下调存量房贷利率“靴子”落地。

9月24日，中国人民银行行长潘功胜在新闻发布会上宣布，降低存量房贷利率，并统一房贷的最低首付比例。

具体为，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右；统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。

对此，著名经济学家、原国家房改课题组长、中房集团原董事长孟晓苏坦言，当前楼市低迷，百姓对于购房和其他消费信心不足，出现了“M2上涨、M1陡降”的情况，流动货币减少，大量资金在储蓄。“在此情况下，通过降低存量房贷利率与首付款比例来鼓励居民购房，成为推动经济的好措施，也有利于化解房地产本身存在的风险。”

“预计惠及1.5亿人口”

存量房贷利率的下降，无疑在进一步降低存量购房者房贷利息支出上有着多重利好。

“存量房贷利率下调是我多年呼吁的，这次降低利息率是非常对的，目前已经降到了历史低点。政策惠及大约5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1900亿元，对居民来说是好事。”孟晓苏表示。

此外，有专业人士测算，若落实能降低50个基点，按照存量房贷购房者100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式计算，每月月供可减少约280元，30年可减少10万元支出，可谓“真金白银”减轻压力。

不过，央行也提醒，因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备，下一步，央行也在考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。

对于未来存量房贷利率是否还会有下调空间，孟晓苏认为，能否再降要看存款利息率，存款利息率和贷款利息率有着密切的关联。存款利息率如果进一步下调，贷款利息率就有可能同步下调。

“利息差对银行无大伤害”

事实上，从去年8月开始，商业银行开始有序降低存量房贷利率，具有一定效果。而今年“5.17”新政后，全国房贷利率的政策下限被取消，新发放贷款利率在市场报价利率基础上减点幅度扩大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房贷的利差。这也导致提前还房贷现象不断增多。

中原地产研究院统计，当场存量房贷平均利率大约在3.92%左右，而新增的房贷平均房贷利率在3.3%左右，存量房贷平均和新增房贷利差在60多个基点。如降低50个基点，存量房贷和新增房贷的平均利差只有10-15个基点。

央行指出，此次银行下调存量房贷利率，有利于减少提前还贷行为，还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。

存量房贷利率的调整牵动多方利益，除了居民端，对于银行而言，下调是否会影响其在经营上的压力？

潘功胜表示，此次利率调整对银行净息差的影响总体保持中性。下调存量房贷利率将减少银行的利息收入，但也会减少客户的提前还款。“央行降准相当于为银行直接提供低成本的、长期的资金运营，中期借贷便利和公开市场操作是央行向商业银行提供中短期资金的主要方式，利率的下降也将降低银行的资金成本。”

“当前，降低房贷存量贷款利率对银行没有大的伤害。虽然贷款利息会下降，但存款利息也在大幅度下降，利息差对银行没有不利影响，银行还够本。”孟晓苏称。

孟晓苏也强调，大量资金涌进银行，贷款放不出去，这时候出现的利差损才是对银行有害的。“在这种情况下，反而能看到居民购房是很好的贷款方向，因为批量大、好管理、风险很小。眼下，央行通过降低存量房贷利率与首付款比例来鼓励居民购房，成为推动经济的好措施。”

此次会议还出台了其他楼市优化政策。其中，将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。

并将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。