广州荔湾区广钢新城的楼市话题从未间断。

9月15日，广钢新城网红盘保利雅郡正式开放。当日，仅需缴纳2万元诚意金即可锁定意向房源，销售中心外排起长龙，许多人惊讶于广州久违的开盘盛况。

“人实在太多，进去看房也得排队，真是火爆。”开放首日，中介经纪人小陈告诉中房君，保利雅郡69平方米三房总价仅280多万元，折合单价不到4.1万元/平方米。此外，87平方米三房总价370多万元起，108平方米四房总价480多万元起，性价比非常高，因此前来看房的人络绎不绝。

根据第三方数据显示，门槛最低的69平方米户型仅有90套左右，中秋假期已全部锁房，再现难得的“日光盘”，全市场

新盘冲击一二手房价

三个月前，保利以约6.999亿元成功拿下荔湾区鹤洞路以南的AF040134地块，这也是广州今年唯一的溢价地块，折合楼面价28541元/平方米。业内普遍预测，新盘凭借新一代户型和具有竞争力的价格，将对周边一二手房市场造成冲击。

如今，随着项目正式入市，周边竞品纷纷加大促销力度，价格普遍让利3%~4%。例如，花地湾板块的万科朗庭8月份特价单位4.3万元/平方米起，如今价格再度小幅下降至4.2万元/平方米起。中海浣花里71平方米的2 1房特价单位低至3.9万元/平方米。而位置稍逊的珠江广钢花城，86平方米四房仅240多万元起，单价甚至在“2”字头。

改善型楼盘方面，广钢新城另一在售项目中海保利朗阅，大部分单位价格已跌至“5”字头。其中，98平方米三房约490万元起，相比去年同期降价约10%。与广钢新城一路之隔，景观资源更优的广船滨江上都，工抵房低至5.3万元/平方米。

中原地产中海花湾壹号分行店董邱彩表示，保利雅郡的入市对广钢二手房市场的整体影响目前尚不明显，但项目吸引了部分刚需客户的购买力。预计未来几个月，这种影响可能逐渐显现。此外，“金九银十”期间，周边一手房继续打折促销，也会导致广钢二手房成交量出现一定程度的收缩。

邱彩还提到，目前中海花湾壹号的最低成交价约3.2万元/平方米，大部分产品成交价3.6万~3.8万元/平方米，相较于保利雅郡仍有一定的价格优势。加上保利雅郡要到2027年才交楼，许多急于入住的业主，尤其是有孩子上学的家庭，需求会进一步抵消市场影响。

8月底，广钢新城业主在社交媒体上发起倡议，呼吁二手房价格不低于4万元/平方米，希望大家共同维护广钢新城的形象。

根据贝壳APP数据显示，目前中海花湾壹号、保利曼城、金融街融穗华府、振业天颂等楼盘也有不少成交单价在“3”字头的房源。

业内人士分析，广州的新楼盘普遍提升了户型使用率，荔湾区许多新盘的使用率已达100%以上。相比之下，广钢新城大多数产品的使用率仅为80%，而不少楼盘的两房面积在70~80平方米。如今这样的面积段在新楼盘中多为三房，导致广钢的两房产品竞争力大幅下降，成交在“3”字头已成必然。

广钢新城规划多变引争议

实际上，与房价波动相比，广钢新城业主更关心的是商业配套的完善和地铁规划。特别是在8月，广钢新城三宗地块的控规调整引起了业主的广泛热议。

其中，广钢1号地块原计划作为纯商业用地，业主们期待其能成为一个大型商业综合体，以填补多年来的商业短板。然而，最新的规划将其改为居住兼容商业用地，总建筑面积为11万平方米，容积率为2.8，而商业面积则压缩至仅8000平方米的裙楼商铺。针对这一调整，广钢新城业主联合请愿，要求恢复原规划的商业面积。

对此，广州市规划和自然资源局荔湾区规划分局进行了回应，解释道近年来荔湾区已经逐渐形成多个大型地标商圈，包括华润万象城、聚龙湾太古项目、广船二期商业综合体、星河COCOPARK和花地湾万汇天地等，商业设施总建筑面积接近百万平方米。

此外，广钢周边已经规划多个大型商业综合体，其中广船综合体距离广钢1号地块仅约100米，未来还有地下通道连接。

值得一提的是，本次规划增设九年制学校（含初中、小学）和幼儿园，将加快推进学校的建设和开办，进一步完善广钢片区的公共服务配套，提升城市的整体服务水平。

与此同时，佛山11号线新增的广钢公园站也引发了业主的争议。早在2021年，广钢业主曾联名抗议该线路的建设。8月，佛山地铁发布了11号线的公众意见征询公示，意味着线路即将动工。

业主担忧地铁线路的穿行可能对超高层建筑造成安全隐患，要求重新调整地铁线路，以减少对住宅的影响。但也有不少业主认为利大于弊，认为地铁线路的开通将使不少楼盘更靠近交通枢纽，出行更加便利。

上述业内人士分析，广钢新城板块依然是市中心性价比极高的板块，无论是房价、交通、教育还是生活配套都在逐步完善，建议自住买家可重点关注。