“已经第一时间根据政策下调了房贷利率,我们目前执行的最新政策是首套房贷利率为3.4%,二套房贷利率五环外购房为3.6%,五环内购房为3.8%。” 中国工商银行北京某支行贷款部的一位工作人员对记者表示。
7月22日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2024年7月22日贷款市场报价利率(LPR),1年期为3.35%,5年期以上为3.85%,1年期和5年期以上LPR均比上月下降了10BP,创历史新低。这也是自今年2月5年期以上LPR大幅调降25个基点以来,今年内的第二次下调。
LPR宣布下调之后,各地房贷利率随之调整。
7月24日,记者致电北京、上海、广州、深圳等地多家银行了解到,目前新发放的房贷利率已经随着最新公布的LPR下调。其中,北京、上海、深圳首套房贷利率降至3.4%,广州首套房贷利率降至3.1%;还有部分城市部分银行首套房贷利率已降至3%以下。
在业内人士看来,此次央行降息正处于二十届三中全会胜利召开之际,在降低资金成本、支持实体经济回升外,也为中国式现代化新征程创造了非常好的货币金融环境,是对二十届三中全会“坚定不移实现全年经济社会发展目标”要求的积极响应。
各银行调整房贷利率
“目前首套房贷款利率是3.4%。二套房自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山地区的房贷利率是3.6%,市区房贷利率是3.8%。”中国建设银行上海某支行贷款部的工作人员表示,7月22日起新发放的贷款可享受最新利率。在调整之前,上海的首套房贷利率为3.5%,二套个人住房商业贷款利率为3.9%,五大新城、宝山、临港等区域为3.7%。
中国银行深圳某支行工作人员同样告诉记者,中国银行已经跟随LPR下调房贷利率,目前首套房贷利率为3.4%,二套房贷利率为3.8%。招商银行广州某支行工作人员表示,目前广州房贷利率调整后首套房贷利率为3.05%,二套房贷利率为3.45%。
值得关注的是,在广州的个别外资银行为了吸引优质客户,对首套房贷款利率给予了更多优惠,如汇丰银行,如果申请额度达到400万元以上,利率最低可以降至2.9%,成为广州首家利率低于3%的银行;此外,渣打银行也紧随其后,将最低利率降至2.95%。
不过。“外资银行通常只做二手房贷款,且不接受偏远地区如从化、增城、花都等非地铁周边的房产业务。且由于许多购房者通过中介机构购买二手房,房产中介机构有固定的合作银行,外资银行难以介入。”广州房地产一业内人士表示,此外,外资银行只接受商业贷款,不能提供组合贷款,因此,尽管外资银行利率优势明显,但对市场影响相对有限。
另外,记者注意到,此次降息后,有城市首套房商业贷款利率也已下调至2.95%。一位佛山当地房地产中介机构人士告诉记者,佛山市四大银行目前执行3.05%,但有的银行首套房贷款利率可以做到2.9%。此外,也有苏州房地产中介机构人士表示,苏州首套房商贷利率最低在2.95%~3.1%。
市场利率下调是大势所趋。5月17日,中国人民银行、国家金融监督管理总局发布多项支持房地产金融举措,其中就包括取消房贷利率下限。目前多数城市首套房贷利率已降至3.1%~3.5%间,远低于此前市场平均水平,二套房贷利率也多数进入“3%”时代。
“从LPR走势来看,今年一季度呈现‘破4’态势,即从4.2%下降至3.95%。7月22日是今年第二次降息,进一步引导房贷等成本的下降。”易居研究院研究总监严跃进表示。
他举例称,以目前各地主流房贷利率进行计算,即“LPR-75BP”的定价公式,那么过去的首套房贷主流利率为3.2%,现在将下降至3.1%,按照100万元贷款本金、30年等额本息的还贷方式,房贷利息总额将减少近2万元,每月月供将减少55元。
中指研究院市场研究总监陈文静也表示,当前各地房贷利率均处在较低水平,部分城市部分银行首套房贷利率已降至3%以下,此次5年期以上LPR下调,有助于引导首套房贷利率进一步下行,继续降低购房者购房成本,有利于购房需求释放,与前期“稳市场”“去库存”配套政策叠加形成合力,有望助推核心城市市场情绪进一步修复。
她进一步表示,预计未来各地首套、二套房贷利率仍有下行空间和预期,降低购房成本仍将是支持购房需求释放的重要举措之一。
市场基本面并未改变
本次降息也会直接影响到存量房贷利率。不过按照现行规定,降息效果需等到合同规定的重定价日才能显现,通常为购房者的贷款发放日或每年1月1日。
“此次LPR调整对于存量房贷的影响或要到明年才能体现,届时相关房贷成本会有进一步下调可能。若考虑到今年LPR已经累计下调了35BP,那么明年预计100万元房贷的月供压力将减少175元。”严跃进认为,目前各地呼声较高的存量房贷降息工作,其实更多是指下降基点,若目前新增房贷利率与早期存量房贷利率差持续增大,或将使得下半年降低存量房贷利率的工作提上议程。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,“市场对于继续和持续降息的预期是存在的,居民购置商品房除了刚需以外,其他购房需求可能选择等待,特别是房价还在下跌,且有下跌预期的情况下。”
从市场来看,进入7月份,各能级成交环比仍在回落。克而瑞统计,7月第一周,一线城市成交指数环比下降90.11%至82.66%,二线城市成交指数环比下降54.74%至43.19%,重点监测城市环比全面回落;第二周,整体仍呈现下行态势,一线城市成交指数环比下增长12.21%至94.92%,二线城市成交指数环比增长4.25%至47.46%,三四城市线成交指数环比下降19.36%至62.26%。
此前国家统计局公布的数据显示,二季度我国GDP同比增长4.7%,较一季度放缓,特别是居民消费恢复较为疲软。上半年,房地产投资、销售、融资等各项指标仍在下滑。其中,1~6月份,全国房地产开发投资同比下降10.1%,新建商品房销售面积同比下降19%,新建商品房销售额同比下降25%。市场形势依然不乐观。
此次LPR降息,对商品房市场影响如何?
李宇嘉表示,利率下行一定会带来商品房销售的增长,一方面是降成本效应,另一方面是提振预期的效应。“但是,我们也要看到,从过往情况来看,降息仅仅能带动短期交易利好,但长期效应不足,原因是基本面并未改变。”
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