出品 | 凤凰网问渠人物

采访 | 陈婷婷

关于房地产的讨论，无论是在上涨周期，还是在下行周期，从未休止。

9月26日，中央政治局会议指示“要促进房地产市场止跌回稳”，进一步表明了当前稳定房地产对于稳定宏观经济的重要性。

房地产调控多年，为何仍没有达到理想的效果？背后有哪些难以破解的谜题？此时提出“止跌回稳”，是否意味着楼市已经真正触底？接下来，房地产业又如何为经济平稳运行提供支撑？

带着这些疑问，凤凰网《问渠人物》对话朱宁，发出房地产下探终极之问：房价永远上涨信仰已被打破，如何化解这场泡沫危机？

上海交通大学上海高级金融学院副院长、金融学教授朱宁，学术范围横贯中西，师从诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒教授。

2016年，朱宁教授写的《刚性泡沫》一书，全面探讨、分析了中国经济面临的问题和挑战，以及应对之策，引起强烈反响。

2024年，《刚性泡沫》再次增订出版，罗伯特·席勒在其推荐序中写道：“书中记述了中国经济的真实情况，考虑了所有容易为大众所忽视的现实，尤其是它清晰地阐述了经济中的错误承诺和错误评估，以及这些错误导致的长期后果。”

朱宁教授认为，本轮房地产调整可能还需要3～5年时间。纵观过去二十年房地产发展历程，政府的隐性担保和刚性兑付，在这个过程中既功不可没，也埋下了相当大的“隐患”。并指出，“打破刚性兑付才能预防和化解危机”。

以下是部分采访实录：

#01

「“房地产还要再调整3~5年”」

凤凰网：从前几年开始，每年都有一个“年度提问”，房地产到底了吗，什么时候到底？您现在有答案吗？

朱宁：从时间的角度，很多城市的房价是在2017年、2018年见顶，整个周期可能要10年左右。所以现在算还有3~5年时间；从价格调整的幅度，参照国际价格变化的趋势，从房价见顶到见底，全国层面下跌40%左右，是比较普遍的情况。

当然要特别强调，房地产没有统一的全国性市场，房地产永远是区域性市场，不同城市和地区的趋势是非常不同的，取决于当地的经济情况，以及当地的人口变化趋势。

3~5年是从全国范围的角度而言，具体到城市，有些从2016年房价就已经开始下跌了，而有些比如上海是过去两年才开始下跌，调整开始的时点不一样，走出调整的时间也会不一样。

#02

「“现房销售，可能会给开发商更大的资金压力”」

凤凰网：中央提出“改革预售方式”，成为社会关注的热点。如果都是现房销售，是否提升购房者信心？

朱宁：这得从两方面来看：

期房从付了定金到最后交付的时间拉得很长，会产生两个直接的后果：一是带来交付的不确定性；二是助推了开发商加杠杆、加快资金周转的动机。

期房既给开发商提高了投资回报率，也导致房地产项目变成了金融属性极强的产品，它有非常高的杠杆，一旦资金链断裂，后果将是灾难性的。而现房销售可能会改善这种情况。

但从另一面来讲，如果我们现在就改变房地产预售制，很有可能会雪上加霜。现在的房地产开发商可能已经没有资金回笼能力，如果还要用自有的资金完全把项目建成，对他们来说几乎是不可能完成的任务。

凤凰网：但期房会不会加剧购房者的不安全感？

朱宁：对，这是矛盾的地方，只要存在期房就存在风险，那么只要存在风险，投资者出于风险规避，就不愿意去触碰任何有风险的资产。

当然，有两个变化正在发生：一是国有企业在逐渐接盘民营开发商的项目，通过国有企业自身资质和背后政府的担保和兜底，向购房者输出了政府提供的信用担保。

第二是预售金管理制度，至少资金是稳定和安全的，最不济购房者还能把本金或是首付金拿回来。

这两个变化，让预售制度不改变的前提下，也能给予交付。

凤凰网：当下的困境该如何化解？

朱宁：当下我们想化解地产的困境，有两个非常核心的问题：供给侧和需求侧。

从供给侧来看，要保证一些高质量的开发商还能存活下来，当这个周期走完，我们还可能进行比较高质量的开发。但现在民营开发商已经基本躺平或是倒下了，他们是不是能够撑过这个周期，还是一个很大的问题。

