经济观察报 记者 田国宝 北京ONE项目位于北京市通州区中山大街，由五栋住宅与一栋写字楼组成。乘坐电梯上到写字楼9层，电梯口南侧的911是王慧的房子，目前出租给一家公司办公；电梯口北侧的902是李慧慧的房子，处于空置状态。

北京ONE写字楼第9层共有12套房子，分属于10位业主，其中张洋和王新文均购买了两套。其他业主还包括孟凡波、刘莹、刘松、马国宝、潘宏良及付邦宝。他们多数在2013年到2014年期间购买。

北京ONE项目的开发商为北京实地房地产开发有限责任公司（下称“实地公司”）。写字楼的1—6层为商业，其余楼层为办公。据业主介绍，除了个别业主全款外，第9层的多数购房者均在浦发银行或建设银行做了按揭贷款。

北京ONE写字楼9层的业主们没有想到，他们十年前买的房，在已经还了十年的月供后，因实地公司新老股东股权纠纷被法院强制执行给原实控人黄一夫。今年6月，黄一夫方面在北京市通州区不动产登记中心办理了12套房子的不动产权证。

通州区住建委一位人士告诉经济观察报，对北京ONE写字楼第9层已经网签的房子被顺义区法院强制执行给第三方，通州区住建委并不赞同，此前曾与顺义法院交涉过，但在职权范围内很难扭转结果。

潘宏良等业主告诉经济观察报，实地公司将北京ONE写字楼9层的房子卖给业主，存在逃避对黄一夫承诺的可能性。同时，实地公司新老股东之间的纠纷，事前业主并不知情，不应该为这一后果买单。

2016年以来，业主多次以实地公司一房多卖、涉嫌诈骗为由向公安经侦部门报案，没有获得立案。

一直以来，业主们都无法直接联系到实地公司。潘宏良说，业主们去实地公司办公室，工作人员均不承认是实地公司的人。业主想要对接实地公司，还得由政府出面协调才能见到实地公司的代表。

买下北京ONE

王慧是北京ONE项目较早的购房者之一。2013年6月14日，她以295万元总价向实地公司购买了一套房子，其中首付148.5万元，贷款147万元。同年8月5日，房子在北京市通州区住建委完成网签备案。

2013年12月6日，王慧办理了收房相关手续，并缴纳了契税、印花税、测绘费、房本登记费、公共维修基金等相关费用共计11.7万元。2014年8月19日，浦发银行通过了王慧的房贷按揭申请。

2013年7月17日，刘莹购买北京ONE写字楼904室，同年8月8日，该套房子在通州区住建委进行网签备案。

2013年8月13日，王新文购买的北京ONE写字楼908和909两套房完成网签备案。

2013年9月2日，李慧慧购买了北京ONE写字楼的902室，并于10月5日在通州区住建委网签备案。

2013年12月2日，潘宏良与实地公司签订商品房预售合同，并于2014年1月17日完成网签备案。潘宏良告诉经济观察报，他于2015年2月在建设银行申请的房贷通过审批。

2014年1月6日，张洋购买的北京ONE写字楼912室完成商品房预售合同网签备案；同年1月17日，张洋购买的901室在通州区住建委完成网签备案。当年5月底，两套房均收房投入使用。

北京市住建委信息显示，北京ONE写字楼项目于2010年12月30日取得预售许可证，准许销售面积共计57453平方米；2014年4月26日通过竣工备案验收。

据业主介绍，北京ONE项目由于涉诉纠纷等问题较多，2010年取得预售证不久就被撤销，直到2013年下半年才开始正式销售。当时按套内面积销售，单价超过3万元/平方米。

王慧说，北京ONE写字楼第9层并非单独销售，而是和其他楼层一起出售，只是她不幸选了9层的房子。直到2016年6月她才知道，在实地公司股权纠纷判决书中，顺义区法院将包括她房子在内的第9层全部判给了黄一夫。

2016年6月1日，实地公司给业主发告知函，将房子被判给黄一夫的事情通知了业主。

收到告知函不久，实地公司的律师找到第9层的业主，让业主委托实地公司的律师向法院提起第三方撤销之诉，产生的诉讼费、律师费等相关费用，均由实地公司承担。大部分业主同意了。

第三方撤销之诉从2016年一直持续到2020年底，从顺义区法院、北京市三中院一直诉至北京市高院，但均被驳回。潘宏良称，之前他们并不认为会失去房子，但随着官司均以失败告终，业主们意识到失去房子的风险。

今年6月，北京ONE写字楼的业主们发现，他们已经无法从住建委和不动产登记中心调取有关房产的相关资料。

此时，黄一夫办下第9层12套房子全部的不动产权证，业主无权调取资料。

不动产权证办下来后，黄一夫的律师开始清退北京ONE写字楼第9层的租户，李慧慧房子的租户选择退租；潘宏良的租户因为担心房子被收走，将租金从年付改为季付；马国宝接到租户退租通知。

