(本文转载自公众号层楼,作者浩老板,凤凰网房产已获授权)

现在隔三差五就有一些新政策试图搞活市场。

除了放开限购限价、降首付比例与利率这些基本上全国通用的政策，地方政府也是一城一策，群策群力，在做些改变。

有些政策看起来有点荒谬，打开了潘多拉魔盒。有些政策确值得模仿借鉴，推广开来。

长沙公寓改住宅

前天长沙一则新规，公寓能改住宅，这可让人虎躯一震。

不是在规划层面上的商改住，而是以前商业用地出让盖了一半，卖不出去，直接变更性质为住宅。

这开了先河，不知道有哪些城市会跟。

长沙出此下策，是修正原有的错误，过多的商业用地出让给了类住宅、公寓生存的土壤。

市场环境差，公寓卖不动，一纸文件更改也算解了燃眉之急。

对于开发商而言，如果不需要补交土地出让金，这一变更行为让公寓摇身一变为住宅，是非常有利于去化的。

所以，政策存在非议，其他城市也不一定能跟进，但也算是救市的一个手段吧。

西安自持改可售

其实上半年，西安也有类似变更性质的文件出台。

在5月份，西安发布购房新政，有一则条款是开发商自持租赁用房补缴相关费用后，可以转为商品住房上市交易。

当时杭州人民也是眼前一亮，觉得杭州也能如此操作，或者是醉翁之意不在酒，既然自持能改成商品房，那公租的房子也能变更为商品房，限售的房子也能即刻解除限售，自由流通。

本质上，这都背离了最初规定的事实。

但是立场不同，有的人觉得实现了也好，有些人觉得原封不动。

长沙和西安，这是不是也算救市政策，我觉得是的。只是千人千面，每个人评判的观点不同。

但有些政策，我们认为是可以广而告之，大肆推广一番。

南京优化户型

南京上个月20号发布全面提升商品房品质文件。

比如住宅建筑突出屋面的设备用房、楼电梯间，其水平投影面积之和不超过屋面面积八分之一的可以不计入容积率。

翻译出来，就是有些之前计容的部分，之后可以不计容。我们买房都是以建筑面积来计价，不计容的部分多了，得房率自然就蹭蹭往上涨。

比如可设置挑空平台，建面120方以上的就能做挑高6米上下的住宅。你像杭州近些年，改善住宅有挑高的杭州壹号院333方、万科顶跃465方，都是大户型。

还能做露台，就是很多人心心念念的第四代住宅。

放宽建筑规范，百花齐放，才能有好的产品亮相。

这是有效应对市场疲软的有为政策。

苏州出低密

出低密改变供应结构是一石二鸟，既能让产品变得更有诱惑力，还能搞一些地王出来。

上半年的时候，苏州在金鸡湖畔出了一宗地王，楼面价拍到了6.5万/方。

两个月前出了规划，联排合院 洋房的产品类别。

当时蒋村有一宗地商改住，从容积率1.01与地段成色来说，成为了杭州地王有利的竞争者。但一直放到现在，也未曾见到土地出让，可能在等一个更好的时机。

杭州的低密也在放宽阶段，文晖的低密设计稿流出，看到了久违的排屋。尽管拿地时间过去半年，一直未有实质性建设方案公示。

近期领出预售证的萧山揽晴轩，就是8套排屋 12套叠墅。

虽说是限价的低密，但是加上总价不菲的地下室，2000多万的裸房一下变成3500万上下的排屋，单价也从4字头变成7万。

这也是一石二鸟，一来能检验市场的购买力，二来也是变相放开限价，让该贵的房子变得更贵。

所以如果说普通住宅提高品质、增加得房率是在变相降价，那么低密的放宽实则是在变相涨价。

那你看对于杭州而言，长沙与西安的政策其实借鉴意义不是很大。

当然冷嘲热讽来说，杭州没必要搞出让了再改住宅，直接商改住就完事了。

杭州人民也不会陌生自持房源，但这都是时代的眼泪，更改过去的事情有点像强扭的瓜。

因次，我倒是比较期待杭州能有苏州和南京的一些相仿政策出台：刚需更有性价比，低密豪宅贵得有道理。

你看现在开发商内卷的是示范区与装修，但其实不够解渴，对大多数买房人而言还是最敏感的还是价格，户型又是总价的第一相关要素。

相同的100方，如果政策放宽，得房率或许能更高一些；相同的使用面积，从原来的100方可以降至90方，这都是给刚需省了钱。

像主城滨江白马湖就放宽了政策约束，成为了主城首宗不限价的宅地，而且能做出一些低密的产品来，听说绿城、金茂等房企都在调研。

这类项目不会便宜，但如果做得好了，它们会贵的有道理。