2024年二季度上海甲级写字楼、住宅销售与租赁、零售、物流、投资等多个市场表现，正在呈现出一些新的特征。

据第一太平戴维斯的观察，上海市场二季度整体来看：甲级写字楼净吸纳量正在逐步回暖；零售市场上的创新品牌逐渐激发更多需求，多个商圈吸引着更多的客流；物流整体表现为未来供应趋于减缓；大宗投资中办公资产的占比有所回升；住宅销售则得益于政策层面的利好，市场需求被持续带动；租赁方面得益于旅游复苏表现向好，中高端租赁市场入住率出现回暖等。

甲级写字楼：净吸纳量回暖

第一太平戴维斯数据显示，二季度共6个新项目入市，共计37.4万平方米供应，上半年累计101万平方米供应。至此，全市甲级写字楼总存量为1,937万平方米。

尽管有一半数量的子市场出现空置率下降，但由于新项目因素，全市空置率仍环比上升0.6个百分点，至22.3%。北外滩、北站、老黄浦等片区吸纳良好，带动次级商务区空置率下降了0.3个百分点。

二季度全市甲级写字楼录得18.6万平方米净吸纳量，同时2024年上半年达48.6万平方米净吸纳量，已占到2023年全年的75%，与2022年同期水平相当。

同时，业主持续给出优惠商务条件，二季度全市租金环比下调3.4%，至每平方米每天人民币6.4元。中央商务区、次级商务区和非核心商务区环比跌幅分别为2.1%、2.8%和4.9%。

二季度写字楼呈现出的新特征是，年初针对校外培训管理的征求意见并不意味着双减政策的松绑，教培机构的办公扩张和新开店数量增加，需求正在逐步修复。

不过，市场中仍不乏业主应势调整租赁策略，例如降低租户门槛接纳第三方办公运营商等。预计下半年联合办公类企业会有较为活跃的租赁活动。

第一太平戴维斯中国区市场研究部董事张琳表示，预计下半年依旧保持供应端充沛的基调，业主计划仍有合计约79.4万平方米供应交付，其中70%的面积位于非核心商务区，若如期交付，至2024年底，上海甲级写字楼存量将达到 2,017万平方米。

“尽管目前市场吸纳水平依旧低迷，但传统行业相对坚挺。业主方提供的优惠政策不断倾向租户端，促使企业在降本的同时完成置换（增效），大量新项目交付入市也意味着租户选择更多，外加政府印发人才培养的实施方案，提到加强对新兴产业扶持，扩大人工智能等计算机领域的理工科规模政策发布，不断为需求端释放市场积极信号。”

零售市场：创新品牌激发需求

据第一太平戴维斯，2024年1-5月，上海零售总额同比下降0.7%，批发零售业与住宿餐饮业分别累计同比下降0.5%和3.1%。单月零售额连续3个月同比下降后于5月恢复正增长。

2024年第二季度上海零售市场城区内迎来一个新开购物中心入市，为位于上海南站区域的徐汇万科广场，为市场带来9.8万平方米新增供应。

超七成商圈六月同比客流增幅超过15%，南京东路、五角场、大虹桥、世博等区域中心表现尤为出色，客流同比增长甚至超过30%。

全市购物中心空置率环比微升0.1个百分点至11.7%，较去年同期下降1.0个百分点。其中核心商圈环比下降0.2个百分点至9.4%，非核心商圈购物中心空置率环比微升0.1个百分点至12.2%，同比分别下降1.7和0.9个百分点。

全市购物中心首层平均租金环比下降0.6%至每平方米每天人民币25.7元，较去年同期下降0.7%；其中核心商圈和非核心商圈首层租金环比分别下降0.5%和0.6%，同比分别下降0.4%和0.7%。主要由于业主为保持首层租户品质及项目调性，给予品牌方一定租金优惠政策。

