作者：余飞

01

上海楼市，创历史了

今年，上海用楼市数据告诉我们，中国第一城该是个什么样子。

上半年，位于上海黄浦区核心地段的中海·顺昌玖里，一天卖出了512套房源中的505套，总销售额达196.53亿元，这个销售数字被创造了全国商品房有史以来单次开盘最高销售额纪录。

相当于一套房3892万元。

8月份，上海又诞生了全国最贵的单价地王。

位于上海徐汇区斜土街道xh128D-07地块终于摆上拍卖桌，经过72轮举牌价格触顶，最终被拉入了摇号环节，宸嘉发展、绿城、中海&上海西岸发展、招商蛇口&徐汇城投4位竞买人开始摇号。

近日，上海楼市再度创造历史，豪宅市场直接拉爆。

9月27日，“全上海的有钱人都在等”的翠湖天地六期，套均总价接近1.1亿元，108套豪宅当日售罄，共计收金119.79亿元，刷新中国亿级豪宅日光纪录。

上海富豪抢房有多疯狂？

9月24日，翠湖天地六期推出的108套房子，认筹人数接近400组，认筹比例达到370%，远超250%的积分触发线，成功触发积分，为69.6分。

之前五期，同样疯狂。根据界面新闻披露，市场传闻，翠湖天地从一期到五期，不少明星、网红以及知名企业家纷纷来此购置过房产，如梁朝伟、钟汉良、陈思诚等。

公开资料显示，翠湖天地位于上海市黄浦区新天地区域，是瑞安集团在上海推出的高端住宅系列，此次共推出108套房源，户型面积段约437-1352平方米，销售均价21万元/平方米，总价介于7571万元至3.56亿元，套均总价约1.11亿元。

翠湖天地六期套均面积高达约528平方米，超过汤臣一品2006年创下的套均约526平方米纪录，是目前上海套均面积最大的公寓住宅产品。

从总价段来看，翠湖天地六期最便宜一套约7571万元，单价约16.6万元/平方米，最贵一套约3.56亿元，单价约28万元/平方米，不仅打破了上海乃至国内楼市的多项纪录，也成为上海有史以来套均总价最高的公寓项目。

02

世界折叠

对于这一现象，只能感叹，世界折叠。富人与穷人虽然生活在同一片天空下，却是两个不同、永远不交叉的平行世界。

人类的悲欢并不相通。在当下的大环境下，有人担心丢工作，如伍子胥过昭关一样，愁白了多少头颅。而有的人，钱生钱的游戏玩得不亦乐乎。

这个世界，公平从来都是相对的，不公平则是绝对的。每一次经济调整，都会进一步拉大贫富差距。

因为在应对不确定之下，富人有资源，有渠道，有方式，而穷人只能以七尺身躯与两个肩膀硬扛。

当富人在争夺动辄上亿元一套房子的时候，普罗大众在为明天是否还有工作而烦恼，毕竟从数据来看，我们的SYL让我们不得不审视自己的未来。

在之前写香港楼市的时候我说过，香港房价虽然跌了一年多时间，从高点时期的15.2万元/平方米跌至如今的12.8万元/平方米，跌幅不小，但依旧是底层不可想象的高度。

香港是一个极度折叠的城市。有钱人可以住动辄几千万、上亿的房子，底层居民只能蜗居在笼屋、太空舱、阳台屋、货柜屋，水管屋、劏房等各种各样奇葩房屋内。

这是一个折叠的世界，北京折叠、上海折叠、深圳折叠、香港折叠、广州折叠……

在折叠的世界里，富人买房如买菜，穷人买菜如买房。

富人买房有多疯狂？

看几组数据。今年上半年全国商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%。

而豪宅市场，依旧如火如荼。

克而瑞披露的数据显示，重点61个城市总价3000万元以上高端住宅成交了2264套，较去年同期增加了78%。总价5000万元以上高端住宅成交了401套，相较于去年同期也增长了1.2倍。

具体来看，2024年上半年上海总价1000万-3000万高端住宅共成交5187套，同比下降32.4%，总价3000万-5000万成交套数为1236套，同比增192.6%，成交套数占统计城市的近七成。总价5000万元以上高端住宅共成交308套，同比增长422%，占比接近八成。

数据告诉我们，上海的房子是越贵越好卖。全国总价过亿元的顶豪共成交了18套，其中，上海就占了近八成，成交了14套，同比增长180%。

同样的，深圳前不久第四次开盘的福田区海德园项目，开盘不到3小时的时间内，推出的116套房源全部售罄，实现了100%的去化率。当日项目的销售额达到了约26.9亿元。

重点是，海德园前三次开盘，也是日光。而这一次，价格比之前还贵，单套住宅建筑面积约87平方米—450平方米，毛坯均价约12.85万/平方米比以往每平方米上涨了2500元，入门门槛超过了1000万元，最贵的一套房源价格达到了5999万元。