#03

「“管理预期，才能避免房价大起大落”」

凤凰网：您认为市场对楼市、房价的预期已经稳了吗？

朱宁：2015年、2016年提出房地产长效机制，我一直在呼吁，希望有效管理预期，让大家相信房价真的不会暴涨，或者每年能涨个3%~5%就可以了。

如果当时管理这个预期，或许就可以避免这几年的大涨大跌。比较理想的方式是在市场平稳的时候，循序渐进地推出房地产税，并且在不同的城市和地区实施不同的税率。

目前，全国层面对未来房价的预期仍然不是很稳定，普遍认为房价还会持续下跌。因此，必须出台相应政策对这种担忧进行有效的扭转和稳定，否则预期可能进一步强化甚至引发恶性循环。

凤凰网：您提到预期管理，也有人因为对房地产税出台的预期而搁置了自己的买房计划。现在到了出台房地产税的时机了吗？

朱宁：30年前在北大念书的时候，当时很多前辈讲“好的时候不想改，坏的时候改不了。”

我们从95年96年就在探讨和调研房地产税制度，后来有试点，包括上海和重庆。但那不是真正意义上的试点。

现在推出房产税又可能会成为压塌房地产脊梁的最后一根稻草，所以也不是一个最好的时机。

任何一个重大改革的推出，都没有完美的时机。我个人认为在07年08年进行房地产调控的时候，与其采用行政干预的限购限售的措施，不如通过价格手段，也就是房地产税这个方式来调控。

第二个，大家还有一种“不撞南墙不死心”的侥幸心态，过去土地收入占据了超过50%的财政来源，卖地收入来得太快太容易，不愿意去未雨绸缪。这是一个会下金蛋的鹅，肯定不愿意把房地产给打下去。

从这一点来讲，推出房地产税，最核心的目标并不是为了打压房价，而是为了平衡地方政府的财政收入和财政支出，平衡地方政府的财权和事权，保证地方政府能向社会提供公共品，包括医疗、教育、养老、公共交通等等。

凤凰网：未来会不会推出？

朱宁：我个人认为会推出，而且一定会推出。

很多地方无论是通过平台，还是直接发债，已经基本上把举债进行到底了。地方财政需要开支，有一天肯定会征收。

一旦开始征收，肯定要因城施策、因地施策。每个地方基于你的经济活动，财政压力，基于整个税基，可以设定不同的税率。

在美国，其实各个州的税率是不同的，各州甚至通过房地产税的税率来进行竞争，对人才、对投资、对企业来进行竞争。我认为这是一个逐渐可行的方式。

至于什么时候推，更大的因素不在于对房价的影响，更大的挑战仍然是地方财政究竟紧到什么地步。

#04

「“化解泡沫需要保证优质房企能活下来”」

凤凰网：是房地产拖累了中国经济吗？

朱宁：借用一句老话“成也萧何败也萧何”，或换一句更通俗的话，“不能只见贼吃肉，不见贼挨打”。

任何一个经济活动，任何一个政策决定都有它的两面性。过去二十年我们享受了房地产发展的红利，现在一定程度上也要为享受的红利承担代价。

只是把房地产拎出来，说房地产导致了中国经济的下行，是不公平的。

过去20年，房地产在推动中国经济发展上是功不可没的。这点我也在《刚性泡沫》里面讲到，政府提供的刚兑和兜底，无论对融资平台还是信托行业也做出了巨大的贡献。

凤凰网：在您看来，买房还是刚需吗？

朱宁：我觉得房地产从来都不是刚需。特别是在一线城市，每个人都想在北京上海有套房，每个人也都想开个法拉利或者保时捷，但并不意味着这是有效需求。市场环境发生了根本性改变，很多年轻人就觉得租房挺好。

房地产说到底有两个核心：一个是区位，一个是人口。

低线级城市的房价可能再也回不到2017年、2018年的历史高点，很简单的原因就是国内2/3的城市人口都有持续净流出的趋势，这个趋势会一直持续。最后可能有10~20个核心城区，吸收了全国2/3左右的人口，而其他很多城市，比如鹤岗，很少有人再会去那些城市工作和生活。

凤凰网：您说房子不是刚需，可能很多人会跳出来反对，首先丈母娘就不会同意。

朱宁：这可能是一个中国文化，甚至是一个东亚文化，但是看韩国过去20年，日本过去30年，年轻人就是不买房。我经常开玩笑说，在一个房价下降的趋势里，丈母娘肯定不会说哪个小伙子没有房就别娶我们家闺女，丈母娘一定会说谁家有房子千万别娶我们家闺女，嫁给你还不够受罪的。

