风财讯：9月24日央行表示，将下调存量房贷利率，降至新发放贷款利率附近，预计为0.5个百分点左右。统一首套房和二套房首付比例，为15%。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟分析认为，存量房贷与新发放房贷的巨大利差，为居民提前还贷提供了重要的动机和诱因。部分房贷贷款人在房贷利差、个人资产负债表收缩等因素共同影响下，通过提前还贷、消费贷、经营贷等方式置换房贷，使商业银行房贷业务出现了居民早偿率高、房贷余额降的现象，给银行经营和信贷业务带来扰动。

在新旧房贷利差加大的情况下，存量房贷利率存在调降空间。

如果依法、稳步、有序调整个人存量房贷利率，可以更好地助力房地产市场平稳健康发展，更好地减少居民提前还贷行为和保证银行经营与稳定性，避免利率风险、信用风险、通缩风险、违法违规风险，更好地帮助居民部门减轻还贷压力和贷款成本，更好地修复居民资产负债表、增强居民的消费能力和意愿，更好地实现“以提振消费为重点扩大国内需求”的政策诉求。

最好的例子距离当下并不遥远。

在2023年8月央行提出按照市场化、法治化原则推动降低存量首套房贷利率后，借款人可以通过申请新贷款置换存量、变更存量利率的方式减轻存量房贷压力。超过23万亿元存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均下调0.73个百分点，惠及超过5000万户家庭、1.6亿人，每年节省利息支出约1700亿元。政策出台后四个月的房贷月均提前还款金额较政策出台前下降10.5%，这也直接推动了2023年四季度社会消费品零售总额同比增速达到近三年来同期最高水平。

根据估测，如果存量房贷利率下调75个至100个基点，对于采取等额本息还款方式的100万元30年按揭贷款来说，借款人月供可减少400元至600元，节约月供和总还款额约5%至7%，购房人利息支出总额有望降低1600亿元至2200亿元。

不过，如果银行负债成本未能实现同步调整、未能下调存款利率进行有效对冲，在存量房贷利率下调100个基点的假设情景下，年化后有可能对银行营业收入和净利润分别造成6%左右和10%以上的负面影响。

根据国家金融监管总局发布的主要监管指标数据，二季度末我国商业银行净息差为1.54%，从环比来看与2024年一季度保持一致，从同比来看则比去年二季度的1.74%下降了20个基点，继续处于有历史记录以来的低位。商业银行应积极应对经营环境变化，优化业务结构，努力将下调存量房贷利率对息差的影响控制在中性，实现净息差企稳，并按照前瞻、高效、主动、稳健的原则加强资产负债表管理，确保盈利常态化增长和银行可持续发展，促进不良贷款率保持稳定。

在推动存量房贷利率稳步有序下调的过程中，必须谨慎细致地在原行重新定价、换行转按揭二者间进行政策比较与选择。将现有按揭贷款直接转入其他银行并重新签订按揭合同的转按揭方式，有可能造成市场无序竞争、进一步压低房贷利率和利润水平，且存在转按揭范围在首套房房贷之外是否也涵盖二套房房贷的争议。

相比之下，在市场化、法制化的前提下，通过借款人与原贷款行之间的平等磋商、自主谈判，采取变更合同约定以调整加点幅度或发放具有较低房贷利率的贷款以置换原有存量贷款的形式促进存量房贷利率下行，则更为稳健、便于操作。

商业银行应针对借款人的存量房贷利率、房贷本金规模、资产质量、信用记录、风险等级、还款能力以及房屋的首置与否、自住与否、套型面积等不同情况进行准确评估，以明确利率调整的标准、条件和范围，并实行区别化确定定价、差异化抵押策略、动态化调整风险控制，在贷前调查和贷后跟踪环节做好相关配套工作。