考验各位信仰的时候，又到了。盼星星盼月亮，北京买房人一直期盼的楼市大招，终于在炎炎夏日中来了。

6月26日傍晚，北京市多个部门一口气发布了5条房地产调控政策，最受关注的是：首套房首付比例最低调整为20%，房贷利率3.5%。二套购房首付款比例调整为30%（五环外）或35%（五环内），利率降为最低3.7%（五环外）或3.9%（五环内）。

其实，调控内容大家已经不陌生了，无论是贷款利率还是首套比例，北京和上海的新房信贷政策基本保持一致。但对于最具信号意义的北京而言，这已经是其首付比例和按揭利率达到的历史最低水平，对购房人的让利也明显更多了。

算算账本就知道，按照500万总价的新房来说，过去首付款需要150万，而现在直接变为100万。如果再算算最新房贷利率，购房成本的降低就更明显了。

按照首套利率3.5%、100万元贷款本金、30年等额本息来算，购房者原来4.05%利率的房贷总利息支出为72.9万元，新政后的利息总支出则降为61.7万元，一下子减少了11.3万元的购房利息。

放到以往，这些都是足以引起购房人哄抢的大招。不过，面对如今的复杂市场，一面是二手房的“以价换量”，另一面是新房价格的不断下跌，最猛新政又能激起多大的水花？

01、“晚买半年立省120万”

北京新政发出后，有人欢喜有人忧。而成功赶上了这批房贷利率下调的沈雪，就属于买房大军中的“幸运儿”。“没想到6月26号出政策，房贷利率在LPR基础上减45个基点，我们利息一下子省了22万。”算算省下来的这笔钱，沈雪开心了一晚上。

赶上今年结婚的计划，沈雪早从今年年初就打定主意要买婚房，早早加入到看房大军了。起初，她的总预算只有300多万，而能被她选中的房子一开始也并不多，“当时想着手里有多少钱就买多大的房”。

“最开始看的偏老破小，东四五环比较旧的房子。”不过，房子看了两个月以后，楼市的跌势抚平了沈雪焦躁的心。她惊讶地发现，房子买得越晚，房价倒是跌得越猛了，“看到后面就越来越不着急了”。

看房两个多月后，沈雪的预算没有提升，但是可选的房源却变得越来越多了。“看到后面，300多万的预算我们竟然能挑到心目中喜欢的房子了，房子的品质也更好。”跌势不断往下走，沈雪也迟迟都没能下定决心。

4月30日，北京推出五环外松绑政策，允许已有住房达到限购套数的居民家庭或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房。但沈雪却没有匆忙做出决定。“430政策出来后，我观察了两周，当时挂牌也很多，但交易量没啥变化，买不起的还是买不起。”

直到“517”政策出台，央行等部门明确宣布要从全国层面降低首付比、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率。上海、深圳、广州开始纷纷响应政策号召，下调房贷利率和贷款比例。

但北京不一样。四个一线城市中，北京曾在一片萧条的楼市里走出了独立行情。今年3到5月，其他城市二手房成交都在齐刷刷下跌时，北京二手房成交连续维持在1.3万套以上，看起来欣欣向荣。

可仔细看就会发现，低价依然是促进成交的主因。国家统计局显示，5月份，北京二手房价格环比跌1.2%，同比下跌8.6%。

赶在房价下行的跌势，沈雪提前选好了房子，和房东谈好价格，甚至连交易合同也都签好了，只待属于北京的政策东风吹来。幸运得是，她不仅等来了政策的及时雨，房价也越等越便宜了。

“最开始看中的老破小需要330万左右，到了现在卖250万，而现在买的这个次新房，2023年的时候最高卖510万，到了去年年底430万，今年到手只需要333万。”沈雪说道。

和多数购房人相比，沈雪无疑是幸运的。北京回龙观区域一位中介对「市界」说道，能明显感觉到，北京未落实降利率、降首付等楼市新政，成了不少购房者选择继续观望的原因。“不少客户我们都会主动劝劝，让他们再等等。”

02、存量老客户不淡定了

和被政策利好吸引的买房人不同，看到新政出台的消息后，存量老客户们的心却凉了一大截。“昨天放款，今天出新政，明天执行。”6月26号下午，提前两天付了首付款的林霞，猝不及防地被新政拦在了门外。

实际上，林霞是这轮政策限购优化下，重新拥有买房资格第一批买房客。两个月前，北京“430” 政策出台后，林霞第一次品尝到了政策放开后的喜悦。一直想再在北京买改善房的林霞，终于等来了购买资格。

于是，她兴冲冲的跑到了北京五环外的区域，北苑、回龙观、新宫等区域的二手房看了个遍。5月9号，林霞相中了一套回龙观区域的房子，房子坐北朝南，属于小区里最抢手的户型，林霞决定就是它了。

