旧改项目往往从城市最原始的土地孳生，一些历史遗留下的盘根错节，即便龙头央企也要设法厘清。

近日，华润置地（深圳）开发有限公司100%股权在京东法拍平台进行公开拍卖，起拍价约20.49亿元，评估价达29亿元。

据悉，华润置地（深圳）开发有限公司是深圳罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元的重要申报主体，负责A1、A4、A9等地块的实施。

其中，A4地块包含超商层住宅、商务公寓、保障房及写字楼，预计2024年底交付；A1地块以回迁为主，预计2026年11月/12月交付；A9地块含写字楼，预计2027年底交付。

华润置地表示，本次拍卖是由于股东方财务状况出现问题，导致无法履行股东义务，因此采取拍卖手续以解决项目困境。

东门湖贝村

湖贝村是深圳墟的一部分，也就是现代深圳的根。

深圳墟起源于明代，是典型的广府墟镇，被湖贝村、赤磡村、罗湖村、向西村和南塘村等广府围村四面合围，东门地区至今仍遍布广府骑楼和广式建筑。

其中，明成化二年(公元1466年)，客家先民在湖贝村开基立村，至今已有550余年历史。

随着特区改革开放的进程，湖贝旧村城市更新计划始于1992年，湖贝城市更新统筹片区于2013 年纳入深圳市城市更新单元计划，是深圳市仅有的两大统筹片区之一。

2019年9月，罗湖区举行2019年第三季度重大项目集中开工活动，湖贝统筹片区城市更新项目（一期）正式开工。2021年6月21日，项目一期A1地块实施主体确认公示，即华润置地（深圳）开发有限公司。

此项目被命名为华润置地未来城。

2024年1月2日，罗湖区城市更新和土地整备局发布《罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元规划修改（草案）》，从原来的分四期及一个独立开发项目实施修改为分两期及一个独立开发项目实施。

方案显示，湖贝旧村改造规划总建筑面积约220万平方米，包含约49万平方米商业、约71万平方米办公、约57万平方米住宅（含保障房）、约21万平方米公寓、约20万平方米政府公共配套，整个体量相当于南山万象天地加深圳万象城。

据悉，该项目涵盖旧城中村、旧住宅区、旧商业区等不同更新类型，共计40万平方米统筹片区，93宗地，34处零星用地。此外，项目包括30万平方米拆除范围，77万平方米拆赔建筑，共涉及1600户旧住宅区、2000户村民、42家业主、11家区属单位、19家市属单位，预计需要25亿过渡安置费。

项目亮点之一是在湖贝文化公园内原址保留活化广府文化的旧村，展现一个纯正岭南建筑韵味的村落，核心保护和建设控制范围就有14478平方米。

此外，与古村并存的500米高超甲级销售型写字楼“湖贝塔”将破土而出，地下将与地铁湖贝站的连接通道。

华润置地提出，湖贝塔是世界罕见与古村并存的500米塔楼，希望不仅是凭借高度成为地标，更因为身上独特的湖贝烙印，成为吸睛之作。

对于此次挂牌华润置地（深圳）开发有限公司100%股权，有市场分析人士指出，这是个体量巨大且旷日持久的旧改，大概率不会有人来竞拍：“也就只有华润会做下去，经济效益没有想象中那么乐观。正因如此，也不怕别人来摘。”

华润置地也表示，如果拍卖过程中无人出价，公司将根据其作为央企的责任，继续履行项目建设和运营的职责。

神秘合作方

企查查显示，华润置地（深圳）开发有限公司由深圳市湖贝顺润投资有限公司全资控股。

湖贝顺润的股权结构耐人寻味，由华润置地持股60%，华润深国投信托有限公司持股20%，以及深圳云祥实业发展有限公司持股20%。

云祥实业是一家民企，自然人王乐印持股99%，总经理和法人名为司冬伟。

值得一提的是，2021年4月21日，当时持有湖贝顺润20%股份的另一家公司深圳圣基将其所持股份转予华润信托，而深圳圣基母公司盈向企业的法人同样是司冬伟。

如果只看明面上的股权穿透，似乎到此为止，但在去年12月21日深圳市中级人民法院下发的（2023）粤03执79号公证债权文书中可以发现，云祥实业和王乐印被列为限制高消费对象，案件申请执行人为华润信托。

审理流程中，万利加集团也成为限消令被执行人，这个集团由李伟波在香港独资创办。此外，四年前华润信托从深圳圣基接下湖贝顺润20%股份时，深圳圣基就由李伟波最终实益拥有，后来才逐渐隐去，但在母公司法人变更记录中仍能找到他的名字。

一位不具名的业内人士向观点表示：“这种情况，代持的概率比较高。”

不难猜测，曾经合计持有湖贝旧改40%股权，目前仍持有20%股权的神秘合作方，或许就是李伟波。

李伟波，何许人也?

公开资料显示，他1962年出生于广东省电白县坡心镇山寮村，1981年来到深圳打拼。来到深圳第一天，住的渔民村就在罗湖区，从此将罗湖视为“第二故乡”。

1999年，已完成原始积累的李伟波创建伟诚集团，主要经营香烟包装制作及印刷；2004年3月在港交所上市，2006年市值达70亿元。

2006年，李伟波涉足地产成立万利加集团，参与福田梅林等地城市更新项目。2009年，万利加摘得位于辽宁本溪的世界单体最大铁矿开采权，一度引起广泛关注。

过去的李伟波颇为高调，2007年底他在深圳投资的昇逸水疗酒店开业，曾出动60辆法拉利、保时捷助阵，并邀请众多明星捧场。

他还曾先后担任深圳市警察基金会的名誉会长、深圳市罗湖区慈善会第二届理事会名誉会长、深圳市电白商会永久名誉会长等社会兼职。

2013年，深圳市“李伟波慈善基金会”成立，这是深圳第一个以企业家命名的慈善基金会；2014年，他一次性捐赠香港中文大学深圳研究院3000万港元，修建“李伟波楼”……

但在湖贝旧改，经过股权腾挪和法人变更，李伟波却隐匿了存在感。

关于上述债务纠纷案件，2月2日深圳中院委托评估结果公示，对云祥实业名下/所有的湖贝顺润20%股权确定财产处置参考价，评估结果为10.88亿元。

至于为何华润现在选择挂牌整个旧改项目公司100%股权，而非处置合作方名下资产，业内人士推测：“某种程度上，这也是一种解套方式，把说得清楚、数得清楚的项目公司整体接过来，把过去可能的瑕疵处理干净。”

该人士表示：“因为项目公司在华润置地主导下，账务应该比较清晰。但持股20%的民企公司账务，有没有各种对外担保隐形债务，谁能说清楚？不要说拍，送给你都不一定敢拿。”