所谓的丈母娘效应，其实不只是丈母娘效应，是丈母娘效应叠加了房价上涨的强烈预期的效果。

凤凰网：那是不是可以说在新的周期里，房地产已经没有投资属性了？

朱宁：这么说可能不太完整或者科学，房地产作为大类资产类别，永远都有它的投资属性。

它的投资属性是什么？按照席勒教授及我本人的一些研究，无论是参照荷兰过去300多年，还是美国过去150年的历史，房地产都是一个非常好的对抗通货膨胀的资产类别。过去10年房价涨这么多，其实很可能不是房价涨多了，而是我们通货膨胀被低估了。

对任何有抗通胀需求的投资者来讲，房地产仍然是一个不错的资产配置。

凤凰网：在房价高点买入的购房者，现在亏了不少钱。除了市场波动之外，您认为购房者本人有没有责任？

朱宁：2018年，金融监管行业推出了监管改革，也就是资管新规。

我也参与了整个政策的制定，我特别赞赏这个说法，叫做“买者自负，卖者有责”。

无论是在投资里赚钱还是亏钱，我们必须得知道自己是自己财富的第一责任人，没有人拿枪逼着你去买这个房，去买那个股，所有的决策都是基于自己的认知所作出的决策。

我们讲金融是一门学科，是一门学问，金融有它自己的内在规律。很多的投资者在对于金融、资产配置没有任何了解的情况下，掏空了自己的钱包，借了双方老人的钱包，现在可能面临极大的困境，不但不是正资产，可能是负资产，还可能面临还不上贷款的压力。

希望大家能够借这个机会更好地了解金融，了解投资，今后做出更好更有收益的投资决策。

#05

「“喝40块钱咖啡挺奢侈的，刺激消费不如切切实实给老百姓发钱”」

凤凰网：美联储降息，对中国经济尤其是对中国的房地产，会带来哪些影响？

朱宁：美联储降息无论是对美国经济，还是全球各国的经济都会是一个利好。

第一，降低了融资成本，至少打开央行进一步降息的空间。

第二，随着流动性的宽松，各个部门也会协调出更多流动性的支持，有助于缓解房地产压力，缓解房价下行的速度。

凤凰网：有专家说40块钱的咖啡也不敢喝了，那么现在需不需要也来一次非常大的刺激性政策，来拉动需求，刺激消费？

朱宁：开个玩笑，我觉得40块钱的咖啡挺奢侈的。

现在能够拉动经济稳定、拉动房地产、促进消费的办法，我认为唯一的手段，是再通过一次流动性的刺激。流动性可能不是通过建高铁，建“铁公鸡”，而是两个方面：一个是切切实实给老百姓发钱，第二就是夯实我们的社会安全垫，我们的医疗养老和教育体系等，让大家有钱敢花，有钱能花。

随着疫情结束，我们出现了超额储蓄，可能是出于三个原因：第一，大家有这种恐慌性的储蓄；第二是不买房，不买理财产品了，把钱存在银行账户上；第三是做预防性的储蓄，怕今后再来一次疫情，生了病小孩要上学，自己要养老。

我们首先要保证社会安全体系，让大家没有顾虑，肯把钱拿出来消费。从需求端，还是要稳定购房者对于房价今后走势的预期，并借此释放购房者真实的住房需求，而不是投资或者投机的需求。就像1929年至1933年大萧条之后，凯恩斯讲的，没有消费怎么办？没有需求怎么办？哪怕政府雇人在地上挖个坑，再雇人把这个坑填上，都能够创造出消费和需求。

任何一次大萧条，任何一次经济危机，最核心的根源在于总需求不足。

当下之急，就是创造机会。只有创造了机会，有了需求，厂商才会愿意生产，有了生产才会创造就业，有了就业才有更多收入，才会产生需求，进入一个良性循环。

#06

「“人生最大的风险其实在于不冒风险”」

凤凰网：就业也是当前无法回避的一个问题。您给刚毕业的年轻人或需要转换赛道的中年人有哪些建议？

朱宁：2013年席勒教授获得诺奖之后，我曾问他中国经济最大的风险是什么？他说中国经济最大的风险就是没有什么人经历过衰退，经历过萧条，经历过危机。

这是我们第一次经历经济下行和资产价格下行，在这个痛苦的调整阶段，有几点可以分享：

第一是，具备足够的韧性和灵活性。人生唯一不变的就是变化本身，面对个人的职业，或是整个大的宏观环境，要能接受现实。

第二，提升自己的人力资本。在任何时代都有创业的机会，无论是锻炼身体、读书，学习一些专业技能，在不能够做更多事情的时候，提升自己。

第三，人生最大的风险其实在于不冒风险。在一个时代的调整过程中，尽可能丰富自己，去体验和体悟，去拥有一个更加完满的人生。

（更多精彩内容请关注“风财讯”视频号）