每经记者 陈荣浩 甄素静 每经编辑 陈梦妤

恒大集团的海口核心滨海区A0702地块，在被海口市政府收回后，最近又迎来了新进展。

近日，海口市自然资源和规划局（以下简称资规局）公布A0702地块概念设计方案，这意味着，该地块距离重新挂牌出让又近了一步。

此前，资规局公示修改A0702地块控规，将原旅馆用地调整为混合用途。

每经记者注意到，该地块原为恒大地产集团海南有限公司的酒店项目用地，后因土地闲置被海口政府收回。

在58安居客研究院院长张波看来，上述地块项目位置优，周边商业配套已经较为成熟，开发更高比例的住宅更适合当下市场的需求，也能更好实现效益和长远发展的平衡。

一线海景地块

7月16日，资规局公布海口市核心滨海区A0702地块概念设计方案征集结果。

根据披露情况，经过专家评审和市政府审议，中海地产（海南）投资有限公司等提交的“海湾甲板”方案获得优胜，中铁建设集团（海口）置业有限公司和海口投源实业开发有限公司提交的“云·海台”方案被评为优良。

值得注意的是，参与概念设计方案征集的企业，并不自动获得该地块土地挂牌竞买资格，竞买资格将根据土地网挂公告的具体要求确定。不过，入围单位和中标单位将分别获得20万元奖励。

7月8日，资规局公示了对A0702地块控规的修改，将原旅馆用地性质调整为二类城镇住宅/商业/城镇社区服务设施混合用地，俗称商改住。

公示内容显示，A0702地块原用地性质为旅馆用地，容积率≤1.0，建筑密度≤20%，建筑限高≤25米，绿地率≥40%。

修改后，该宗地块用地面积不变，将旅馆用地修改为二类城镇住宅/商业/城镇社区服务设施混合用地，规划指标按容积率≤2.0、建筑密度≤25%、建筑限高≤100米，绿地率≥40%。

也就是说，该地块用地性质修改后，容积率和建筑密度指标增大，建筑高度从原来的25米层高提升至100米的层高，二类城镇住宅计容建筑量占比可达97%，商业和城镇社区服务设施计容建筑量占比为3%。

A0702地块位于海口市核心滨海区海口湾片区，总用地面积约103.47亩。

每经记者注意到，该地块原为恒大地产集团海南有限公司的酒店项目用地，但因超过约定的动工开发日期满两年未动工开发建设，于2021年底被海口市政府收回。

海口湾片区是高端楼盘聚集区，其一线海景地理位置和土地资源稀缺，是房企们竞争较为激烈的区域。

据房天下海南数据，地块附近目前在售楼盘主要包括海口湾1号、东方置地广场、玖悦台·CASA等，不少新盘销售均价超过3万元/平方米。

7月19日下午，张波在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前土地商改住是个大变化，因为不少城市人均商业面积过剩。为了平衡市场，选择将部分商业用地转为住宅用地，以适应市场需求。

恒大已有多宗地块被处置

恒大集团出现流动性危机后，后续大量资产如何处置，也是业内较为关心的话题。

每经记者注意到，对于不同的恒大资产，处理方式并不完全一致。

恒大此前未开发的土地，有的被政府无偿收回，比如这次的海口地块；有的则是楼盘建设到一半，由地方央国企接手，比如恒大深圳时代之光项目、南山向南旧改项目等，就由安居建业接手。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，自恒大集团出现流动性危机后，其在海口、郑州、成都、武汉、广州等地均有地块因长期闲置被政府无偿收回，其中包括关注度较高的广州恒大足球场地块、武汉恒大科技旅游城地块等。

这些地块被处置的时间，多集中于2022年。

2022年8月3日，恒大集团退还广州恒大足球场地块土地使用权，受让方支付55.2亿元出让金退库款。该地块位于广州市番禺区谢村片区，总面积为499113平方米。

同年11月16日，武汉市江夏区人民政府作出决定，无偿收回恒大武汉科技旅游城项目11宗地块，涉及净用地面积为2071.3亩。

此外，2021年底，恒大集团在海南共有8宗地块被政府收回，包括海口恒大美丽沙、恒大外滩等。

每经记者查询相关土地处置文件了解到，一般地块在连续闲置两年后，当地政府就有权无偿收回使用权。

据《闲置土地处置办法》，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。对于一年以上未动工建设的土地，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。

张波提到，无偿本身就代表着不用支付相应费用，或者承担相应赔偿，因此一旦政府无偿收回土地，前期的土地出让金等投入就会面临直接损失。从财务视角来看，这是资产损失，而如果是已经开始开发建设的，可能就是存货减计。