如此种种，真应了那句，“贫穷限制了我们的想象力”。

无论是新地王的诞生，还是豪宅的爆卖，都无法说明市场转向。因为豪宅市场是一个很小的市场，是一个很小的圈层。

普通人只需把它当作茶余饭后的谈资就行了，普通人需要关注的，是普遍的市场。

在普遍的市场中，无论深圳还是上海，都在跌。

03

上海、深圳都在跌

上海方面，看上海统计局披露的数据。

上海商品房销售面积于2021年见顶，当年商品房销售面积1880.45万平方米，2022年降至1852.88万平方米，2023年1808.03万平方米，下降2.4%。

来源：上海2023年统计年鉴

其中住宅见顶于2022年。2022年上海住宅销售面积1561.51万平方米，销售额6937.77亿元。

2023年，上海商品房销售额7259.99亿元，下降2.8%。其中，住宅销售额6685.19亿元，下降3.6%。

2024年前八个月，上海统计局披露，商品房销售面积1038.12万平方米，下降4.2%。其中，住宅销售面积847.8万平方米，下降5.6%。

从更能反映市场变化的二手房市场来看，下行情况更明显。

上海统计局披露，二手房成交量从2016年高点的34.77万套跌至2022年的17.71万套，下降了49%。二手房成交面积从2016年高点的3219.8万平方米降至2022年的1426.93万平方米，下降了55.7%。

2023年，上海的存量房买卖登记面积1708.03万平方米，比上年增长5.8%。但仍旧只有高点时期的一半水平。

来源：上海2023年统计年鉴

其中二手住宅成交面积从2015年高点的2351.3万平方米降至2022年的1271.82万平方米，下降了45.9%。

房价方面，国家统计局披露，今年6月份上海二手房价格同比下降了6.3%。也即比去年低了6.3%。8月份同比下跌5.8%。

机构披露的数据来看，克而瑞披露，2024年上半年上海二手房成交均价40758元/平方米，较2023年40854元/平方米微跌，但仍保持高位。

整体来看，能够反映市场真实变化的二手房，上海销量腰斩，但价格只是微跌。

不愧是中国经济第一城，还是非常扛跌的。但全国已经陷入普跌，上海房价下行趋势已经形成，后面跌幅会越来越大。

克而瑞披露调研的天津、武汉、北京、苏州、上海上半年跌幅情况显示：

天津上半年成交的小区中，95%在降价，其中6%价格腰斩。武汉97%降价成交。北京83%降价成交，苏州96%降价成交，上海86%降价成交。

相比于上海，深圳就显得相当不扛跌。

2009年深圳的二手房过户量历史最高，有15.5万套，平均每个月1.29万套。

2015年过户量历史第二高，12.7万套，平均每个月1.06万套。

2017年是深圳楼市调整之前二手房过户量最低的年份，6.4万套，平均每个月5333套。

进入调整周期后，2021年的过户量相比于2020年直接跳水。2022年的过户量创二十年来新低，只有2.2万套，平均每个月只有1833套。

去年有所恢复，但也是近二十年第二低，3.3万套过户量，平均每个月2750套。

新房，去年的成交量创近年来新低。

房价方面，深圳的二手房均价过去三年从最高时期8万多一路下跌，跌破8万，跌破7万，今年7月份已经跌破6万，回到了“5”字打头时代。

乐有家数据显示，7月份深圳二手房成交价格为5.9万元/平方米。

说了这么多，只想说明一件事情，豪宅市场的疯狂，与我们无关，普遍市场的下跌，才是大众才该关心的点。

如今的普遍市场，全国均在下跌。

即便拥有不错的产业、经济和人口，也抵挡不住大趋势。因为尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力和购买力。

区别只在于，产业强、人口竞争力强的城市，跌幅相对小一点，前两者弱则跌幅相对大一些而已。

随着新一轮救市大幕拉开，新一轮降准、降息、降二套房首付又开始了，特别是9月26日中央政治局会议上的定调“要促进商品房止跌回稳“，以及过去几天一线城市全面松绑，广州甚至全盘放开。

让很多人担心房价又会大涨。房地产股已经先涨为敬，很多房产专家与大V也在带节奏，卖房博主们纷纷扬言可以抄底。

然而，真的是这样吗？如果定调有用，那么过去三年定调了很多次，怎么不见成效？

楼市的冷暖本质就是经济决定的，经济好楼市就好，经济发展举步维艰，楼市怎么都托不起来。

因为经济决定了大众的收入，大众的就业。只有就业和收入起来了，楼市才能企稳。

对于本轮救市的详细看法，我在上一篇文章王炸！首个不限购的一线城市，来了已详细分析，在此不再赘述，大家可以点击此处查看。