随着暑期来临，亲子设施新租面积呈稳步增加趋势。除租赁需求始终较稳定的乐园、剧场、运动等偏向娱乐的空间之外，教育培训需求在昂立、新东方等头部机构带领下有所回暖。二次元等受年轻消费者欢迎的亚文化品类亦吸引大量客流，备受市场关注。

品牌通过更多业态的店中店形式，或直接入驻其他品牌空间，以延长消费者逗留时间或提升营收效率。咖啡店、花店、书店、运动场地等多元化的运营品类持续为品牌带来新鲜话题度。

“2024年上海零售市场下半年预计仍将迎来七个项目，约64.5万平方米新增供应入市，其中众多中小型项目将如何与现有项目错位竞争值得市场期待。”张琳表示，部分存量项目入驻情况有所改善，但新项目普遍招商压力极大，预计全年空置率降幅有限。市场消费信心有待进一步提振，整体市场利好租户方，租金表现短期内仍处于弱势。

物流市场：未来供应趋于减缓

第一太平戴维斯数据，2024年二季度上海非保税高标仓持续承压，市场总存量突破800万平方米大关。金山、松江子市场分别录入共计超80万平方米新增供应，大体量供应也为相应子市场带来一定的去化压力。

从需求端来看，随着节假日和年中促销活动的推动，居民消费有所回暖，食品、日用品和快递服务类租户的需求随之上升。然而，部分制造业和供应链管理领域的租户为了降本增效，选择将业务转移到租金更具优势的大上海区域，导致多个子市场出现了退租现象，全市净吸纳量降至-83,768平方米。

新增供应的集中释放和本地需求的外溢，使得本季度全市空置率攀升至27.9%。金山和松江子市场受到新增供应的直接影响，空置率上升尤为显著。

买方市场主导下，业主为稳定项目出租表现，持续向租户倾斜，供需关系变化也推动租金下调至人民币48.1元每平方米每月，租金指数环比下降0.9%。

第一太平戴维斯中国区市场研究部助理董事徐梦璐表示，在未来六个月内，预计上海市的新供应量将有所下降。在整体需求保持稳定的情况下，市场的去库存压力有望得到缓解。

在企业努力降低成本和提升运营效率的压力下，许多租户正在考虑将时效性较低的业务转移到周边的卫星城市。随着这一趋势的发展，大上海地区的供需结构可能会经历进一步的优化调整。

徐梦璐认为，在第二季度，上海市政府推出了一系列新政策，旨在鼓励企业进行大规模的设备更新和推动消费品的"以旧换新"。这些政策可能会在一定程度上刺激一些制造业企业的回收需求，从而为市场注入新的活力。

“环沪城市中，如嘉兴南湖机场等关键基础设施项目正在迅速推进。这些项目将进一步增强该地区在物流、外贸和制造业方面的综合竞争优势。而通过城市间的协同效应，未来大上海区域内也有望吸引到更多的仓储需求。”

投资市场：办公资产占比有所回升

“2024年第二季度共完成35笔大宗成交，合计成交金额达人民币180.2亿元，环比下降1%，同比上升35%。”针对投资市场的大宗交易，徐梦璐解读到，本季度写字楼/商务园区板块交易尤其活跃，交易量占比74%，共录得23笔大宗交易，交易总额达132.9亿元，环比上涨13%，同比上涨31%。大金额交易多为内资金融及保险机构终端自用买家进行。

不过，住宅租赁/服务式公寓板块投资热度相比一季度有所回落。随着过去一年来数个交易陆续达成，投资者正探索更多利基市场机会。

本季度其他行业的市场活动有所下降，主要由自用买家进行的小额交易。尤其是零售/酒店/工业领域缺乏机构买家交易的支持，导致交易量下降。

尽管经济形势面临挑战，核心地段的优质写字楼仍然是具有吸引力的投资目标。本季度，众安保险以每平方约9万元单价收购上海洛克‧外滩源集团两栋写字楼，总价14.37亿元，买家为自用租户交易。

