7月10日，上海发布2024年第四批住宅用地出让公告，4宗挂牌、1宗招挂复合，将于8月7日起举行现场交易会。

总出让面积11.56万方，总建筑面积25.55万方，总起价97.7亿元，分布于浦东新区、虹口区、青浦区、奉贤区以及徐汇区。

其中，徐汇地块采用招挂复合出让，该地块曾原定为小米总部地块，在5月中旬从商办属性更改为住宅属性。

此次重新出让，光是起始楼面价就达到10.1万/㎡，创历年来的地价新高，同时该地块继续设置土地最高限价，上限楼面价高达13.1万/㎡。

徐汇滨江地块没有中小套型比例要求、最低套数和保障房，未来可以打造类似启元的大户型、高总价，部分房源可瞰黄浦江一线江景的纯高端豪宅小区。随着房地联动价限制取消，届时徐汇滨江的价格体系有望再次被刷新。

值得一提的是，虽然尚未开拍，但近日该地块已传出最新动向，市场有消息称，招商蛇口有意该地块，已于日前发布了该地块的招标计划公告，预计总投资54亿元。

事实上，招商蛇口有意该地块，也在情理之中。首先，该地块北侧的汇元玺项目，开发主体之一就是招商蛇口，项目为招商蛇口的玺系列，去年11月和今年3月分两次开盘，即开即罄，房地联动价131000元/㎡，共推出462套房源，平均认购率286%，均触发积分入围。

另外，招商蛇口上海公司作为去年上海房企销售榜单各维度第一，且是全口径榜单上唯一销售额破600亿的房企，能够拿下该地块没有太大压力。

在此之外，另有四宗地块以挂牌方式出让，且未设定上限地价。从市场关注度来看，浦东北蔡地块与虹口江湾地块备受瞩目，而奉贤新城地块与青浦重固地块则呈现相对平稳的热度。

其中，北蔡地块因其周边绿地资源丰富，加之该板块内曾有一批次摇号地块成功出让，故备受市场青睐；虹口江湾地块则因其优越的地理位置和较小的体量，有利于快速去化。

附：地块解读

1）徐汇区斜土街道xh128D-07地块

地块出让面积16666.04㎡，容积率2.2，建筑面积36665.29㎡。起价369600万元，起始楼面价100804元/㎡，最高限价480480万元，上限楼面价131045元/㎡。

地理位置上，该地块坐落于徐汇滨江板块，与西岸金融城相邻，周边拥有众多优质的配套设施。交通方面，地块周边有地铁4、7、12号线环绕，最近站点为4、12号线换乘的大木桥路站。

此外，距离内环高架路入口仅约300米，打浦桥隧道仅100米，交通网络还包括龙华中路、中山南二路、兆丰路、大木桥路等主干道。

教育资源方面，地块西侧紧邻南洋中学，周边还分布有江南新村小学、日晖新村小学、位育中学等多所优质学校。医疗资源同样丰富，地块附近拥有中山医院、龙华医院等医疗机构。

商业配套方面，地块周边环绕有西岸金融城、复地御江庭项目、正大乐城、绿地缤纷城、保利时光里等大型商业设施，为居民提供便利的购物休闲体验。

关于周边市场情况，地块周边最近一次土拍是在2023年12月15日，中国能建以53.57亿元竞得徐汇区斜土街道xh128A-11a地块，溢价率0%，成交楼板价42134元/平方米，地块房地联动价143000元/平方米。

公开资料显示，中能建徐汇滨江项目拟建1栋40层超高层办公楼、2栋26层住宅楼以及其他相关配套设施，主推建面约100-143㎡的3-4房户型，总共约300套房源，预计在下半年入市。

