今年，可谓是南京第四代住宅元年。

今天（8月15日），江北的首个第四代住宅——保利&扬子国投江核G15正式公开案名：扬子保利·江韵瑧悦，是保利继软件谷荷雨瑧悦后第二个瑧悦系产品，城市展厅即将公开。

本站掐指一算，南京近来公开表示或是小道爆料要打造“第四代住宅”的楼盘，已有10个，分布在河西、城东、江北、栖霞和城南，而河西和江北则是产粮大户。

同时，近日河西中绿博园奥体建设G88地块规划出炉，容积率仅1.8，项目拟建6栋住宅，其中1栋只有8层，5栋为13-17层，第四代住宅 河西罕见低密社区 “植物园”系，奥体建设G88的期待值拉满。

大露台 挑高户型 超高得房率，新一代产品不但舒适性更高，赠送面积更多，附加值更大，南京住宅品质的提升，在2024年将引来质的飞跃！

四代宅，新生力量“闹太套”

四代宅的赛道，突然涌进很多选手。本站挑重点，先聊几个最近“动静大的”。

江北首个第四代住宅，案名公布

今天刚刚公布案名的江韵臻悦，即保利&扬子国投江核G15项目，这也将是江北的首个第四代住宅。

此前在2024年地名命名公告（202407号）中，已经把案名提前曝光。

规划显示，项目拟建设7栋住宅，其中包含4栋24F高层住宅，1栋16F小高层住宅，2栋6 1洋房住宅，这也是核中核区域首个洋房产品。

据此前开发商消息，预计最快三季度入市，洋房创新户型，有极少量跃层洋房，面积较大。

从鸟瞰图和效果图来看，项目采用第四代立体生态住宅理念，将传统建筑引入多重空中露台系统，露台以错台分布形式，保证了户户有花园，同时南向采光不遮挡，也不影响生活阳台的正常使用。

而洋房产品虽只有2栋，但露台面积看似也更大。而且顶楼设计了跃层复式产品，预计也将是整个项目的总价天花板。

从施工进度来看，江韵臻悦预计也是江核第一个上市的四代宅。

江北4层低密洋房，大体量

最近，江核南工大板块的北联&卓越G16地块规划出炉，做的是高层和低密多层住宅的高低配，最低仅4层，南向面打造了大露台，此外还有部分楼栋首层架空，小区内还有下沉庭院，又一个四代宅闪亮登场。根据最新消息，该项目将在明年4月份上市。

