2024年第三季度，随着租赁策略的持续调整优化，上海的办公及零售物业租赁活跃度均有改善。

仲量联行中国区研究部总监姚耀认为，租金优惠已成为推动以成本为导向的搬迁活动和整个办公租赁市场升级的主要动力。

此外，零售租赁势头进一步回暖，这主要得益于新项目的良好预租表现以及原有项目的招商力度增强。

在2024年三季度，上海零售租赁需求主要集中在平价餐饮、运动服饰、时尚潮牌等领域，且性价比高的品牌因消费者日益理性而受到更多青睐。

上海办公楼租金持续下行

驱动成本导向型搬迁和升级

2024年三季度，成本驱动型租赁需求持续增长，全市净吸纳量上升至152,460平方米。

仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东指出，在中央商务区，内资企业如保险公司、律所和科技互联网企业等，抓住当前有利的租赁条件进行较大面积的搬迁活动。

与此同时，外资租户仍保持谨慎态度，大多数租户选择续租现有办公空间。

2024年三季度上海非中央商务区净吸纳量录得103,119平方米。随着部分乙级和甲级办公楼之间的租金差距逐渐缩小，更多的乙级办公楼内高品质租户考虑搬迁升级至甲级办公楼。

今年三季度上海市共计两个甲级办公楼项目竣工交付，总建筑面积录得163,856平方米。

在中央商务区内，南京西路板块录得一个项目竣工交付，总建筑面积为91,161平方米。新项目的交付进一步推升中央商务区空置率环比上升0.6个百分点至16.2%。非中央商务区共计一个项目竣工，总建筑面积录得72,695平方米。

尽管新竣工项目的预租有限，但租金驱动下的搬迁升级需求使整体非中央商务区空置率环比下降0.5个百分点，达到29.6%。

三季度租金保持下跌，整体市场持续利好租户方。

新增供应带来的租赁压力以及市场有限的需求来源，使整体市场仍趋于谨慎。中央商务区租金环比下降5.0%，业主们为保持现有出租率，进一步调整了租金预期，通过提供更多的租金让利来缩小与非中央商务区项目间的价差。

三季度，非中央商务区租金则环比下降4.3%。非中央商务区租金的下降驱动了部分乙级或园区租户的升级需求，同时增强了中央商务区部分成本驱动型租户的搬迁意愿。

值得关注的是，除租金让利之外，部分业主愿意为优质客户提供更多元的一次性投入方案，以促成租赁成交。面对未来大量的新增供应，预计空置率较高的项目和板块将持续面临租金下行的压力。

上海产业园空置率下降

业主继续优化租金策略

三季度，上海产业园区市场净吸纳量录得3.7万平方米，租户延续谨慎的租赁策略。

仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示，整体市场需求类型仍以价格驱动的搬迁或升级为主。以集成电路为代表的科技互联网企业为主要需求来源，同时政府平台类的产业孵化器及科研机构等需求均有所上升。

今年三季度录得一个项目入市，交付1.7万平方米。新竣工项目获得较为可观的预租水平。

上海产业园区整体空置率环比下降0.2个百分点，达到19.8%。大部分业主继续优化租金策略以吸引租户，整体市场租金环比下降3.9%至4.1元每平方米每天。

零售净吸纳量环比增长

物业租赁势头有所恢复

上海零售物业租赁势头在2024年第三季度进一步改善，全市整体净吸纳量达到34.3万平方米。这一积极的变化主要得益于新入市项目的良好预租表现，以及现有零售物业项目通过加大招商力度，有效填补了空置面积。

仲量联行华东区零售地产部总监黄臻表示，三季度租赁需求主要来自平价餐饮、运动服饰、时尚潮牌、本土设计师品牌和潮流玩具杂货等类别。同时，随着消费者趋向理性消费，更具性价比的品牌越来越受到市场青睐。

三季度非核心商圈迎来四个项目开业，带来近34万平方米的新增供应。新项目预租进展都较为顺利，招商率达到70%至100%之间。

空置率方面，由于业主愿意提供更为灵活的租约和优惠条件以吸引和保留租户，核心商圈空置率从9.2%下降至8.0%，而非核心商圈的空置率也从13.2%下降至12.7%。

三季度全市平均租金继续下行。更多业主愿意以价换量来吸引或留住租户，品牌的议价空间进一步加强。核心商圈首层平均租金环比下降1.3%至46.1元每平方米每天。非核心商圈首层平均租金环比下降2.0%至16.3元每平方米每天。

随着年轻一代逐渐成为消费的主力军，预计平价潮流服饰、运动服饰及装备、二次元相关产品和潮流玩具杂货将继续受到青睐，其门店扩张更为积极。

物流地产新增供应集中入市

整体空置率保持高位

2024年第三季度，上海物流地产市场需求整体偏弱，且整体市场情绪仍处于低迷状态。由于消费市场的缓慢复苏，租户在租赁决策上保持更为谨慎的态度，部分租户选择缩减规模或退租。

