上海楼市成交“淡季不淡”。7月上海二手房成交量再破2万套，新房成交量同比微涨，“沪九条”落地两个月以来，三类群体的需求得到积极释放。

7月二手房成交量再超2万套

据网上房地产数据，7月，上海二手房（含商业）共计成交20380套，成为年内二手房成交总量第二高的月份。

监测数据显示，尽管7月成交量相较于6月有所下降，但月成交总量仍超3月，并且也是年内第三次突破2万套大关。安居客上海监测显示，自2021年7月至今，近三年的时间，20000套以上的成交量只出现过四次，充分表明“沪九条”新政第二个月，政策对上海二手房市场的积极影响还在延续。

刨除商业而言，7月，上海二手住房成交1.8万套，同比增加45%，与3月“小阳春”基本持平，成交面积比3月高出5万平方米。综合新政后两个月的市场数据来看，6、7两月二手住房月均成交套数约为2.1万套，整体处于较高成交水平。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，7月份作为传统的销售淡季，呈现“淡季不淡”的特点，成交量环比有所回调，但同比仍提升明显。数据上来看，“沪九条”出台后，二手住房成交量提升，改变了3、4月份“小阳春”后市场下行趋势。自今年3月起，二手住房单月成交套数均超过1.5万套的荣枯线。

业内人士也认为，上海“沪九条”政策实施两个月以来，市场反馈积极正面，政策效应持续释放。

7月以来，上海持续高温天气，极端最高温度接近40摄氏度。位于徐汇田林板块的一中介门店店长反馈，7月，天气炎热致使带看量有所下滑，但仍愿意出来看房的是相对精准的客户。

根据上海市房地产交易中心数据，“沪九条”落地两个月以来，有三类群体的需求得到积极释放，包括缴纳社保年限从5年调整为3年的非沪籍居民、购买外环内二手住房的非沪籍单身人士以及多子女家庭，监测数据显示，上述三类人群共购置住房10550套。

其中，“老旧小”成交活跃度提升。6～7月，上海全市“老旧小”住房成交约1.6万套，其中出售属于家庭唯一、外环内“老旧小”住房约5700套。此外，受新政利好，多子女家庭购房政策效应显现。6～7月，多子女家庭购买一手住房约1840套；申请“核减住房套数适用首套房贷政策”的2557套，其中一手住房870套，二手住房1687套。

可见的是，随着一波“老旧小”房源的成交，置换链条已逐步打通。沪上房产机构经对“沪九条”出台后一周内出售住房的6000户居民购房进行跟踪监测，7月置换购房比例持续提高。

上述徐汇田林板块中介门店店长介绍，“6月门店以小标的成交为主，7月大标的成交相对多一些，门店上个月成交了2套1200万左右的房子，市场出现了一个比较好的联动。”

浦东塘桥板块一经纪人也反馈，“就个人而言，7月的业绩反而超过6月，7月开了个大单。”据其介绍，跟了一年的客户想置换一直在看房，但自己的房子挂着一直没有卖掉，6月房子卖掉了，7月置换成功。

新房成交量同比微涨，中高端产品相对活跃

相较于二手房市场，新房市场量、价环比有所回调。

据上海中原地产数据显示，7月，上海新建商品住宅成交面积54.1万平方米，同比增加0.4%。从空间分布来看，大浦东贡献超过10万平方米，排名重新回到第一。嘉定表现活跃，成交面积达到7.7万平方米，排名全市第二。闵行区成交面积为7.4万平方米，排名从第一下降到第三。

根据上海中原地产的监测数据，7月成交前十榜单来看，6万元/平方米以上的中高端产品相对活跃，成交前十榜单中有6个是此类楼盘。10万 产品虽然有一定延续性，但只剩下1个上榜，此外还有一个均价接近10万元/平方米的楼盘。难得一见的是“4字头”的首改类产品成交排名第一和第三。

从供应情况看，上海中原地产数据显示，7月，上海入市的新房项目有22个，项目数量比6月减少11个。总供应面积为50.1万平方米，环比减少44.1%。供应结构方面较为均衡，3-6万元/平方米的首次改善产品有11个，中高端产品有10个，剩下1个项目为刚需项目。

综合新政后两个月的市场表现看，新开盘项目认购和销售水平有所提升。6～7月，全市共有54个项目完成认购，认购水平比今年1～5月提高35%；开盘当日平均销售率超过50%，高于今年1～5月的40%。同时，6～7月，一手住房项目来访量增加，续销项目销售明显提速，日均成交面积比1～5月增加60%左右。

业内认为，在政策强助力以及房企集中力量冲刺半年报业绩的情况下，7月新建商品住宅成交不及6月，但同比仍有上涨。因此即便有政策利好推动，但市场总要有喘息调整。

易居研究院研究总监严跃进也指出，当前新房交易量总体是不错的，本身7月份是市场的淡季，而且今年7月份天气确实炎热，所以月度交易数据总体看还是保持积极向好的水平。随着后续推盘量的增加，以及房价预期的调整，预计后续市场交易量会有提振的可能。