出品 | 凤凰网问渠人物
采访 | 陈婷婷
关于房地产的讨论,无论是在上涨周期,还是在下行周期,从未休止。
9月26日,中央政治局会议指示“要促进房地产市场止跌回稳”,进一步表明了当前稳定房地产对于稳定宏观经济的重要性。
房地产调控多年,为何仍没有达到理想的效果?背后有哪些难以破解的谜题?此时提出“止跌回稳”,是否意味着楼市已经真正触底?接下来,房地产业又如何为经济平稳运行提供支撑?
带着这些疑问,凤凰网《问渠人物》对话朱宁,发出房地产下探终极之问:房价永远上涨信仰已被打破,如何化解这场泡沫危机?
上海交通大学上海高级金融学院副院长、金融学教授朱宁,学术范围横贯中西,师从诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒教授。
2016年,朱宁教授写的《刚性泡沫》一书,全面探讨、分析了中国经济面临的问题和挑战,以及应对之策,引起强烈反响。
2024年,《刚性泡沫》再次增订出版,罗伯特·席勒在其推荐序中写道:“书中记述了中国经济的真实情况,考虑了所有容易为大众所忽视的现实,尤其是它清晰地阐述了经济中的错误承诺和错误评估,以及这些错误导致的长期后果。”
朱宁教授认为,本轮房地产调整可能还需要3~5年时间。纵观过去二十年房地产发展历程,政府的隐性担保和刚性兑付,在这个过程中既功不可没,也埋下了相当大的“隐患”。并指出,“打破刚性兑付才能预防和化解危机”。
以下是部分采访实录:
#01
「“房地产还要再调整3~5年”」
凤凰网:从前几年开始,每年都有一个“年度提问”,房地产到底了吗,什么时候到底?您现在有答案吗?
朱宁:从时间的角度,很多城市的房价是在2017年、2018年见顶,整个周期可能要10年左右。所以现在算还有3~5年时间;从价格调整的幅度,参照国际价格变化的趋势,从房价见顶到见底,全国层面下跌40%左右,是比较普遍的情况。
当然要特别强调,房地产没有统一的全国性市场,房地产永远是区域性市场,不同城市和地区的趋势是非常不同的,取决于当地的经济情况,以及当地的人口变化趋势。
3~5年是从全国范围的角度而言,具体到城市,有些从2016年房价就已经开始下跌了,而有些比如上海是过去两年才开始下跌,调整开始的时点不一样,走出调整的时间也会不一样。
#02
「“现房销售,可能会给开发商更大的资金压力”」
凤凰网:中央提出“改革预售方式”,成为社会关注的热点。如果都是现房销售,是否提升购房者信心?
朱宁:这得从两方面来看:
期房从付了定金到最后交付的时间拉得很长,会产生两个直接的后果:一是带来交付的不确定性;二是助推了开发商加杠杆、加快资金周转的动机。
期房既给开发商提高了投资回报率,也导致房地产项目变成了金融属性极强的产品,它有非常高的杠杆,一旦资金链断裂,后果将是灾难性的。而现房销售可能会改善这种情况。
但从另一面来讲,如果我们现在就改变房地产预售制,很有可能会雪上加霜。现在的房地产开发商可能已经没有资金回笼能力,如果还要用自有的资金完全把项目建成,对他们来说几乎是不可能完成的任务。
凤凰网:但期房会不会加剧购房者的不安全感?
朱宁:对,这是矛盾的地方,只要存在期房就存在风险,那么只要存在风险,投资者出于风险规避,就不愿意去触碰任何有风险的资产。
当然,有两个变化正在发生:一是国有企业在逐渐接盘民营开发商的项目,通过国有企业自身资质和背后政府的担保和兜底,向购房者输出了政府提供的信用担保。
第二是预售金管理制度,至少资金是稳定和安全的,最不济购房者还能把本金或是首付金拿回来。
这两个变化,让预售制度不改变的前提下,也能给予交付。
凤凰网:当下的困境该如何化解?
朱宁:当下我们想化解地产的困境,有两个非常核心的问题:供给侧和需求侧。
从供给侧来看,要保证一些高质量的开发商还能存活下来,当这个周期走完,我们还可能进行比较高质量的开发。但现在民营开发商已经基本躺平或是倒下了,他们是不是能够撑过这个周期,还是一个很大的问题。
#03
「“管理预期,才能避免房价大起大落”」
凤凰网:您认为市场对楼市、房价的预期已经稳了吗?
