深处困境中的万科再次调整组织架构。

10月11日，万科对外披露了旗下组织变革最新举措，涉及区域调整与人员安排。在这一轮调整中，万科进一步加强开发经营业务的组织集约化建设，开发经营本部进一步下沉业务前线，直接负责产品原点的管理和重大项目的操盘。

华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能，定位为开经派驻的“前方指挥部”，只设置与项目直接相关的业务职能，不再设置后台保障类职能。

与此同时，东北区域和西北区域调整为总公司，总公司只设置一套管理职能，对片区内各城市项目进行集约管理。

重大项目多、产能货值大的上海公司、广佛公司，则调整为开发经营本部直接管理，以加强对资源盘活、经营提效、交付品质、成本管理等方面的专业管控。

此外，万科还组建了一个新的业务部门——办公事业部，聚焦办公类资产的经营提效，与现有的商业事业部共同推动万科在商业和办公资产领域的进一步发展。

伴随着组织架构调整，人员变动也是业界关注的重点。

据万科方面表示，此次调整将保持原有的核心班底不变，开发经营本部仍由张海整体负责，孙嘉继续担任商业事业部负责人，吴镝、周轶群、李嵬、易平安、郭继勋、曾巍继续担任所在区域或总公司负责人。

唯一的变动是广佛公司原总经理曹江巍接替卢冰，重回北方负责北京区域，而卢冰则调任至新成立的办公事业部，担任负责人。

开发经营业务进一步集约化

对旗下开发经营业务进行集约化管理是万科此次组织调整的核心。总体来看，变化主要体现在两个方面。

首先是五大区域本部精简职能，只设置与项目直接相关的业务职能，不再设置后台保障类职能。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，万科这一举措有助于提升组织灵活性和效率，通过精简组织结构，减少管理层级，使得决策更加迅速和高效。

但在一些业内人士看来，万科要实现组织集约化难度不小，主要是文化冲突，如何让“前方指挥部”与总部步调保持一致。且精简职能后，类似后台保障类职能的员工如何安置也是万科将面临的问题。

“这取决于万科的具体实施方式。”柏文喜认为，理论上，精简职能可能会导致一些后台保障类职能人员的岗位调整或优化。对于现有保障类职能人员，万科可能会采取内部转岗、培训提升、或者其他合理的人事安排措施，以确保平稳过渡。具体的人员安排和影响，需要根据万科公布的详细调整方案和实施细节来确定。

第二个变化是万科将上海公司、广佛公司从相应区域划分出去，直接由开发经营本部进行管理。

直接管理与区域管理的主要区别在于管理的集中度和对重点项目的控制力度。这两个公司是目前万科旗下项目和产能货值较大的地区公司，也是业绩贡献的主要来源。

这两大公司交由本部直管，优势在于能够更直接、更集中地对重点项目进行操盘和管理，提高决策效率和响应速度，同时也能够更有效地进行资源配置和成本控制，劣势则是在管理灵活性和对当地市场的敏感度上不及区域管理。

曹江巍接替卢冰重回北方

一般而言，组织变动都伴随着人员调整。不过，万科此次调整整体上保持了原核心班底的人员。唯一的变动即广佛公司原总经理曹江巍接替卢冰，重回北方负责北京区域，而卢冰则调任新成立的办公事业部。

卢冰是万科北京区域的一名“老人”，2005年其就已经担任万科北京公司的副总经理，曾为北京万科拿下多个项目，此后卢冰调任天津，执掌天津万科，于2019年重回北方区域担任副总经理，协助彼时的区首刘肖负责北京公司的工作。

2021年对于卢冰而言是具有转折性的一年，这一年，万科原北方区域首席合伙人刘肖离京，调回总部任职，卢冰开始担任万科北京区域首席合伙人。

但公开资料显示，2021年，万科北京区域对集团的营业收入贡献仅有13.79%，当年该区域的权益净利润还亏损了3.83亿元，整体权益净利润为-1.45%，是当时集团七大区域中唯一负值区域。