徐梦璐认为，经济不确定性及买方与卖方的预期差仍是商业地产投资面临的主要挑战。2024年交易活跃度的提升将取决于租赁市场的复苏进度，以及买卖双方对资产定价一致预期的形成。

2024年下半年大宗交易量预计延续上半年小金额大宗交易较为活跃的趋势，买家相较多元化，国内自用企业和私人投资者仍将是投资市场中的主力买家，大金额交易的投资者有望在2024年下半年出现活跃市场。

“由于资产持有者面临市场价值下降的挑战，在加快资产处置、资金回笼速度的处置时，同时也从资本配置转向资产管理和租赁管理。”

住宅销售市场：扶持政策持续推动市场需求

一手商品住宅市场方面，2024年第二季度，上海新建商品住房新增供应217.6万平方米，环比上涨28.3%，同比下滑21.4%；成交约183.6万平方米，环比上涨34.0%，同比下滑31.0%；成交价格同比上涨24.7%，达到人民币每平方米79,408元，环比微跌0.5%。

一手高端公寓市场方面，第二季度，上海一手高端公寓市场迎来世博天悦、融创外滩壹号院、滨江凯旋门、龙盛湾上等10个项目共2,329套供应入市；成交量共计约383,129平方米，环比上涨81.7%，同比上涨452.5%；一手高端公寓价格指数环比上涨2.7%，同比上涨7.3%，平均成交价格达到人民币每平方米142,439 元。

住宅用地市场上，第二季度上海市共完成10宗涉宅土地拍卖。第一批次下半场的6宗地块在4月收官，建筑面积约349,530 平方米，总成交价118.86亿元，其中4宗溢价成交。民企大华和龙湖分别拍得闵行和奉贤的一宗地块。

5月底进行的第二批次土拍仅4宗地块，分别位于闵行、杨浦、浦东和松江。总建筑面积242,716平方米，总成交价99.84亿，平均楼面价每平方米41,135元。从本批土拍开始中小套户型的要求比例已缩减，同时面积的上限也有所提高，市场上单元面积更大的产品目前相对面对更多需求，单价或将得到支撑，因而有望推动开发商拿地积极性。

对于未来上海住宅市场走势，张琳认为，上海取消地价上限及房地联动价后的首轮土地拍卖于7月9日结束，四幅涉宅地块总出让面积15.3公顷，最终成交价91亿元，整体溢价率约9.6%。优质地块短期内仍为开发商关注重点。“在一系列楼市扶持政策加持下，上海住宅市场有一定程度的回暖迹象，成交量和价格环比出现明显反弹增长，但无论土地市场、一手还是二手市场均呈现明显的分化迹象，预计这一趋势仍将持续。”

住宅租赁市场：旅游复苏利好市场表现

2024年第二季度，全市服务式公寓空置率环比下降0.9个百分点至19.0%，同比上涨0.6个百分点。季度内平均租金环比下调0.4个百分点至每平方米每月267元，同比上涨0.3个百分点。

本季度中高端租赁市场入住率有所回暖，得益于近期国际旅游、商务旅行的持续复苏。部分公寓为应对市场挑战，租金有不同程度折扣，以刺激增量需求。受此影响，整体租金水平环比小幅下降。

租金环比下降1.6%，达到每平方米每月177.7元。全市优质长租公寓市场整体空置率环比上涨0.2个百分点至19.7%。

而2024下半年将引来迎来驻在星耀 by Greystar服务公寓入市，由睿星资本推出的上海首个自建的高端社区型公寓，提供579套房间。

“预计2024年服务式公寓供应同比有所减少，但租赁公寓市场愈加多元的供应结构，及整体市场硬件品质的提升，将对同质化项目持续构成挑战。租赁公寓市场仍为政策积极鼓励，也为各类投资机构密切关注，是否具备专业运营能力仍将是高端市场竞争关键。”