朱宁:2015年、2016年提出房地产长效机制,我一直在呼吁,希望有效管理预期,让大家相信房价真的不会暴涨,或者每年能涨个3%~5%就可以了。
如果当时管理这个预期,或许就可以避免这几年的大涨大跌。比较理想的方式是在市场平稳的时候,循序渐进地推出房地产税,并且在不同的城市和地区实施不同的税率。
目前,全国层面对未来房价的预期仍然不是很稳定,普遍认为房价还会持续下跌。因此,必须出台相应政策对这种担忧进行有效的扭转和稳定,否则预期可能进一步强化甚至引发恶性循环。
凤凰网:您提到预期管理,也有人因为对房地产税出台的预期而搁置了自己的买房计划。现在到了出台房地产税的时机了吗?
朱宁:30年前在北大念书的时候,当时很多前辈讲“好的时候不想改,坏的时候改不了。”
我们从95年96年就在探讨和调研房地产税制度,后来有试点,包括上海和重庆。但那不是真正意义上的试点。
现在推出房产税又可能会成为压塌房地产脊梁的最后一根稻草,所以也不是一个最好的时机。
任何一个重大改革的推出,都没有完美的时机。我个人认为在07年08年进行房地产调控的时候,与其采用行政干预的限购限售的措施,不如通过价格手段,也就是房地产税这个方式来调控。
第二个,大家还有一种“不撞南墙不死心”的侥幸心态,过去土地收入占据了超过50%的财政来源,卖地收入来得太快太容易,不愿意去未雨绸缪。这是一个会下金蛋的鹅,肯定不愿意把房地产给打下去。
从这一点来讲,推出房地产税,最核心的目标并不是为了打压房价,而是为了平衡地方政府的财政收入和财政支出,平衡地方政府的财权和事权,保证地方政府能向社会提供公共品,包括医疗、教育、养老、公共交通等等。
凤凰网:未来会不会推出?
朱宁:我个人认为会推出,而且一定会推出。
很多地方无论是通过平台,还是直接发债,已经基本上把举债进行到底了。地方财政需要开支,有一天肯定会征收。
一旦开始征收,肯定要因城施策、因地施策。每个地方基于你的经济活动,财政压力,基于整个税基,可以设定不同的税率。
在美国,其实各个州的税率是不同的,各州甚至通过房地产税的税率来进行竞争,对人才、对投资、对企业来进行竞争。我认为这是一个逐渐可行的方式。
至于什么时候推,更大的因素不在于对房价的影响,更大的挑战仍然是地方财政究竟紧到什么地步。
#04
「“化解泡沫需要保证优质房企能活下来”」
凤凰网:是房地产拖累了中国经济吗?
朱宁:借用一句老话“成也萧何败也萧何”,或换一句更通俗的话,“不能只见贼吃肉,不见贼挨打”。
任何一个经济活动,任何一个政策决定都有它的两面性。过去二十年我们享受了房地产发展的红利,现在一定程度上也要为享受的红利承担代价。
只是把房地产拎出来,说房地产导致了中国经济的下行,是不公平的。
过去20年,房地产在推动中国经济发展上是功不可没的。这点我也在《刚性泡沫》里面讲到,政府提供的刚兑和兜底,无论对融资平台还是信托行业也做出了巨大的贡献。
凤凰网:在您看来,买房还是刚需吗?
朱宁:我觉得房地产从来都不是刚需。特别是在一线城市,每个人都想在北京上海有套房,每个人也都想开个法拉利或者保时捷,但并不意味着这是有效需求。市场环境发生了根本性改变,很多年轻人就觉得租房挺好。
房地产说到底有两个核心:一个是区位,一个是人口。
低线级城市的房价可能再也回不到2017年、2018年的历史高点,很简单的原因就是国内2/3的城市人口都有持续净流出的趋势,这个趋势会一直持续。最后可能有10~20个核心城区,吸收了全国2/3左右的人口,而其他很多城市,比如鹤岗,很少有人再会去那些城市工作和生活。
凤凰网:您说房子不是刚需,可能很多人会跳出来反对,首先丈母娘就不会同意。
朱宁:这可能是一个中国文化,甚至是一个东亚文化,但是看韩国过去20年,日本过去30年,年轻人就是不买房。我经常开玩笑说,在一个房价下降的趋势里,丈母娘肯定不会说哪个小伙子没有房就别娶我们家闺女,丈母娘一定会说谁家有房子千万别娶我们家闺女,嫁给你还不够受罪的。
所谓的丈母娘效应,其实不只是丈母娘效应,是丈母娘效应叠加了房价上涨的强烈预期的效果。
凤凰网:那是不是可以说在新的周期里,房地产已经没有投资属性了?
