在北京买房需要多少钱？以二手房为例，安居客数据显示，2024年7月，北京二手房成交均价是5.4万/平，虽然该价格已经回到2016年水平，但若想买一套面积为50平方米的一居室，上车门槛也在270万左右。

近日，位于大兴区域的和悦璞云项目，打出“首付29万起 安家北京”的广告，对应总价是140万元，户型是52平方米的一居室，平均单价约为每平方米2.7万元。销售介绍称，如果不介意楼层较差的工抵房，一居室的最低总价可降至110万元，首付仅需22万元，单价更是低至2万元出头。这一价格较之前已签约的期房成交均价29852元低出三分之一。

大兴是北京成交量排第二的区域，但是近期降价压力比较大。克而瑞数据显示，和悦璞云所在的榆垡板块，近日成交较为惨淡，该区域7月新房成交量仅为1套。

(图片来自克而瑞)

成交惨淡的原因，一部分原因与区位相关，榆垡板块在南六环外，与固安相邻，与北京野生动物园的距离不足5公里。

另一部分原因与价格相关，首付22万买新房，放到2年前更具备吸引力，而如今，大兴区域涌现一批首付低于20万元、总价低于100万元的二手房，以上图2021建造的雅善园为例，单价、总价与榆垡特价房类似，但距离环线位置更近、总价更低。

图片来自安居客

有人认为，同样是北京的价格洼地，按照近郊区的维度来比对，房山比大兴更具备性价比，个别环线位置更好、配套更全的新房，单价也在就2.5万元左右。

因此，和悦璞云只是释放了低首付低总价的噱头。2022年，和悦璞云也是主打低首付上车的刚需盘，但当时的首付门槛是50万元，比现在高出一半。

近日刚刚开盘的中建T5也位于北京大兴机场周边的临空经济区，开发商打出首付35万起的营销噱头，销售指导价每平米是3万元，目前还未开盘，预计去化压力不小。

克而瑞数据显示，大兴区新房市场的发展重点是地铁沿线，区域整体成交均价为5万/㎡，但因为板块的地理位置和交通因素，不同板块发展水平不一，区域内房价跨度大，从2.3万/㎡到7.6万/㎡。

在分化非常明显的大兴区域，相比于还未兑现价值的临空经济区，西红门是大兴整体距离城区最近的板块，也是大兴区为数不多的处于五环内板块。板块内目前有地铁4号线西红门站，且19号线西红门东站规划也已公布，但近日，西红门板块成为北京退房高发的区域之一。

在商业配套方面，有西红门汇聚、宜家家居、山姆超市，这在城南来说是较高规格的商业配套。除了双地铁优势，北京四中和黄城根小学的落户更让板块的价值再度提升，西红门板块也被称为“城南置业高地”。

数据显示，西红门板块主要成交总价500-700万、100-120㎡的三房，自7月以来的成交均价为5.9万/㎡。但2024年个别项目的成交情况显示，新房的去化压力更大了，一些板块内新房楼盘来到了每平方米五万元出头的时代。个别特价房源的单价甚至与楼龄超十年的二手房形成倒挂。

一意向购房者反映，自己在关注的位于西红门东某新房项目的88平方米户型，在今年1月份的总价是565万元，8月份已经降到了456万元，降价幅度超100万元。个别户型的单价，从每平米6.6万元，降到了5万元出头。该项目是北京上半年成交额排在TOP10的楼盘，目前去化率接近50%。

这种降价幅度也引发了一些购房者维权，前述购房者提到的项目就是退房多发的楼盘。主要为购房者提供退房咨询服务的北京合众润达法律咨询公司表示：“北京目前购买朝阳、房山、昌平、通州的退房咨询人数高发，大兴区域，西红门东的退房咨询最多。”

该公司还提到，“这类开发商高度依赖渠道销售，优惠力度持续加大。但已购客户无法享受最新优惠，所以早买购房者意见比较大。加上今年房价整体一直在降，早买的客户觉得不划算，也害怕降价后质量不保。他们宁愿退掉期房，重新去买二手房或者现房，这样看得见摸得着。”

据克而瑞数据显示，聚焦大兴区主力板块的库存和去化情况来看，西红门板块库存量大，但新房市场流通性较好，整体去化压力小，但去化周期也在12个月-24个月左右。目前该板块的壹品兴创·御璟星城基本售罄，西红门橡树湾和中建玖玥府的去化率也分别达77.3%、44.4%。但随着御景星城元启的入市、西红门新地块的挂牌上架，西红门板块将进入新一阶段的新房比拼竞争。

距离主城区较远的念坛板块库存量较多，且去化周期均超过24个月，库存压力较大。念坛板块的主要库存来源于壹品兴创·颐和公馆、德贤华府两个项目，壹品兴创·颐和公馆因为开盘仅5个月，目前库存量较大。德贤华府自2021年入市，目前网签去化率29.7%，去化周期相对较长，主力库存是90㎡以下房源；中骏金辉·未来云城项目库存量较少，目前已去化77.5%。

图片来自克而瑞

对比来看，黄村板块和旧宫库存量较少，去化周期分别为10.9个月、15.7个月，库存压力小去化速度快。

2020年之前，北京新房的普遍成交周期是4个月，如今，这些供应远大于需求的板块，将去化周期提升了6倍。

安居客数据显示，2024年，北京新房可售存量去化周期已达29.6个月。整个大兴区域也属于内部竞争、外部挤压的严重区域。亦庄、黄村、西红门是大兴新房客户重叠率最高的区域，对应数据分别是25.73、25.87、9.71。

客户重叠率为3，意味着平均每1位客户正被3个项目争夺。