2）浦东新区北蔡楔形绿地C06-01地块

地块出让面积16730.21㎡，容积率2.3，建筑面积38479.48㎡。起价196280万元，起始楼面价51009元/㎡。

地理位置上，该地块与轨道交通18号线北中路站相距0.9公里，周边交通便利，临近罗山路（高架）、高科西路、沪南路等主要道路。

教育资源丰富，包括上海市北蔡中学、上海市华林中学、上海外国语大学附属浦东外国语学校等优质学府；医疗资源完备，涵盖上海市第一妇婴保健院、北蔡社区卫生服务中心等医疗机构。

此外，周边环境优美，北蔡休闲绿地、鹏海绿地公园、北蔡健康主题公园等景观资源分布其中，为居民提供宜人的休闲环境。

关于周边市场情况，地块周边最近一次土拍是在今年3月，中国铁建与厦门国贸联合竞得该地块附近的一宗住宅用地，成交价为49.8亿元，楼面价高达55674元/㎡，房地联动价为92000元/㎡，目前该项目仍处于基础施工阶段。

3）虹口区江湾镇街道HK0017-18、HK0017-21、HK0018-31地块

地块出让面积10159.96㎡，综合容积率2.44，建筑面积24772㎡。起价112712万元，起始楼面价45500元/㎡。

在地理位置上，该地块距离轨道交通3号线江湾镇路站约为0.6公里，且毗邻逸仙路高架路，与万安路、新市南路、逸仙路等交通路网形成便捷的连接。

地块周边教育资源丰富，红旗小学、丰镇第一小学、丰镇中学等学校环绕；同时，医疗、商业设施一应俱全，第四人民医院、平溪商业广场、吉买盛超级购物中心、江湾公园等形成了一站式的生活配套环境。

关于周边市场情况，地块周边最近一次土拍是在2023年12月，中建东孚成功竞得该地块附近的一宗住宅用地，成交价为14.6亿元，楼面价达到55372元/㎡，溢价率为6.42%，房地联动价为87000元/㎡。该项目案名为中建虹悦里，目前尚未入市。

4）青浦区重固镇福店路东侧36a-01地块

出让面积14007.5㎡，容积率2，建筑面积28015㎡。起价42863万元，起始楼面价15300元/㎡。

地理位置上，该地块靠近17号线赵巷站，周边比较大型的商业有虹桥万科红生活广场、意邦建材市场、青浦宝龙广场、万科天空广场、百联奥特莱斯、龙湖虹桥天街等 。

文娱休闲配套有重固镇体育公园、重固综合体育场、社区文化活动中心、文心公园、河泾公园等。

关于周边市场情况，地块周边最近一次土拍是在去年7月11日，保利发展以总价86747万元竞得青浦区重固镇毛家角路南侧37-01地块（原12号地块），溢价率0%，成交楼板价17000元/㎡，房地联动价37000元/㎡。

该地块也就是保利虹桥和颂项目，该项目一批次房源已于去年12月推出，共393套房源；二批次房源于今年6月加推，共130套房源。

5）奉贤区奉贤新城11单元A02C-03地块

地块出让面积58003.7㎡，容积率2.2，建筑面积127608.14㎡，起价255217万元，起始楼面价20000元/㎡。

地理位置上，地块距离5号线奉贤新城站1.1公里、沪金高速0.3公里、上海绕城高速0.4公里、南奉公路0.8公里、金海公路0.9公里，以及BRT南桥汽车站1公里，出行相对便捷。

生活配套上，地块周边拥有百联南桥购物中心、龙湖奉贤天街、传悦坊、圆心汇生活广场、苏宁生活广场等顶级商业资源，且距离上海之鱼仅2公里之遥。

同时，该地块周边环绕着奉贤中学、奉贤中学附属初中、弘文学校、奉贤中学附属小学、青青草幼儿园、南音幼儿园等优质教育资源，以及奉贤区中心医院等医疗设施。

关于周边市场情况，该地块东侧1公里处为今年4月16日，龙湖 建华联合体以15.3731亿元竞得上海奉贤区奉贤新城10单元08B-01地块，成交楼面价18360元/㎡，土地用途为商住，房地联动价43800元/平方米，案名为龙湖·观萃。