签下合同之初，林霞给自己和家人做好了心理建设，“哪怕房子再怎么跌，咱也是刚需，也是自主”。可她万万没想到的是，她遭遇了一波来自房贷利率下调的“背刺”。

“我的贷款总额300多万，当时签的利率是二套五环外的4.5%，但现在最新利率调整成了3.7%，相当于我每个月要多还1560元。”林霞说道。

得知无法享受到新政最新利率调整，林霞马上找到她的贷款银行经理沟通，得到的回复是，“6月27号政策正式实施的放款时间为准，哪怕是26号晚上12点前放的贷都不行。”「市界」了解到，新政后北京地区银行已火速跟进最新贷款规定。

「市界」咨询一家国有大行房贷业务经理了解到，“新政房贷利率的生效规定，统一以放款时间为准，6月27号当天放款的客户都能享受到新政，而在此之前的客户只能按原定合同利率发放。”

沮丧之下，林霞还加入了一个存量客户自救群。据林霞观察，“大家第一反应都是和银行沟通和争取。但得知希望渺茫之后，有一些人也不愿意放弃，还在不断的反馈。”

新政当天，群里有人火速退了演唱会票，旅游也不去了，大家开始维持最基本的生活开销，一心提前还房贷。

放眼全国，随着首套房贷利率不断创新低，各地呼吁降低存量贷款利率的声音再起。与之相比，北京房贷利率不仅曾经是全国最高，也是这轮利率下调中最晚的城市。

对比数据来看，2019年10月~2023年10月间，北京首套房利率为LPR 55BP，对比同期内，上海首套房利率为LPR 35BP、深圳首套房利率为LPR 30BP，北京房贷无疑属于最高的一档。

2024年2月份，LPR下降了25基点后，上述期内购房业主的首套房利率则均统一更新为4.5%，但对比当下新最新的贷款利率3.5%来看，利率整整高出了1%。

这样高的利息差，也导致居民的提前还贷呼声再起。国泰君安数据显示，2017年以后，居民早偿率（即提前还贷比率）基本在20%附近波动，但自2024年2月以来，居民早偿率加速上行，4月达到37%的历史高位。

相比这轮“背刺”，更多存量购房者已经提前行动了。他们有的研究起了低利率的消费贷和经营贷，有的则开始考虑新一波还贷。在社交平台上，存量房贷“自救”成为讨论度最高的议题。

而在政策出台之后，每次和同事讨论买房话题时，林夏的眼里不再有期待和兴奋，而是转变成一声无奈的叹息，“眼看这个趋势，我不会再劝周围的人入场了”。

03、楼市急盼新一批买房人

对于购房者而言，楼市存在一个明显的冰火两重天。但对于等待了多时的开发商和中介来说，这场政策的及时雨，他们已经盼了许久。

早在半个月前，某房企大区营销总监张杰就和同事们做了一系列的规划准备，他提前让团队人员梳理名单，锁定客户，为北京这轮新政的到来提前做好准备。

“这次我们肯定是要抓住第一波客户的。”张洁说道。政策出来的当晚，张洁当晚一连发了20多个客户。平日里不太活跃的客户，也都开始积极问询，这些信号让张杰为之振奋。

而为了抓住最好的卖房时机，据张洁透露，不少开发商又重新拿出来“ 618” 时期的特价房源优惠，但并不敢贸然提价。“目前开发商还是先观察几天，互相之间都要先看看竞品项目的表现，再来决定自己的价格。”

见证过前两轮的调控效果后，这一次，张洁也不太敢抱有太高期待了。“前两轮调控出台之后，大家也都激动，但是看了一段时间之后又都观望了，大家普遍认为松绑调控政策让楼市更加稳定，但对市场的预期依旧不高。”

而为了吸引更多人买房，在首套房资格标准认定上，北京这次重新作出了新的划分。政策规定，本市户籍二孩儿以上购买二套房仍然享受首贷，相当于给多孩家庭又多发了一张房票。

但在张洁看来，这个政策短时期并不足以迅速刺激市场，“对两孩家庭来说，他们相当于重新拥有了一个首套购房资格，所以也更不会着急卖房，现在北京市场上卖二手房再买新房，平均置换周期已经超13个月了。”

这次新政，北京开发商人从“517”等到了端午节后。如今其他一线城市都已经新政满月了，北京这才终于响起了新政的前奏。但是，新房市场已经提前崩不住了。

半个月前，北京丰台南四环外一项目中建花香壹号就破了防，原本指导价设定为7万2，开盘直接4万9起，相当于打了68折，差点就让买房人的新房信仰崩塌了。

由于价格太吸引人引发火热关注，中建花香壹号开售不到半天就被叫停了。但实际上，新房的价格踩踏效应已经在北京楼市轮番上演。

“价格战打得太惨烈了”。张洁透露，“北京崔各庄区域的三个新房项目一齐开盘，本来定价原本都是8万8，其中一个客户先降价到8万5送精装修，另外一个8万5送精装送车位，最后那个一看又马上降到8万2送精装修。”

如今，潮水还未上涨之前，北京楼市开发商们势必还将展开激烈的价格战。再过几天，北京夏季的高温马上就要到了，楼市的温度也还会回来么？

（文中受访者均为化名）