朱宁:这么说可能不太完整或者科学,房地产作为大类资产类别,永远都有它的投资属性。
它的投资属性是什么?按照席勒教授及我本人的一些研究,无论是参照荷兰过去300多年,还是美国过去150年的历史,房地产都是一个非常好的对抗通货膨胀的资产类别。过去10年房价涨这么多,其实很可能不是房价涨多了,而是我们通货膨胀被低估了。
对任何有抗通胀需求的投资者来讲,房地产仍然是一个不错的资产配置。
凤凰网:在房价高点买入的购房者,现在亏了不少钱。除了市场波动之外,您认为购房者本人有没有责任?
朱宁:2018年,金融监管行业推出了监管改革,也就是资管新规。
我也参与了整个政策的制定,我特别赞赏这个说法,叫做“买者自负,卖者有责”。
无论是在投资里赚钱还是亏钱,我们必须得知道自己是自己财富的第一责任人,没有人拿枪逼着你去买这个房,去买那个股,所有的决策都是基于自己的认知所作出的决策。
我们讲金融是一门学科,是一门学问,金融有它自己的内在规律。很多的投资者在对于金融、资产配置没有任何了解的情况下,掏空了自己的钱包,借了双方老人的钱包,现在可能面临极大的困境,不但不是正资产,可能是负资产,还可能面临还不上贷款的压力。
希望大家能够借这个机会更好地了解金融,了解投资,今后做出更好更有收益的投资决策。
#05
「“喝40块钱咖啡挺奢侈的,刺激消费不如切切实实给老百姓发钱”」
凤凰网:美联储降息,对中国经济尤其是对中国的房地产,会带来哪些影响?
朱宁:美联储降息无论是对美国经济,还是全球各国的经济都会是一个利好。
第一,降低了融资成本,至少打开央行进一步降息的空间。
第二,随着流动性的宽松,各个部门也会协调出更多流动性的支持,有助于缓解房地产压力,缓解房价下行的速度。
凤凰网:有专家说40块钱的咖啡也不敢喝了,那么现在需不需要也来一次非常大的刺激性政策,来拉动需求,刺激消费?
朱宁:开个玩笑,我觉得40块钱的咖啡挺奢侈的。
现在能够拉动经济稳定、拉动房地产、促进消费的办法,我认为唯一的手段,是再通过一次流动性的刺激。流动性可能不是通过建高铁,建“铁公鸡”,而是两个方面:一个是切切实实给老百姓发钱,第二就是夯实我们的社会安全垫,我们的医疗养老和教育体系等,让大家有钱敢花,有钱能花。
随着疫情结束,我们出现了超额储蓄,可能是出于三个原因:第一,大家有这种恐慌性的储蓄;第二是不买房,不买理财产品了,把钱存在银行账户上;第三是做预防性的储蓄,怕今后再来一次疫情,生了病小孩要上学,自己要养老。
我们首先要保证社会安全体系,让大家没有顾虑,肯把钱拿出来消费。从需求端,还是要稳定购房者对于房价今后走势的预期,并借此释放购房者真实的住房需求,而不是投资或者投机的需求。就像1929年至1933年大萧条之后,凯恩斯讲的,没有消费怎么办?没有需求怎么办?哪怕政府雇人在地上挖个坑,再雇人把这个坑填上,都能够创造出消费和需求。
任何一次大萧条,任何一次经济危机,最核心的根源在于总需求不足。
当下之急,就是创造机会。只有创造了机会,有了需求,厂商才会愿意生产,有了生产才会创造就业,有了就业才有更多收入,才会产生需求,进入一个良性循环。
#06
「“人生最大的风险其实在于不冒风险”」
凤凰网:就业也是当前无法回避的一个问题。您给刚毕业的年轻人或需要转换赛道的中年人有哪些建议?
朱宁:2013年席勒教授获得诺奖之后,我曾问他中国经济最大的风险是什么?他说中国经济最大的风险就是没有什么人经历过衰退,经历过萧条,经历过危机。
这是我们第一次经历经济下行和资产价格下行,在这个痛苦的调整阶段,有几点可以分享:
第一是,具备足够的韧性和灵活性。人生唯一不变的就是变化本身,面对个人的职业,或是整个大的宏观环境,要能接受现实。
第二,提升自己的人力资本。在任何时代都有创业的机会,无论是锻炼身体、读书,学习一些专业技能,在不能够做更多事情的时候,提升自己。
第三,人生最大的风险其实在于不冒风险。在一个时代的调整过程中,尽可能丰富自己,去体验和体悟,去拥有一个更加完满的人生。
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