（2024年7月21日）近些年，代建逐渐成为房地产行业最有活力的赛道，只要还能动弹的开发企业，能做和想做的暂时都是代建。在市场调整、企业转型的当下，代建凭借轻资产、低风险、低杠杆以及抗周期能力强等多方面优势，从蓝海进入了红海，赛道愈发拥挤。

一方面，政府出台不少政策加快推进保障性住房建设，为政府类代建提供有利条件；另一方面，行业结构性调整与金融协调机制落地，纾困类项目代建需求增加。

拾到机遇的企业迅速发展，代建企业的表现也各不相同。

头部阵营的华润置地已具备成熟的代建体系，紧抓政府及市场所需，形成了一套独具风格的“快、好、省、规”的代建管理体系，场馆、公建类城市代建是其一大特色。

金地管理则以“代建共赢G体系”形成专业优势，满足不同客户需求，整合资源提供多元化服务，在自身发展同时赋能行业。其中，商业代建是其优势突出的领域。

于2010年转型轻资产模式的“老牌”代建企业——蓝城集团，有着独特且领先的代建理念，并不断加码布局。截止到2023年12月31日，已进驻中国25个省及直辖市，141个地级市。

然而，代建市场面临的一个重大问题是分“蛋糕”的企业越来越多，平均的市场份额变少。并且和房地产开发相比，代建的利润没有这么高，这就使得企业需要加速规模扩张，以吸引行业资源加入。

于是，在越来越激烈的市场竞争中，“合作”与“抱团”成为不少代建企业拓展业务的选择，如中原建业的“城市合伙人机制”、绿城管理的“百川计划”、旭辉建管的“千帆计划”、金科的“同路人计划”等等，灵活的商业机制成为代建企业重要的业绩增长抓手。

与此同时，代建新老玩家同台竞技，赛道火热背后，也存在着许多痛点。

有的企业仍用旧的一套发展模式，看似风风火火，却也显得粗放，不知大开发时代已然过去，本身服务标准和服务意识欠缺。更有代建企业扩张过快，逐渐陷入与业主、委托方的纠纷中，因为品牌溢价、销售去化以及清欠等问题，产生矛盾，影响实际收益。

倘若代建方和委托方双边都觉得对方“有问题”，一方不专业，一方不配合，显然是无法顺利推进项目的。然而，觉得乙方不专业的甲方往往有更多的选择权。

可见，代建行业已然开启淘汰赛阶段。

不置可否，代建行业还在变革。比起纯粹的房地产开发，代建还需要更多的“软实力”，以各项专业能力为基石，构建专业的创效能力、协同能力、定制能力和服务能力。标准化、正规化的服务体系和管理方法才是代建企业创造价值的根本，亦是业主、委托方所期待的。

面对种种机遇与困难，如何解决痛点，找寻正确且合适的发展方向是每个代建企业都需思考的问题。