「高负债、高杠杆、高周转的模式，即使放到全球成熟市场，也是不可持续的。

房地产企业需要告别“三高”，加快构建发展新模式，实现自身的高质量发展。」

在8月23日龙湖集团2024年年中业绩会上，龙湖管理层给房地产重回正轨做了阐释。

龙湖管理层表示，地产开发业务有周期性，随着城市化进入稳步阶段，新房开发规模必然会下降。在新旧动能转换之下，要成为穿越周期的百年房企，较低的负债水平+高经营性收入，是必备的两大条件，龙湖会为这个目标持续努力。

（龙湖2024年中期业绩会）

对于什么是正轨，龙湖提出了几组数据和关键词：

一是“现金流为正，未来经营性收入过半”。

今年上半年，龙湖经营性收入131亿，占比28%，毛利额占比超过70%，核心净利占比超过80%。

“按照这个速度，预计2028年经营性收入占比能够过半，龙湖可以实现第二曲线收入超过第一曲线。”

二是抢先“好房子”新赛道，不再追求规模和速度，而是探索具有革命性的产品创新。

2024年，住建部多次强调“好房子”建设，将“好房子”视为人民群众“安居”的基点，为供应端的本质回归释放政策风向。

结合供求关系的新变化，龙湖集中力量在精进产品与提升行活能力上，新项目保持产品力优势，稳住售价同时快速去化。

今年5月，龙湖宣布正式启动新一轮产品迭新，拿出了第一个先提交方案后开发的“观萃”产品线，并在北京、上海、成都相继落地，为“好房子”打板。

可以说，这两个主题的完成，龙湖用30年经验交出了“重回轨道”的答卷，为还在“脱轨”中的转型房企提供了参考样本。

正现金流驱动，加速向房东模式转型

据野村发布研报《经历了漫长的行业下行周期》，龙湖上半年业绩符合预期，离房东模式又近了一步，预计非开发业务将成为主要的收入和盈利驱动力。

在野村看来，龙湖加速向房东模式转型是在房地产行业螺旋式下滑中生存下来的正确策略，这可能使该公司成为该行业的长期参与者。

回顾龙湖的发展路径，龙湖2023年提出高质量发展模式，此前长期投入的商业、长租公寓等航道开始贡献正向的经营性现金流，加之物业管理、智慧营造两条轻资产航道，龙湖有了四条以内生驱动反哺整体盘面的航道业务。

2024年上半年，龙湖依然以正向的经营性现金流为压降负债提供活水。以持续稳健的发展来解决发展中的问题，内生驱动的龙湖将不受债务规模约束，而依托丰富的经营性业务构成，也为龙湖的债务结构优化，赢得额外的空间与时间。

数据显示，上半年龙湖地产开发业务毛利率仅为7.4%，得益于运营和服务业务的拉升最终综合毛利率达20.6%，对应毛利96.4亿元，剔除公平值变动等影响后的净利润达47.5亿元，其中运营和服务业务的贡献超80%。

在地产开发业务盈利承压的情况下，龙湖运营和服务两个板块起到了补充和稳压的作用。

截至6月底，龙湖已开业商场建筑面积为829万平方米，整体出租率96%，冠寓开业12.3万间，整体出租率95.6%，其中开业超过六个月的项目出租率为96.3%。

根据摩根士丹利发布研报《向拥有更强大资产负债表的房东进军》中的预测，考虑新商场开业计划和物管业务重新加速，龙湖2024-2026年的经营性收入将实现占核心利润的83% -98%。

在平衡谋发展和控风险上，龙湖将短期债务的提前削减优先于增量投资。自2023年开始主动、有序地压降负债规模，截至6月30日，集团有息负债1874亿，相较23年底减少52亿，到今年年底还将持续压降。

目前，整体房企销售和融资等行业环境修复不及预期，市场仍持续磨底；大部分民营房企销售回款沉淀于项目层面无法自由调用，龙湖集团则依靠商业物业抵质押融资腾挪资金覆盖信用类借款敞口。

据测算，龙湖集团已开业商业物业能释放的增量融资可以覆盖2025年到期的公开市场债务，并具有明确的还款来源。

正向赛道布局：趁“降息”东风，让“好房子”保值增值

兵马未动，粮草先行。

今年2月以来，金融市场的风向标——央行宣布“降息”，这个经济调控举措，无异于为房地产回归正轨做了基础铺垫。

仅半年时间，降息直接影响楼市三大主角——购房者、开发商与金融机构的行为模式：

对于购房者而言，更低的贷款利率意味着购房成本下降，购房意愿提升；

对于开发商来说，融资环境的改善有助于缓解资金压力，推动项目开发与投资；

对于金融机构，则可能调整信贷策略，加大对房地产行业的支持力度。

据诸葛找房最新数据，2024年上半年，重点50城租金回报率较上年上升0.07个百分点至2.03%，创自2019年以来新高，并跑赢当前五大行5年期存款利率。

住房年租金回报率不仅跑赢了存款利率，还跑赢一年期国债利率以及基金市场平均收益率。

从收益角度来看，当前相比存银行的利息收益，买房收租或许更具可观性。

亦有观点认为，在供给端，新房的供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目前同比再下降24%，按这个趋势全年预计5亿平米左右，即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。

供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件，满足客户更高品质追求的改善型产品则占据了越来越重要的地位。

正是基于新旧迭代的产品需求，龙湖适时投身“好房子”赛道，抓住“降息”的市场窗口。

以龙湖观萃产品系为例，该产品线以业主的生活半径为标尺去做加法，在“好房子”这条新赛道上，打造符合“好城市（有产业和配套）、好街区（超级界面）、好小区（功能空间丰富）、好房子（产品品质高、创新点多）”标准，形成有品质、有烟火气、有自然静气、有温热人情的新型住区。

（北京观萃效果图）

截止目前，观萃产品线已落地北京、上海、成都三城，并有望在9月迎来首开。

在观萃之前，龙湖早于2022年底重磅推出高定新品——御湖境，并于2023年2月，针对高端改善市场推出艺术奢宅产品品牌“云河颂”，均获得了市场和客户认可。

从时间轴分析，龙湖“好房子”的养成，亦是未雨绸缪的结果：2022年底至2023年，合肥柏堰御湖境、北京顺义御湖境、上海松江御湖境、泉州晋东御湖镜均成为当地红盘；2024上半年，成都西宸御湖境首开劲销9亿，报告期内已去化12亿，荣膺克而瑞2024上半年全国十大轻奢作品；杭州金沙御湖境首开刷新板块内近14个月内摇号人数记录，单日拿下11亿热销战绩，超越金沙湖板块2024年一季度其他在售新盘总和；佛山御湖境首开劲销7亿，荣登佛山6月成交金额全市TOP1、均价2万以上成交面积、成交套数TOP1三冠王，创造佛山近年来开盘业绩之最。

直到2024年，即便市场形势并不乐观，龙湖仍有亮眼成绩。上半年，西安未来之瞳云河颂延续前两座云河颂热势，从亮相至首开，53天热销9.6亿，持续霸榜西安180㎡+高端改善单盘TOP1；重庆蓝湖云河颂于1月首开，实现80天全盘售罄，打破近两年重庆豪宅市场金额、单价、去化率等多项记录。

很多人说龙湖是大势的“逆行者”，不如说是龙湖顺应了大势。

房地产市场重回轨道箭在弦上，并非“只听楼梯响，不见人下来”，龙湖正在射出第一支箭。

“新旧模式转换下，市场恢复仍将经历波动，既有挑战也有机遇。”如何与趋势并行，不仅是房企，也是普通购房者应该思索的方向。