9月29日上午10时，天河区临江大道北侧AT080722地块（即南方面粉厂地块）进行限时竞价，经过5个小时，共148轮出价，于15时01分由保利发展以总价117.55亿元竞得，溢价率33.35%，折合楼面价66957元/平，在广州土地拍卖中位居第二。

据了解，报名参与该地块竞拍的企业包括保利、中海、越秀、鹏瑞4家开发商，但竞价开始后，迟迟不见鹏瑞出价，仅有保利、越秀、中海先后出价，其中保利出价72轮，越秀出价45轮，中海出价31轮。

针对南方面粉厂的溢价成交及其对广州楼市的未来发展的影响，凤凰网房产对多位业内专家进行采访。

广东省城乡规划院住房政策研究中心李宇嘉认为，此次广州拿出优质地块、取消各种限制，给出足够的扶持，想借助多家房企抢地、高溢价率来提振市场的信心，通过个别项目激活全局，为剩下几个月土地供应能顺利推进创造条件。

南方面粉厂高溢价成交，对广州楼市的影响具体如下：

一是，通过完善规划条件，包括周边配套成熟，取消各种限制，给开发商让利，实现土地供给端提升效率，从而减轻开发商拿地的压力，不供则已，供应则必然是高效率地块，这将是后续供地的主导思路。

二是，让开发商成为市场供给的主导方、产品打造的主导方，将市场主导权给到市场、给到开发商，让开发商根据市场变化和需求的新特征，在合理利润的确定性预期下，充分打造高质量的产品。

三是，新房市场供给，将充分贯彻“严控增量、提高质量”的逻辑，即全面转向改善型住房需求，通过高品质、配套好、区位优、价格适度的特征，释放改善型需求，改变目前新房去化难的局面。

凤凰网房产湾区智库专家、克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，作为此前官方土地推介会上力推的“传世封面”地块，南方面粉厂地块自带光环，坐拥CBD黄金地段和稀缺南向一线江景资源，因此受到行业广泛关注。不过，该地块起拍总价高达88亿元，对竞拍房企的资金实力有极高要求，因此望而兴叹的房企也有不少，最终也仅有几家房企入场竞争。值得注意的是，举牌的房企面孔之中，无论保利、越秀、中海，都是房企之中国央企的龙头代表，且近年来在广州土拍市场都有着活跃的表现。深耕型房企入场亮剑，并将该地块成交价推 “历史楼板价第二”的高位，不仅是企业开发实力的证明，也彰显了行业对广州楼市未来发展的信心。

此外，本次土拍重头戏在国庆前夕热烈落幕，一方面承接了此前央行组合拳和政治局会议最新定调的利好效应，另一方面也为四季度开头的黄金周楼市造足了势，有利于活跃市场人气，提升行业信心，对于促进广州房地产市场止跌回稳有积极的意义。

凤凰网房产湾区智库专家、广州中原项目部总经理黄韬表示，南方面粉厂地块是近年来广州土拍难得一见的好项目，作为新规产品，其使用率最好可以达到130%，操作空间较大，将来项目入市售价即使超15万/平，也是具有竞争力。而在十一假期前，天河新地王亮相，对于市场的回稳上升能够起到正面的作用，特别是由央企保利发展竞得，更是对市场信心向好的体现，成为“新地王”自然也是意料之中。

凤凰网房产湾区智库专家、广东省房协专家委顾问黎文江表示，报名南方面粉厂地块竞拍的包含有有中海、保利、越秀、鹏瑞四家，分别是央企、国企、民企的开发商参加。南方面粉厂成为天河新地王，广州土拍楼面价TOP 2，这意味着项目将成为广州市新一代数智化绿色生态豪宅的标杆样板。对提振楼市起到一石激起千层浪的作用。