由于目前实地公司被执行债务高达12亿元，一旦失去了房子，业主们无法从实地公司拿回购房款，将面临着钱房两空的局面。

起因股东纠纷

北京ONE写字楼9层的房子网签十年后被法院执行给第三方，起因是实地公司新老股东的股权转让纠纷。

实地公司原为黄一夫控制下的房地产开发企业，1990年代陆续在通州区开发了鼎晟国际、宏鑫花园一期等项目。

2004年8月，黄一夫与北京美晟房地产开发有限责任公司（下称“美晟地产”）及实际控制人杨美玲等人签署一系列股权转让协议和股权转让合同，以6500万元代价将实地公司股权及项目的土地、在建工程等转让给杨美玲。目前，杨美玲持有实地公司90%股份。

其中一份2004年8月16日签署的《股权转让合同》约定：“一方（指美晟地产）将待建的宏鑫花园小区项目（四期）中实地大厦（暂定名）建成后将位于9层的房子无偿交给黄一夫或黄一夫为法人的企业。”

2012年7月，黄一夫以股权转让纠纷名义将杨美玲等人诉之顺义区法院，要求被告及第三人实地公司将北京ONE写字楼第9层房子无偿交给黄一夫并办理相关产权登记手续。2013年3月，该案件第一次开庭。

对于股权转让合同中约定的实地大厦9层是不是北京ONE写字楼的第9层，黄一夫认为，北京ONE写字楼第9层是合同约定的标的物；而杨美玲则认为北京ONE写字楼为项目二期，并非合同约定的四期。

黄一夫诉杨美玲等人案件从2012年7月持续到2017年11月。2013年10月10日，案件审理期间，黄一夫向顺义法院申请撤销第三人实地公司，追加实地公司为被告。

2014年6月5日，黄一夫向顺义法院申请对北京ONE写字楼第9层房子进行财产保全。但是因黄一夫没有提交财产担保，所以无法保全。此时，北京ONE写字楼第9层房子已经全部出售给业主，并完成网签。

2014年9月23日，黄一夫将自住的位于通州区宋庄的别墅作为担保，再次向顺义法院申请对北京ONE写字楼第9层做财产保全。2014年9月26日，顺义法院向通州区住建委送达协助执行通知书。

2014年10月17日，北京ONE写字楼完成初始产权登记，权利人为实地公司。

2015年6月5日，顺义法院对股权转让纠纷案件做出一审判决，要求杨美玲、实地公司等被告将北京ONE写字楼第9层全部房子无偿给付给黄一夫，并将所有权过户至黄一夫名下。

杨美玲及实地公司不服一审判决，于2015年8月4日向北京市三中院提出上诉。2015年12月31日，北京市三中院做出10150号判决，驳回了杨美玲和实地公司上诉，维持了一审判决。

杨美玲及实地公司不服，向北京市高院申请再审。2017年11月6日，北京市高院做出不予审查的裁定。

强制执行

顺义法院强制执行北京ONE写字楼第9层房子过程中，一份顺义法院的庭审记录显示，2014年9月23日，顺义法院相关办案人员前往通州区住建委进行财产保全，遭到通州区住建委拒绝。

通州区住建委给出的理由是：12套房子已经出售并进行了网签备案，因此该12套房子已经被买受业主拥有虚所有权，这些业主不是本案的被告亦不是被执行人，所以法院无权对12套房子进行预查封。

2014年9月26日的庭审中，顺义区法院将通州区住建委拒绝协助查封的情况转告给黄一夫，并告诉黄一夫，如果继续对12套房子进行保全可能面临保全错误，甚至不能执行的风险。不过，黄一夫坚持做财产保全。

当天，顺义区法院向通州区住建委送达强制执行协助通知书，通州区住建委是否协助执行，经济观察报并未获得确切信息。多个律师告诉经济观察报，只要法院送达协助执行通知书，政府行政部门即便有异议，也必须配合执行。

潘宏良告诉经济观察报，2018年北京ONE项目开始办理房产证，由于写字楼第9层房子被法院冻结，他们无法办理房产证。

针对顺义法院将北京ONE写字楼第9层已经网签备案的房子执行给黄一夫，李慧慧等业主向顺义区法院提出执行异议。2016年6月22日，顺义法院裁定驳回业主异议，理由是：判决已经生效，业主对执行标的物的主张权利，异议不成立。

潘宏良说，这个裁定书下发后，他们本应该向法院提起涉案房子权利主张相关诉讼，但由于不懂法，错失了最佳时机。业主的多位律师在分析案情时候曾表达惋惜，认为这是保住房子的一个机会。

当时，业主们选择打第三方撤销之诉的官司。主要针对北京三中院对黄一夫和杨美玲股权转让纠纷的10150号判决。

北京市三中院的10150号判决认为，一方面，虽然涉案房子显示已经预售且经网签联机备案，但并未过户至购房业主名下，网签联机备案并不具备物权变动公示效力，故争议房子并未发生物权变动；另一方面，黄一夫基于2004年8月16日《股份转让合同》取得对诉争房子的债权，较之于购房业主，黄一夫权利在先，故实地公司与业主之间的房屋买卖合同及现履行状况并不影响黄一夫的权利主张。