北联&卓越G16地块位于顶山街道，东至迎江路，西至规划道路，南至规划道路，北至兴隆路。

地块划用地性质为R2二类居住用地，用地面积6.4公顷，1.01≤容积率≤1.6，建筑高度≤80米，拟建总建筑面积约15.8万平方米。

从规划示意图来看，项目将建27栋高层 低密多层住宅，其中高层主要集中在地块北侧，共有5栋楼，其余均为低密多层。

低密多层部分，总层高为4层，并且，项目的4层低密住宅足足有有17栋！

南向面为大面积玻璃幕墙，搭配部分香槟金色的装饰条，整体质感非常之高。侧面山墙部分则是浅白色，看着类似于铝板材质。

同时每层都有大露台，这必须联想到第四代住宅。

从效果图来看一层两户设计，开间很大，南向大露台，打造了空中庭院。

G16地块在2023年12月经过1轮竞拍，最终以18.5亿元底价成交，成交楼面价18028元/㎡，该幅地块为卓越和北联建设联合拿地。

自从2022年下半年以来，南工大板块的新房市场就已相对沉寂，区域之内已许久未有纯新盘上市了，目前仅有润悦府主力在售。

可以说，区域之内新房市场开发已经逐渐进入到尾声，G16项目上市将为区域购房者提供一个新的选择，总高4层的产品也是该区域首次出现。

这也是江北继扬子国投&保利G15之后第二个出规划的四代宅，相比之下，北联&卓越G16地块容积率仅1.6，和保利G15（容积率2.0）的比较，就更加舒适宜居一些。

河西中低密8层洋房，打造“植物园”系

第四代住宅 河西罕见低密社区 “植物园”系，奥体建设G88带着这三个标签，震撼登场！

▲效果图，仅供示意，最终呈现效果以实际交付为准

近日，绿博园旁的奥体建设G88规划出炉，它是继中海江南玖序、中建合玺东方之后，河西又一个大露台 挑高户型的豪宅。将打造6栋总高8-17F洋房、小高层，而且还是第四代住宅，带大露台！

透过效果图不难发现，项目外立面别具一格，有种蜿蜒的上升之感，而大露台设计，十分新颖，拉满市场期待！

据我们打探到的消息，项目预计将打造奥体建设的“植物园”系，同时会将第四代住宅优势做足，大露台、部分挑高户型……

去年12月14日，河西中G88地块经过1轮竞拍，被奥体建设底价8.63亿元拿下，成交楼面价34314元/㎡。

河西中低密第四代住宅，“宇宙中心”河西尤为缺低密项目，而奥体建设G88项目容积率低至约1.8，可谓是集万千宠爱于一身。

十子耀金陵 “四代宅”向前冲！

自今年6月底新政发布，南京越来越多的项目正在加入四代宅的赛道。

6月底，南京规划局发布通知，印发了《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》。

明确支持住宅首层可以打造层高不小于3.6米的架空层；设备用房、楼电梯间等八分之一的公摊面积不计容；套内建面超120㎡的起居厅和餐厅可以适当提高层高，但不大于7.2米；新建小区住宅项目每户可设计挑空平台……

文件明确表示已领取建设工程规划许可证，但尚未领取预销售许可的建筑，可于2024年12月31日前，按照本通知申请变更许可。

这一措施，进一步推动南京第四代住宅产品落地。

南京新政后，中海江南玖序、中建合玺东方等一批楼盘发声，连夜修改规划，增加了露台等，加入做第四代住宅的队伍。

而南站这家楼盘就比较特殊，中粮悦著·九章突然调整规划，作为已经上市的楼盘，毅然也投身于第四代住宅的怀抱。

这也让项目跃升成为南京首个上市的第四代洋房项目。

悦著·九章项目打造8栋住宅，分别为3栋洋房＋5栋低密小高层，是主城内难得的低密住区。

截至目前为止，该项目已经陆续领了4栋小高层住宅房源销许，剩余1栋小高层和3栋洋房未加推，本次拟调整规划的2#-4#号楼就是三栋洋房住宅。

悦著九章洋房建筑面积约139㎡洋房四房户型4室2厅2卫。

139㎡调整前户型图↓

建筑面积约139㎡洋房户型

规划变更之后，8层洋房新增单双错层挑空平台，实现一户一露台，单层南侧卧室飘窗 北侧所有飘窗进深增大，主卫进深、电梯前室进深、厨房面宽、餐厅面宽全部增大。

调整前，悦著九章洋房得房率高达91.47%，调整之后，悦著九章3栋低密洋房升级成为第四代住宅版低密洋房，得房率也将进一步提升。

139㎡调整后户型图（单层）↓

139㎡调整后户型图（双层）↓

变更前↓

变更后↓

据本站统计，截止目前，南京已经明确或者经爆料要打造第四代住宅的项目，已累计有10家。

如此多的四代宅喷涌出现，越来越多楼盘加入低密阵营，即使住着电梯房，也能享受花园、庭院，不再有生活在钢筋水泥森林里的感觉。

从居住感受上来看，确实是一种升级。

南京的第四代住宅已经遍地开花，各家开发商之间极限挑战产品力提升，卷上天。

但，如今的市场真的是产品力的问题吗？

购买力能否接受这一波新产品，留待市场来检验了。