作为集团的重要销售支柱，万科北京区域最近几年业绩表现呈现一定波动性，截至2023年底，北京区域对集团的销售贡献仅有13.5%，远不及上海区域的34.2%和南方区域的23.7%。

最近几年，房企组织架构调整均是以业绩为导向，能者上，反之亦然。万科北京区域最近几年的成绩或许是此次换人的一个重要因素。

接替卢冰管理北京区域的是曹江巍。据公开资料显示，曹江巍出生于1977年。2002年，曹江巍加入万科，曾任沈阳万科工程管理部总经理、助理总经理、副总经理。2010年，万科进入山西，成立太原公司，曹江巍被任命为太原公司总经理。2019年，曹江巍被调任至万科青岛公司，担任总经理。一年后，他又去往万科广州公司。在担任广州万科总经理期间，房地产市场面临下行压力，但是广州万科多个项目依然取得了不错的成绩，不少项目进入全市TOP10销售之列。

此次接管万科北京区域是曹江巍重回北方，亦是其职业生涯的新起点，万科北京区域能否在激烈竞争的环境中走出疲态、实现破局，这将是曹江巍面临的挑战。

作为万科体系的老将，卢冰虽然从北京区域离开，但万科仍然为其安排了新的职务——新成立的办公事业部负责人。

这个部门的主要职责是进一步提高万科旗下商业、办公资产的经营效益。换言之，该部门聚焦的是经营性业务。

公开资料显示，卢冰在万科任职期间，曾致力于推出新型业务和“小镇生活模式”，在长租公寓和城市更新等领域都有实践经验，这也意味着卢冰可能在经营性业务方面具备一定的管理能力，与万科的新业务部门比较适配。

销售业绩被动“瘦身”

在业内，万科一直是市场敏感度较高的企业，无论是最先喊出“活下去”还是对内进行的组织优化，万科具有一定的行业风向标意义。

按照房企以往的经验，一般是以年度为周期进行组织架构调整，万科亦不例外。但今年以来，万科调整组织架构的频率和力度都更高更强。

实际上，万科在今年早些时候已经对多个区域进行了组织架构调整。例如，在3月份，万科对南方区域和上海区域进行了调整，其中南方区域由原来的12个公司变为8个，上海区域则由原来的15个城市公司重组为8个地区公司；随后4月份，万科北京区域也开始城市合并。不难看出，万科对组织“动刀”的区域都是旗下业绩重镇，而这些调整正意在促进城市间的资源整合和人才的灵活调配，集中优势管理资源，提升效率。

毕竟，在当前的形势下，房企在销售端依然承压，作为头部房企的万科也不例外。

在组织架构调整消息传出的同时，10月11日晚间，万科披露了2024年9月销售及近期新增项目情况。总体来看，万科的销售业绩还在被动“瘦身”。

数据显示，2024年9月，万科实现合同销售面积123.1万平方米、合同销售金额174.2亿元，环比8月，万科的销售情况已有所回升，但对比去年同期，万科的销售面积同比下降超36%、销售金额同比下降超45%。今年前9月，万科累计实现合同销售面积1818.4万平方米，合同销售金额2806.1亿元，基本与去年持平。

不过，今年国庆前多项楼市重磅政策集中发布，也让市场信心得到显著提振。据第三方机构统计，今年国庆期间，22个重点城市房地产认购面积环比上升12%，同比上升26%。趁着政策东风，万科多个区域在国庆期间的销售也创造了新战绩，比如万科南方区域国庆七天销售额就超过了9月全月的销售额，有项目单盘来访就突破2000组，成交也创下当地销售数量第一的记录。

在业内人士看来，万科选择在此时优化组织架构既是惯例，或许也是顺势而为，希望在这一波新政支持下更好把握市场窗口期，提质增效，为业绩增长提供动能。

对于此次调整，万科方面也表示，公司每年都会例行开展组织检视和相应优化，以更好地适配形势变化和发展需要。本次组织架构的进一步集约化，有助于进一步提升项目的运营效率和效益，尤其是集中力量打造重点项目。在当前各类支持市场稳定的政策陆续出台的背景下，也将助力公司更好地把握政策带来的市场机遇。