2016年7月，王慧、潘宏良等9名业主分别向北京市三中院提出第三方撤销之诉。

2017年12月28日，北京三中院驳回了王慧等业主的第三方撤销之诉，理由是，10150号案件为股权转让纠纷，购房业主并非必须参加诉讼的当事人，因此未追加购房业主为当事人，并不违反法律的规定，程序合法。所以法院认为王慧提起的第三人撤销之诉，主体不适合，予以驳回。

业主们继续向北京高院提起再审。2018年8月31日，北京市高院裁定，王慧等业主有权以有独立请求权第三人的身份提起撤销之诉。2019年1月22日，北京市三中院正式立案。

2019年2月，黄一夫去世，其权利由遗孀孔秀芝及子女黄欣、黄越继承。

2019年12月31日，北京市三中院驳回了业主们提起的第三人撤销之诉，理由是，10150号判决并没未损害王慧等业主的合法权益，所以提出的第三方撤销之诉不予支持。

2020年1月，王慧等业主向北京市高院提起上诉。2020年12月31日，北京市高院驳回了业主的上诉。这次是终审判决。

实地的责任

北京市高院驳回王慧等业主的理由有两个。

第一，黄一夫对涉案房子的权利源于2004年8月签订的股份转让合同，业主们网签时间集中在2013年和2014年左右，所以黄一夫对涉案房子取得债权的时间早于业主，而且没有证据显示10150号判决书内容存在虚假。

第二，顺义法院庭审期间，曾阐明杨美玲及实地公司，案件审理终结前禁止对涉诉房子以任何形式处分。实地公司在法院释明后仍对诉争房子进行出售，并获得包括王慧、潘宏良在内的多名买受人支付房款的利益，存在恶意处置的情形。

正是基于这两个原因，法院认为一审法院对业主的诉讼请求不予支持，并无不当。

庭审记录显示，顺义法院所谓的庭审期间阐明内容，指的是2014年2月18日，黄一夫与杨美玲股权纠纷案第三次庭审期间，法官明确告知实地公司，案件审结前，不得对涉案资产以任何形式处分。

经济观察报从部分业主手中获得的网签备案信息显示，王慧、刘莹、王新文、李慧慧、潘宏良、张洋、付邦宝等业主，购买的9套房网签时间早于顺义区法院阐明时间。

北京ONE写字楼第9层其他3套房子的业主称，他们的网签时间早于2014年2月18日，但经济观察报并未看到具体网签备案文件。

也就是说，顺义法院明确告诉实地公司不得处置涉案房产时，北京ONE写字楼第9层多数业主购房的房子已经完成备案，所以业主们普遍认为，相关法院以此驳回业主的第三人撤销之诉理由并不充分。

潘宏良说，虽然黄一夫与杨美玲之间的股权转让协议签署时间早于业主网签备案时间，但作为购房者，他之前并不清楚杨美玲与黄一夫之间关于涉案房子的约定。如果我们的房子是涉案房产，为什么还能网签备案，甚至2015年还能办理按揭贷款。

对于网签备案是否具备物权权利，经济观察报咨询多个房地产开发商人士及相关专业律师，从法律层面来看，网签备案无法在法律层面保护购房者的权益。购房者想要锁定房子的所有权不发生转移，需要办理预告登记。

预告登记是网签之后，取得不动产证之前，购房者彰显对房子所有权的一种凭证，一般期限是90天，到期后可以再申请。房子预告登记到购房者名下，如果没有购房者同意，房子的所有权不能转移。

一家头部企业的区域负责人告诉经济观察报，在房地产项目开发销售过程中，预告登记一般只做到开发商层面，大部分房地产项目不会为购房者做预告登记。

他说，如果房子出售给购房者，但产权还登记在开发商名下，债权方想要执行房子并不容易，法院出于群众利益考虑不会支持强制执行；即便是法院将房子查封了，住建部门也会出面协商解除查封。

2024年7月17日上午，在通州区住建委主持下，北京ONE写字楼第9层业主与实地公司相关代表进行会面协商解决问题，实地公司代表明确表示，由于涉诉较多，已经不具备退款能力，所以业主从实地公司挽回损失的可能性不存在。

实地公司参会代表是杨磊和郝伟，杨磊自称并非实地公司管理层，只是受托处理北京ONE项目后续事宜；郝伟为北京ONE项目物业负责人。据业主透露，纠纷发生以来，实地公司实际控制人杨美玲一直没有露面。

据业主介绍，2021年夏天，在北京市住建委主导下，通州区住建委曾试图进行调解，实地公司代表、孔秀芝及业主均参加会议。当时孔秀芝提出，考虑到业主购房现实，如果实地公司补偿其3000万元，她可以放弃追溯12套房产，但实地公司拒绝了。