没想到，法拍房成交率已经这么高了

市场克而瑞研究中心 2024-09-13 08:26:08 来源：丁祖昱评楼市

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近年来法拍房供求规模连创新高，并成为房地产市场不可忽视的一股力量。

据相关统计数据，2023年全国住宅类法拍房成交金额达到1500亿元，同比增长10%。虽然相比于全国一二手房15万亿元以上的交易规模来看，法拍房整体交易规模虽然不到全国一二手房交易总量的1%，但是却对新房市场产生一些结构性影响。

进入2024年，法拍房挂牌规模仍在持续走高。据CRIC监测，截止8月31日，典型城市法拍房累计挂牌套数28万套，同比2023年同期增加了12%。

不过8月份法拍房成交规模有所下降，但成交率增至19.2%，创年内新高，其中上海法拍房成交率最高，达到了50%。

考虑到目前房地产行业仍在震荡、楼市仍处于下行阶段，加之经济承压，前些年高杠杆买房群体面临较大的还款压力，贷款违约的风险或将增加，法拍房供应规模还将持续上升。

法拍房挂牌量在8月份迎来回调。

据CRIC监测，典型城市8月新增挂拍套数37676套，环比7月下降5%；不过，与前7月月均值相比，增加了8.5%。截止8月31日，法拍房累计挂牌套数28万套，同比2023年同期增加了12%。

重点监测城市中，重庆8月法拍房挂牌量排在首位，月内新增法拍房套数超千套，达到了1158套。此外，郑州、太原和成都月内新增法拍房挂拍套数均超800套。

从区域来看，这些城市主要以中西部城市为主。

一线城市法拍房新增挂拍量相对较少，均在350套以下，广州、深圳分别为335、287套，上海和北京均不足200套。

从成交情况来看，典型城市8月供成交了4497套法拍房，环比上月下降了22%，较前7月均值下降了13%。

累计成交规模来看，截止8月31日，典型城市法拍房累计成交套数40659套。

与供应基本一致，重庆、成都、郑州、南宁等城市月内法拍房成交规模遥遥领先，均超100套。其中，重庆最高，高达226套。

从成交金额来看，上海居首，成交金额超过3亿元，其次是深圳、北京、成都、杭州、重庆等城市，成交金额也居于领先位置。

从成交率来看，据CRIC抽样调查数据显示，8月挂牌37676套，除去尚未开始和正在进行的，有效挂拍量9572套（下文具体城市成交率测算时均剔除尚未开始和正在进行的法拍房数据），成交了1835套，平均成交率19.2%，较7月上升了2.4个百分点。相当于每五套法拍房就有一套成交。

典型城市来看，成交率最高的城市是上海，成交率达到了50%，也就是说一半有效挂拍的房源成交。另外，沈阳、厦门、重庆、济南、南京、北京等城市法拍房成交率也都超过了30%。

以月内供应较高的重庆为例，8月法拍房挂拍1158套，有效挂拍量仅261套，成交了138套，成交率为41%，仅次于上海、沈阳、厦门等少数城市，不过这三个城市有效供应不及重庆，实际成交套数均在60套以下。

法拍房在价格上体现出一定的“性价比”，且高性价比的房源还是具有较大吸引力。

8月挂拍法拍房起拍价平均折价率约为29%。约有16%的法拍房折价率在40%及以上。

折价率越高，成交率也越大。比如折价率在40%及以上的法拍房成交率达33%（有效供应2354套，成交了767套），明显高于平均成交率19.2%。

此外，对成交的法拍房进行统计发现，成交的法拍房平均折价率达36%，较年内均值高出约3个百分点。

值得注意的是，大量的法拍房流拍之后很大比例上会再度挂拍，这些房源往往称为“二进宫”房源。

据CRIC不完全统计，2024年前8月挂拍的28万套法拍房中，二拍及以上房源约10.3万套，占比接近四成。首次竞拍就成交的房源平均折价率为31%，“二进宫”成交的房源折价率增至37%，性价比更高，这与房产持有人的债务困境有极大关系，为了解或缓解债务，房产持有人不得不加快房产的处置速度和价值变现速度，因而“二进宫”房源折扣力度更大、出售率也相对更高。

总的来看，8月法拍房挂拍量虽环比有所回调，但仍处于相对高位。在一二手成交规模延续收缩、房价持续筑底调整的趋势下，预计法拍房整体成交率会延续二成左右的高位。对于市场热度更低、价格敏感度更高的低总价段，法拍房将占据更大的市场份额，并且在低总价供应占比较低的杭州、苏州等城市，这一结构性特征会表现得更为明显。