珠江两岸公建化立面建筑物，大多是死板板的方块柱状体，很希望看到这个项目有弧度的、灵动又温馨的公建化立面住宅出现。

即使项目未来开盘价可以在20万元/方以上，其性价比仍高于珠江新城东区的二手豪宅，未来亦有升值潜力，大概率能实现开盘即售馨。

凤凰网房产湾区智库专家、地产经济学家邓浩志认为，南方面粉厂竞拍的热度，是当下房地产市场情况的一个反应和缩影，市场回归主城区，高端改善的物业，仍然是很受市场欢迎，近年来，豪宅产品一直保持热销，富人更愿意把资金留在优质不动产，在此背景下，才促使使开发商愿意高价竞拍此类土地，但其未必能起到改变楼市风向的决定性作用，仅是近期楼市的缩影。

凤凰网房产湾区智库专家、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理、广东房协土地与产业中心主任赵卓文表示，广州的高端高品质居住物业需求旺盛，市场需求一直没有得到充分满足。本地块区位优越，具有一定规模，又南向望江。具有发展为高端物业的条件。项目如果操作得好，会带来良好的经济回报。

目前，广州房地产需要新的标杆项目，带动市场信心的回升。百亿地王的产生，无疑将大大刺激房地产市场，带来新的预期。房地产市场每一次从谷底回升，都是高端物业带动的。上海、深圳等地最近高端豪宅成交也超预期。高净值客户的判断力和行动力，都是超前的。广州房地产企稳回升，已经为期不远。

据此前公告内容显示，南方面粉厂地块属于二类居住用地（R2）兼容商业用地（B1）、商务用地（B2），宗地面积为56080.65㎡，其中出让宗地面积为47448.67㎡，其余为宗地范围内应由受让人建设的道路4587.63㎡、绿地4044.35㎡。总计容面积175561㎡，容积率为3.7，起拍总价为881509万元。竞得人须按规划条件负责建设地块用地范围内的道路、绿地用地，与项目主体同步建设、同步验收，并须按规划要求配建规划条件中建面为3145㎡的9班幼儿园。

天河区临江大道北侧AT080722地块原为南方面粉厂和员村粮食集团用地，位于金融城西区规划内，地处珠江新城、金融城、琶洲三大黄金CBD包围圈之间，区位优势明显。此外，该地块距珠江仅150米，同时与琶洲总部隔江相望，拥有较稀缺的景观资源。

地理位置层面，该地块南侧为临江大道，西侧为华南快速干线，10分钟即达珠江新城、琶洲等商圈。轨道交通方面，邻近地铁5、18、21、30号线等，其中19、25、30号线仍在规划中，地块距最近的5号线员村站仅600米左右。

教育配套层面，地块1.5公里内，有广州市天华中学、员村第五小学、都市兰亭幼儿园、员村小学、广州天河外国语教育集团南国学校等现成的教育资源。

生活设施配套方面，地块周边有TIT智慧园、钻汇广场、广发证券大厦等商业设施，1公里内有中山大学附属第六医院，800米范围内还有临江带状公园、珠江干流广场等休闲设施，能满足基本的生活需求。

同类在售项目方面，地块周边主要有珠江天郦、琶洲南TOD以及保利华创都荟天珺。其中，珠江天郦的参考均价为85000元/平，总价1100-1900万/套，在售产品为建面129-180平的四居室；琶洲南TOD的参考均价为130000元/平，总价1750-3500万/套，在售产品为建面176-276平的三至五居室；保利华创都荟天珺的参考均价为100000元/平，总价1500-3000万/套，在售产品为建面157-253平的四至五居室。

土地方面，天河区今年成交的有天河区大观路以东、奥体路以北AT1003009地块（世界大观三期地块）以及天河区岐山路AT1010005、AT1010007地块（吉山仓二期宅地），其中世界大观三期地块于4月26日由越秀地产以14.55亿元竞得，折合楼面价约47488元/平；吉山仓二期宅地则于2月20日由华润以36.45亿元竞得，折合楼面价约21330元/平。