凤凰网风财讯：自9月19日美联储降息靴子落地，全球货币宽松周期打开了第一步，包括中国在内的市场降息、降准预期进一步提升。

9月24日上午，央行表示近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。同时将降低存量房贷利率，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右，将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%。

宏观层面积极信号频发，带动地产板块持续走强，逐渐释放反弹信号。9月19日以来的多个交易日，金地集团、中交地产、保利发展、万科、金地商置、中国奥园等地产股均出现过大幅上涨。

业内人士认为，行业调整和洗牌步入尾声，政策基调转入“货币宽松和精准施策”，在降息带来的资金回流预期中，反弹空间将率先留给已经安全着陆的企业。

以金地为例，浙商证券分析指出，“金地集团今年内因到期债务规模大幅缩减，我们认为其对政策敏感度会加强，公司估值修复弹性空间较大。”

易居房地产研究院副院长也表示，现阶段虽然市场预期扭转较难，但政策加码和基本面修复有机会带动地产企业的估值修复，尤其是压力释放结束的房企。

偿清债务、守住信用

“上岸”房企力争反弹机会

安全着陆的一大前提，是恢复国内外信用机制的认可。无论是“保兑付”还是“保交付”的政策要求，都在强调房企要注重承诺、修复信用价值。

如期偿清债务，是重承诺的直接体现。经过长达4年的调整，2024年房企偿债高峰仍在，但房企偿债格局出现分化，有房企重组后再生违约，有部分企业则已经结清年内债务成功“上岸”。

例如金地集团，自8月10日将4.8亿美元海外债的偿还本息全额存入指定银行账户后，其2024年内到期的境外债券余额为0亿元。这意味着金地集团已无存续境外美元债。

此外，公司管理层在9月19日金地集团业绩交流会中透露，境内债券方面，年初以来金地集团相继兑付，累计偿还了境内公开市场债务约136亿元。加上兑付的美元债，偿付的公开市场债务总额超过170亿元。

再如万科集团，继今年3月、5月和6月如期兑付3笔美元债后，公司年内已经没有到期的美元债。

据悉，龙湖集团也在8月19日官宣完成“21龙湖05”债券的回售，至此公司在2024年内已累计兑付境内信用债107亿元。

上述房企已迈过偿债高峰期，守住底线方有余地谈未来。如海通证券观点，当前净利润不能反映后续潜在盈利变化，考虑政策端发力，资产价格逐步寻底，保持财务安全的企业，后续有机会赢得资产价格修复空间。

兜兜转转，企业发展最基本的“诚信”二字，再度成为决定企业可走多远的关键。

对此，金地集团管理层在投资者交流会上就表示，公司历来在重视品牌价值，也会持续发展“讲承诺”“讲信用”的品牌特质。这不仅能增强客户信任，吸引投资者与合作伙伴，也能在激烈的市场竞争中为公司赢得优势。

同时，兑付承诺偿还债务后，金地也能在节奏把控上更加“游刃有余”。面对行业发展新形势，更能牢牢防控风险，持续强化现金流管理，全面提升经营管理质效。

万科管理层在业绩会上也多次表示，公司始终坚守安全防护工作，后续也会全力安排资金处理债务偿还，通过多项工作实现资金回流。可见，“守住信用、严控风险”已经成为房企的共识。

而从成果来看，以金地为例。据披露，截至6月底，2024年金地集团合并报表范围内发行的境外债券余额33.42亿元。公司已通过大宗资产处置、加速销售去化、积极拓展融资渠道等手段积极筹措资金，截至2024年半年末，金地集团账面货币资金余额为231.2亿元，有息负债加速下降。这预示着金地的安全底线进一步提高，为后续经营创造了更大的反弹空间。

稳定主业释放多元业务

金地搏取未来空间

当房地产行业步入触底阶段，企业如何才能获得拐点之后的入场券？如果说风险出清是前提，那么经营的“稳定性”则是基础。

如浙商证券分析师杨凡分析金地集团时指出，“2024年债务高峰过后，开发业务和非开发业务比重会持续调整，由于非开发业务现金流稳定、相对轻资产（债务杠杆不高）、且毛利率高于开发业务。基于以上因素，我们认为金地集团2025年会逐步进入良性循环。”

可见，想让资本市场看到企业未来估值的拉升空间，就需要展现公司长期、可持续的发展能力。

尤其在开发销售的主业经营层面，中指研究院数据显示，今年1-8月TOP100房企销售总额为26832.4亿元，同比下降38.5%，百亿以上销售额企业仅剩61家。这意味着，房企阵营调整仍在持续，开发业务的稳定性空前关键，布局需具备较强的兑现性，才能支撑销售业绩的维稳。

以金地为例，半年报显示，截至今年中期金地集团总土地储备约3589万平方米，其中一二线城市占比约75%。公司管理层在业绩说明会上强调将继续深耕一二线城市。可见，锁定此类高确定性区域，对后续主业经营的重要性。

值得一提的是，当下行情中相比开发主业，多元业务被寄予了更多期待。甚至在今年的房企半年报季，几乎所有TOP10成员都将经营型业务、租赁型业务放诸重点位置。

例如业绩会上，华润置地多次提到，要做优经营性不动产业务、大资管业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务。万科也重点分享了多业态、多层次的REITs突破，希望建立起行业新模式下的发展之路。

半年报上，金地集团则重点披露了2024年上半年多项关键经营指标的同比提升，其中金地商业物业客流同比增长14%，销售额同比增长3%；写字楼整体出租率较2023年末提升2.7%；金地智慧服务合约管理面积增至.88亿平方米，中标多个政府、医院和院校的公建服务业务。

此外，代建业务作为金地多元化发展中的一大亮点，金地管理截至2024年上半年已布局全国超60座城市，管理服务项目超215个，累计签约管理面积达3328万㎡。

目前金地集团代建业务除了版图不断扩张和深耕，在产业园建设、企业总部打造、存量更新等项目类型方面也有显著进展。同时，委托方满意度及口碑维持较高水平，复订成功率显著提升。

长江证券分析指出，金地集团此类老牌优质房企，公司相对突出的运营效率和资源禀赋仍在，如果政策进一步宽松，等到市场需求企稳，公司凭借高效的运营和卓越的品牌，有望迎来经营层面的边际改善。

（王婷婷/文）