对市场会产生冲击，但对当前缓解商品房市场下滑、产业链发展以及拉动房地产开发投资、固定投资等均是重大利好。

宋红卫则建议，政府在配售型保障性住房方面要积极参考新加坡模式，采取真正的“以需定建”模式，跟进需求者的情况来决定开工量和设置建筑标准，过多建设会造成资源闲置和浪费。此外，在规定一定年限后，可以适当给予一定市场化运作空间。