受需求低迷和新增供应的影响，本季度整体空置率攀升至25.5%。其中，新增供应较为集中的细分市场承受了主要压力。

上海物流地产市场的供应浪潮持续涌现，2024年前三季度的新增供应超过110万平方米。三季度奉贤细分市场录得一个总建筑面积达11.9万平方米的新项目竣工入市。

仲量联行中国区产业及物流服务部资深董事黄晖表示，尽管大量新增供应仍集中在包括金山和青浦等位于上海西部的细分市场，但供应浪潮正蔓延至其他细分市场。

例如，奉贤细分市场预计在年内还将迎来一个新项目竣工入市。

三季度，上海物流地产租金环比下跌2.2%至人民币1.48元每平方米每天。随着空置率的进一步上升，业主不仅在新完工项目的租金定价上更为激进，而且在现有项目的租赁谈判中也愿意提供更多灵活性以留住租户。

改善型需求支撑高端一手住宅

市场成交表现稳健

受新增供应减少叠加季节性因素的影响，三季度上海一手商品住宅成交量录得157万平方米，环比下降16.8%。不同新项目之间的成交表现持续分化，其中地处优质地段的高品质项目持续受到改善型购房者的追捧。

今年三季度，上海高端一手住宅市场保持热度。位于徐汇滨江和黄浦滨江等优质地段的新项目尤为受到市场热捧。三季度上海高端一手住宅共录得947套成交。

由于众多新项目于二季度提前入市，三季度上海一手商品住宅新增供应面积仅录得168万平方米，环比下降26.2%。

三季度，上海新增高端住宅供应维持高位。三季度高端住宅市场共录得十二个项目开盘入市，共计1,610套房源，同比增长422.7%。新入市的项目平均售价在人民币12.9万元至人民币21.0万元区间内。

限价松动下，三季度高端一手住宅均价环比上涨0.3%至143,700元每平方米。高端二手市场方面，多数购房者仍持谨慎观望态度，部分急售业主继续降价，使得本季度高端二手住宅均价进一步下跌3.9%至142,900元。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，改善型需求保持稳健态势，有望继续支撑上海高端住宅市场成交维持在较高水平。

9月底出台的一系列新政，包括对非沪籍人士等限购的进一步放开、优化住房信贷政策、降低房贷首付比例和调整增值税征免征年限等，将有效作用于扩大需求、进一步提振市场信心。

投资市场成交环比增长14.3%

办公资产成交占比仍居首位

2024年第三季度，上海投资市场共完成28宗交易，成交总额达172.6亿元，较第二季度环比增长14.3%。第三季度，市场成交仍由小体量项目引领，成交项目中，金额在10亿元以下的占比高达79%。虽然部分外资机构和内资保险机构有所动作，但大多数投资者仍选择谨慎观望。

三季度，办公资产以34%的成交金额和46%的成交宗数稳居市场首位，吸引了包括各行业企业以及政府平台等在内的众多投资者。零售物业也展现出较强的吸引力，三季度成交金额占比达24%，其中，外资机构积极入场寻求稳定收益的项目，而高净值人士则通过法拍等渠道成功布局。同时，商办综合（占比17%）、产业园区（占比12%）及酒店（占比6%）等资产亦表现活跃，共同营造了一个多元化的投资市场格局。

从投资目的来看，市场明显回归投资主导，投资占比高达72%，自用占比则为28%。核心行政区如徐汇、静安、黄浦成交集中，占据近总成交额的三分之一，凸显出市场对核心区域资产的强烈需求。

今年三季度，外资呈现明显回归趋势，投资交易占比从二季度的3%提升37%，积极动向预示未来资本流动将更加活跃。买家构成方面，企业及高净值人士对上海的投资热情显著升温，合计投资交易占比达到57.6%，成为推动本季度市场活跃的重要力量。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示，随着美联储的降息政策实施以及中国央行降息降准的落地，一系列举措共同推进了市场的向好发展。

房地产市场将再迎利好，预计未来将有更多大型机构投资者重返市场，共同推动上海市场成交量迈上新的台阶。

国内外旅游市场持续加持

上海酒店市场业绩保持稳定

国内外旅游市场持续加持下，上海整体酒店市场业绩保持稳定。根据上海统计局的数据，截至8月份，全市星级饭店客房入住率同比增长2.3个百分点，平均房价同比增长2.3%，每间可出租客房收入同比增长6.2%，已基本恢复至疫情前水平。

2024年前三季度共新增2,520间高端及以上酒店客房，第四季度还将迎来约990间新增供给。第三季度开业的代表性酒店项目包括更牌后的上海阿丽拉酒店（188间客房）、上海城中希尔顿酒店（381间客房）和上海张江voco酒店（281间客房），以及位于全球最大室内滑雪场上海耀雪冰雪世界旁的上海冰雪世界皇冠假日酒店（370间客房）和上海虹桥商务区voco套房酒店（131间客房）。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部副总裁祖瑞浓表示，随着上海市政府一系列刺激服务类消费的举措，包括新版都市旅游卡的推出等，上海整体酒店市场业绩表现有望获得持续稳定的发展。

随着2024年进入尾声，酒店运营商及业主对本年度业绩持续关注，并对2025年业绩做出展望。近期，仲量联行对酒店运营商开展了信心指数调研，共有621位来自中国内地的酒店运营商及业主参与。

调研显示，酒店业者对整体业绩表现预期持谨慎乐观态度，近六成酒店业者认为，2025年酒店总收入与总经营利润(GOP)有望实现微幅增长。此外，酒店运营商对酒店人才储备及发展路径、餐饮、婚礼和会展等个性化需求、增强客人入住体验的资本性支出以及可持续发展等方面都更为重视。