在以改善为主的上海，大户型遭弃选，是地段、价格、户型还是其他？

6月24日，位于上海老静安江宁路板块的楼盘昌平云岸开盘，公开资料显示，昌平云岸本批次主推87-326平方米户型房源共481套，销售均价145000元/平方米，参与摇号的有效购房者有942组，认购率高达196%。

然而，开盘当天，这个位于老静安的独苗，本该当天售罄的楼盘，下午十点选房结束后，仍有部分房源未选，从项目销控表可以看到，剩下房源多为146平方米以上的大户型房源。

最终，开盘当日项目售出约385套房源，去化约80%左右。截止到8月1日，上海网上房地产显示，昌平云岸项目481套房源，已售住宅套数仅343套，网签去化约71%。

01大户型售出不到6成

据公开资料显示，此次首开，昌平云岸5幢楼一次性全开，合计房源481套，官方发布户型多达36个。

其中，96平方米的一房一卫户型（A1）共计15套；103至104平方米的两房一卫户型（C2、C4）共有62套；112至122平方米的两房两卫户型（A2、A3、A4、B4、B5、E2、E4）合计102套。

147至154平方米的三房两卫户型（B1、B2、B3、C3、C3a）共有110套；149至152平方米的三房三卫户型（E3、E3a）为30套；而165至183平方米的四房两卫户型（B6、C1、C5）则提供了78套。

在更大面积的房源中，168至197平方米的四房三卫户型（D1、D2、D3、D3a、E1）共计55套；206平方米的四房三卫户型（E5）为13套；而274平方米的四房五卫户型（D4）仅有7套；顶部大户型（D5、D6、E6）在312至326平方米之间，仅推出3套。

此外，还有约87至159平方米的首层非标户型，共计6套。

根据上海网上房地产的最新数据，该项目已售出住宅343套。具体销售情况如下：96平方米的一房户型及103至104平方米的两房一卫户型已全部售罄，网签去化率达到100%。112至122平方米的两房两卫户型剩余2套，网签去化率为98%。

147至154平方米的三房户型剩余17套，网签去化率约为88%；165至183平方米的四房两卫户型剩余63套，网签去化率约为19%；168至197平方米的四房三卫户型剩余40套，网签去化率约为27%；206平方米的四房三卫户型剩余5套，网签去化率约为62%；274平方米的四房五卫户型剩余6套，网签去化率约为14%；而312至326平方米的顶部大户型剩余2套，网签去化率约为33%。

02难卖的大户型

在以改善客群为主的上海市场，位于老静安江宁路板块的昌平云岸为何剩下房源均为大户型？

事实上，昌平云岸项目中大户型销售困境的根源，可归结为多方面因素的共同作用，首要且核心的问题在于其定价策略缺乏合理性，直接导致了大户型住宅的性价比显著偏低。

根据昌平云岸的一房一价表，我们观察到一居室与两居室的均价维持在每平方米11万至12.5万之间，而面积超过146平方米的大户型均价则跃升至每平方米14.6万至19万的高位。

特别地，与早前开盘的鸿印里项目相比，后者138.6平方米以上的大户型均价仅为10.2-16.3万/平方米，表明在鸿印里，购房者能够以2000万的预算轻松购置到一套位于二楼、面积约为160平方米的房源，而在昌平云岸，同样的预算却仅能购得一套约150平方米的三房。

此外，户型设计的缺陷也是昌平云岸大户型去化难的重要原因之一。以存量最多的183平方米户型为例，该户型采用3+1房2卫设计，但存在多处明显问题。

房屋内部拐角过多，空间分布错综复杂，不仅给居住者带来不便，还造成了空间的浪费。拐角处难以摆放合适的家具，且容易引发磕碰事故。

同时，该户型的动线设计也不尽合理，如餐厅位置尴尬，与厨房、客厅之间的动线被打乱，影响了居住的舒适度。

此外，该户型还存在空间分布不合理的问题，如厨房面积过小，不足5平方米，次卧面积也普遍偏小，难以满足居住者的实际需求。

除了户型设计缺陷与定价不合理外，昌平云岸产品规划及设计也劝退了部分豪宅客户。

由于地块狭窄，小区基本没有集中绿化区域，目前也没有健身器材之类的规划，1、2号楼栋还不能直通地下车库，未来业主需要走一段地下通道才能到达车库位置，另外车位配比只有1：1.3，有48%为机械车位，前期所有车位只租不卖，租金2000/月（含管理费），这些操作在市区豪宅盘中都非常罕见，也间接的导致了项目大户型房源的销售情况不甚理想。

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