有时候，你不得不佩服“超人”李嘉诚的眼光。

当刚进千禧年的他站在北京朝阳区姚家园、朝阳体育馆边的一块略显荒凉的地块上时，他笃定这里的价值必将在未来显现。而这时，离这块地最近的北京五环路正式离建成通车尚需2年时间。

2001年，李嘉诚旗下的和记黄埔与北京市政府签订土地出让协议，以约7亿元的总价，拿下了40万平方米的姚家园地块，楼面价仅1750元/平方米。

项目一期在拿地之后搁置了4年才动工，2005年11月开售。陆陆续续卖了近20年仍然有30余套在挂牌。而和记黄埔的耐心超出所有的同行们，项目北侧的二期的1200余套房子直到2023年7月18日才获得预售证，此后又等了整整一年，二期也终于在近期有了入市消息。

而此时的项目最低拟售均价为90672.35元/平方米，是拿地地价的51.8倍。

开发超20年在和记黄埔的项目中并非个例。凤凰网风财讯注意到，近日和记黄埔另一项目、位于广东省东莞市的海逸豪庭因“五折售房”备受热议，一度登上社交平台热搜榜。该项目在拿地开发节奏上，与姚家园项目十分相似。

1999年，和记黄埔在东莞厚街镇横岗水库旁拿下7000亩土地，是东莞少有的大型楼盘之一。但是，迄今海逸豪庭项目已开发了25年。

超长的开发周期或为该项目带来了字面上极为可观收益。据证券日报，海逸豪庭此前销售单价约2.3万元/平-2.4万元/平。即便目前部分房源打折至1.4万元/平左右，最低单价1.3万元/平，也远远超出当年拿地价格。

而据1998年5月东莞当地媒体发表的《东莞房地产市场潜力大》报道中，彼时东莞市区多层住宅的房价为2250元/平。相较而言，海逸豪庭打折后价格仍是其6倍之多。

（图源：网络）

低价拿地、超长开发周期，以李嘉诚家族及旗下的房企为代表的港资开发模式，正在经受市场的新一轮审视。

李嘉诚被疑“囤地”

北京豪宅开发周期长达22年

和记黄埔被质疑在北京姚家园“囤地”的舆论之声，由来已久。

2014年2月10日，北京市规划和自然资源委员会发布了“关于平房乡姚家园新村商品房二期H组团项目公众参与意见采信情况的通告”。

据通告，网上意见：建议收回和记黄埔公司的土地开发权，重新进行土地“招拍挂”，维护土地市场公平，保证政府收益；如按此规划调整，新增建筑规模地价款补交标准问题。

而通告中对于本次意见的反馈是：本次公众参与只对规划指标调整征求意见，关于调整理由、土地供应方式等问题将结合平房乡绿隔地区城市化问题报市政府研究确定。因此，反馈意见中土地供应方式及地价款补交等问题不属于本次公示事项范围。

（截图：北京市规划和自然资源委员会）

彼时，距离和记黄埔在姚家园拿地已经过去了13年。

据悉，尽管2001年便已拿地，但直到2004年国土资源部"831土地大限"最后一日，和记黄埔才与北京市相关部门签订了姚家园地块开工合同。2005年6月开工后的八年间，和记黄埔在该地块上相继开发了逸翠园和御翠尚府两个项目，分别于2006年、2013年左右开盘。

然而，此后十年里，该地块最后一个新项目御翠园却进入了长达十年的开发销售期。

2019年，御翠园项目定名亮相。但据北京市住建委官网信息，该项目2023年7月18日才取得销售许可证。最高拟售均价为99744.99元/平、最低拟售均价90672.35元/平。

2023年8月，市场曾传出御翠园开盘的消息，但最终不了了之。近日，该项目再传出开盘消息，将李嘉诚家族及旗下房企推入“囤地”的风暴眼中。

对此，某业内人士曾言，鉴于开发能力、税收等考量因素，港资早年颇受地方政府青睐，能够以较低的价格拿地，在开发期限上也能一再宽限。

五折销售仍有赚头

李嘉诚家族打折卖房成“常态”？

近日，开发周期同样超长的东莞海逸豪庭项目也备受关注。

凤凰网风财讯注意到，海逸豪庭项目地块拿地迄今已有25年之久。但因开发进度过慢，早在2006年，东莞国土资源局就曾以“海逸豪庭项目闲置土地最多，时间达到95个月”为由，对开发商东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司开出了高达7915万元的土地闲置费罚单。这也是当时最大的一笔土地闲置罚单。

此后海逸豪庭尽管开始开发建设，但进度却算不得快。五年后的2012年，海逸豪庭才有部分房源入市；2017年-2022年，海逸豪庭加速向市场释放房源，曾在东莞市别墅网签的金额、面积等方面取得top1的成绩。

不过，近三年的房地产市场调整周期中，李嘉诚家族开始加速房地产项目的去化，这其中也包括曾经的明星项目海逸豪庭。

据该项目官微7月5日发文，海逸豪庭“现楼交付，为庆祝香港回归27周年，特推出部分团购优惠单位，限时限量发售。团购优惠单位首付14万起。”

（截自：海逸豪庭官微）

海报中展示了8套房源，价格在1.4万元/平左右。这较其最初销售价格的下降幅度约在1万元/平。

尽管如此，相比1999年的低价拿地，即便加上近八千万元的闲置土地罚款，打折房源仍颇有赚头。

凤凰网风财讯注意到，近半年李嘉诚家族在香港及内地的多个房地产项目，出现降价销售的情况。

2023年8月，北京御翠园项目也曾被传出将低于吹风价开盘；2024年4月6日香港的港岛南港铁站项目蓝色海岸开盘均价较同区域其他楼盘低约6000港元；同月22日，香港沙田半山的豪宅项目名日·九肚山，单位定价下调23%-32%；5月19日，香港新界洪水桥“#LYOS”住宅项目，分层大楼和花园复式的售价最高下调了25%和32%。

此前，李嘉诚家族的新一代“掌门人”李泽钜曾在业绩会上表示，如果有机会以平价买地，便宜一点卖楼，买家开心，我们也开心。

如今，超人帝国的决策者依然稳坐香港长江集团中心大厦70层。从商半个多世纪，他从这里发出了一道道商业决策，也在这里坐足了20年香港首富的宝座。

在李嘉诚经商70余年里，几度穿越周期，还成了碧桂园老板杨国强的学习偶像。如今，曾经的挑战者们个个被债务压身，但已经96岁的李嘉诚，依然笑傲。

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出品 | 凤凰网风财讯

作者 | 陈文莉 编辑 | 周翔宇