每个新的制度推出来，都会伴随疑惑、质疑。

住建部去年就一直在推广说，要在全国建立房屋养老金制度，没想到，这两天网友吵翻了。

8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国在国新办举行的新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。其中，房屋养老金个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立起来，试点的重点是政府将公共账户建立起来。

董建国这段话言简意赅，意思已经很清楚。但正因为言简意赅，有些人没仔细读，有些人乱解读，所以就造成了大量的误会、误解，甚至恐慌。

相关数据统计显示，我国已成为世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的国家。根据国家统计局数据，至2023年底，全国城镇人口9.3亿人。根据住建部数据，城镇人均住房建筑面积超过40平方米。那么，全国城镇存量住房超过372亿平方米。

截至2022年底，城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%。这批房屋已进入老龄化时代。实践证明，房龄超过30年的，都面临各种问题，必须定期检查，进行大修小修。

据了解，正在开展房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度试点的22个城市，包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及成都、重庆、杭州、南京、武汉、长沙、青岛、郑州、西安、合肥、福州、厦门、宁波等城市。

上海是住建部点名排在最前面的试点城市。就在三天前，上海市市长透露了这方面的重要信息。

上海市第十六届人大常委会第十五次会议8月20日下午在世博中心举行扩大会议。市委副书记、市长龚正代表市政府报告2024年上半年全市经济社会发展情况和下半年工作总体考虑。

龚正说，截至去年底，上海市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。为此，上海将探索实施三项制度。

一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。

二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。

三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。“我们考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。”龚正说。

也就是说，房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度的核心是房屋养老金，它为二者提供资金保障。

房屋养老金的钱从哪里来？上海市市长龚正没说。

住建部副部长董建国说了：房屋养老金分为个人账户和公共账户两部分，其中个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立起来，试点的重点是政府将公共账户建立起来。

这有点像住房公积金，也是分两部分，个人账户是职工个人交，公共账户是供职的单位交。

划重点！房屋养老金的个人账户已经建立起来了，资金来源就是业主入住前已经交付的住宅专项维修基金。也就是说，业主个人根本不用交房屋养老金。那些称房屋养老金是房地产税加强版的说法，完全是无知者的无稽之谈。

2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令）规定：

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

住宅专项维修资金这个定义，与房屋养老金的用途，几乎是完全一致。

每平方米造价的5%至8%，是个大致范围。具体由各地来规定。

房屋养老金试点城市之一，北京市对住宅专项维修资金业主部分的收取，是这么规定的：

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。

北京市留了个心眼，叫做“首期住宅专项维修资金” ，意思是，如果以后不够用，业主可能还要交。但这就如同是住宅用地70年使用期到期后，续期是要交钱呢，还是免费续，得等新的法令出来。提前担心没有必要。

宁波也是房屋养老金试点城市之一。宁波市住建局根据2023年4月1日起施行的《宁波市物业专项维修资金管理办法》，对业主交存的专项维修资金标准，有细致的规定：

总层数在6层（含）以下的房屋，无电梯的每平方米交存50元，有电梯的每平方米交存80元；总层数在7~11层的房屋，每平方米交存104元，若总层数在7~9层的房屋且无电梯的，每平方米交存65元；总层数在12~21层的房屋，每平方米交存120元；总层数在22层（含）以上的房屋，每平方米交存144元。

总结一下：房屋养老金的个人部分，每平方米少则几十块，多则200来块，房子入住前一次性交存。

再次重复：每家都交过了，不用再交了，不用再交了，不用再交了！ 否则开发商也不会把房子的钥匙给你（往往还包括第一年的物业费）。

这跟房地产税是两回事。房地产税开征以后，是每年都要交的。所以，那些认为房屋养老金是加强版房地产税的观点，完全是胡说八道。

剩下的就是，房屋养老金的公共账户怎么交？

这是房屋养老金制度试点要解决的重要问题。 有专家提议，房屋养老金的公共账户，资金来源可从土地出让金划拨。但现在市场不景气，土地卖得不好，地方政府哪儿哪儿都需要用钱，要从土地出让金再割一块肉到房屋养老金的公共账户，估计有点疼。

至于房屋养老金的公共账户与个人账户的占比，有专家建议是40%比60%，也有专家建议是60%比40%。这有待通过试点探索合适的比例。但这都不是需要业主们操心的问题。

看到有人写文章严厉斥责住建部，但住建部这次其实是想为大家做点好事，只是它自己没钱。各位真没必要为房屋养老金焦虑，更无须恐慌。

本文来自微信公众号“攸克地产”，作者：攸克