上市物企中报季接近尾声，除了两家物企中报延期以外，其余65家上市物企已基本披露了2024年中期业绩。

2024年上半年，上市物企整体业绩如何？

据克而瑞物管监测，2024年上半年，65家上市物企营收同比增长4.7%，增速较去年同期下滑6.1个百分点；净利润总额约为92亿元，同比转跌29.9%，行业依旧陷入增收不增利的困境之中。

从企业表现来看，碧桂园服务、万物云是物管行业唯二营收过百亿元的物企；华润万象生活则成为上半年“最赚钱”物企；此外，雅生活服务等6家上市物企录得亏损。

在经历了2023年营收增速放缓至7.5%的情况下，2024年上半年65家上市物企营收增速进一步放缓至4.7%，增速较去年同期下滑6.1个百分点，较2023年全年下滑2.8个百分点。

从企业营收规模来看，仅碧桂园服务和万物云两家物企营收突破百亿，分别达到210.5亿元和175.6亿元。

目前，碧桂园服务仍具备较强的规模优势。从在管面积来看，今年上半年碧桂园服务在管面积首次突破10亿平方米，整体储备面积高达6.29亿平方米，未来规模增长确定性较高。这也为营收增长提供了强有力的支撑。

从营收增速来看，滨江服务营收增速排在65家上市物企首位，同比涨幅达到38.7%，原因在于其5S增值服务收入放量增长，同比大涨158.5%，带动整体营收增幅上涨。

另外，德商产投服务、苏新服务营收增速也突破30%，具体来看，德商产投服务营收同比上涨36.5%，其中写字楼及产业园运营管理收入同比大涨234.1%；苏新服务则受到核心业务城市服务收入同比上涨39.9%的助力下，营收同比增长31.1%。

2024年上半年，物管行业依旧陷入增收不增利的困境，物企盈利能力大幅减弱。

上半年65家上市物企净利润总额为91.9亿元，同比下降29.9%。原因在于，受关联房企风险尚未完全出清影响，部分物企计提大额减值准备导致亏损。

纵向来看，2022年上市物企净利润增速首次转跌44.9%，随后2023年净利润回正，全年物企净利润总额为161.9亿元，同比增长12.9%。今年上半年，上市物企净利润再次转跌，同比去年上半年降幅接近三成，其中，六成以上物企净利润增速同比下滑。

上半年65家上市物企平均净利率为6.3%，同比减少3.1个百分点，其中华润万象生活、星盛商业和祈福生活服务净利率皆超20%，祈福生活服务以29.1%净利率居首。

从物企表现来看，上半年最赚钱的物企是华润万象生活，其净利润为19.2亿元排在65家上市物企首位，同比增长36.4%；另外，碧桂园服务以15.5亿元排在第二位，增速降幅在净利润TOP10物企中排在首位，同比下降37.9%。

此外，仍有6家上市物企上半年出现亏损，其中雅生活服务上半年亏掉15.3亿元。对于亏损，雅生活服务表示，是由于本集团关联方客户信贷风险增加，期内计提大额减值亏损所致；同时，其他业务板块受到经济环境和服务品质提升影响利润率承压。

上半年，净利润增速最快的是浦江中国，净利润同比增长106.8%，主要原因是浦江中国上半年明显减少了行政开支及所得税开支，受此带动净利润增长明显。除此之外，华润万象生活、德商产投服务、鑫苑服务、绿城服务等多家物企净利润增速均在20%以上。

值得关注的是，今年上半年上市物企现金流出现一定的下滑。

截至2024年上半年，65家上市物企现金及现金等价物总额1128.5亿元，同比转跌4.8%，其中保利物业、碧桂园服务、华润万象生活和万物云皆突破百亿，万物云以123.6亿元居首。

实际上，应收账款与企业现金流表现密切相关，良好的应收账款管理是保证企业现金流稳定的重要手段。

截至2024年上半年，上市物企应收账款总额1104.0亿元，同比增长6.6%，增速较去年同期回落13.8个百分点。其中，碧桂园服务应收账款多达237.8亿元，为了提升追讨欠款的效率，碧桂园服务还专门成立追讨欠款委员会。

值得注意的是，65家上市物企中有12家上市物企应收账款占营收比例超100%，更有27家上市物企应收账款占净利润比例超10倍。

为了提升现金流，物企往往通过折扣优惠、增值服务奖励等措施激励业主提前预缴物业费。不过，从当前行业现状来看，物企仍面临物业费收缴难题。

总体来看，2024年上半年，上市物企经营业绩难言乐观，营收增速进一步下滑，净利润同比转降，即便是“最赚钱”的TOP10物企也有四成企业净利润增速下滑，此外，应收账款持续提升对物企现金流带来一定的考验。在此背景下，物企战略重点全面转向高质量发展，积极探索第二增长曲线，以抵御市场下行压力。