市场冷热不均，消费两极分化...当市场充满不确定性与动荡，核心城市、核心地段的豪宅，往往成为穿越周期的“硬通货”。

特别是在股市、基金大幅跳水之下，资金无处可去，具有更强的保值增值能力的豪宅，成为了资金避风港。

据房地产咨询公司莱坊发布的《2024年财富报告》中显示，豪宅市场在2023年连续加息的情况下，仍然做到平均升值约3.1%。

但这并不意味着任何房子都有这样的价值。

豪宅间的差距，因为“地段基因”的不同，有了鲜明的对比。而自带稀缺性地段和资产性的豪宅项目，才更具有对冲经济周期的属性。

在北京，向来不缺总价千万甚至过亿的豪宅，但不是每一个豪宅都完美的兼具稀缺性、圈层性与资产性。

除寸土寸金的内城豪宅外，四环-五环豪宅区，也就东部泛海片区内豪宅获得了广泛认同（泛海世家、泛海国际等），这得益于其不可复制的地段优势，更离不开其长达20年长跑的片区发展与豪宅圈层积淀。

泛海片区

北京东部真正的豪宅区之一

1、【泛海片区，远超东部其他片区的绝版区位】

首先，泛海片区，占据了东四环绝佳的地理位置，西侧就是北京朝阳公园，速达国贸CBD、三里屯、燕莎这些北京知名大型繁华商圈。

（实景图）

其次，在前些年北京雾霾最严重时，网上发布了一张北京市各区的PM2.5数据，朝阳公园区域是最低的，有网友戏称，住在朝阳公园附近呼吸都舒畅了！

泛海片区，作为北京最高的豪宅区，周边被朝阳公园，红领巾公园，千亩体育景观公园三大公园环抱。其中，朝阳公园被称作全亚洲最大的城市公园，拥有87%超高的绿地占有率，这里不仅是周末出游的好去处，也能净化周边的社区空气。

（实景图）

2、【泛海片区，没有喧嚣的环境和待拆迁区域】

豪宅的意义不只是居住舒适，更重要的圈层。

泛海片区，早在2002年就已启动拆迁建设，到今日，片区内已无超20年待拆迁二手房。 且自2004年泛海国际开发建设以来，片区内更是先后集聚了泛海世家、东山墅，北京名盘之一的棕榈泉国际公寓，和号称只在每个大城市最好地段建一个盘的美国汉斯开发的公园大道，以及观湖国际等诸多知名豪宅。

而成片的豪宅，搭配顶级的配套设施，逐步形成了泛海片区今日的纯粹性、高端性与圈层性，进一步推动了片区的豪宅保值、增值。

就像今天的泛海片区内，没有老楼和喧闹的市场，底商也做了精心规划，以证券、理财、银行、国际学校、健康中心、品牌餐饮，进口超市等配套为主。

同时，片区周边蓝色港湾、SKP、三里屯和朝阳大悦城等高端商业综合体也给了片区强有力的支撑。

完美兼具地段的稀缺性、纯粹性、圈层性，相比如宋家庄板块、酒仙桥板块、东坝板块，在这方面都要逊色很多。

如北京老工业区之一的酒仙桥板块和东坝板块，近年来随着城市更新和产业升级，区域开始逐渐转型，进行分阶段、分区域片区改造。但由于片区正在改造，到今天片区内1980年左右的老小区，待拆迁老街坊依然占据很大比例。片区烟火气足，但片区老旧、喧闹的环境，相较于泛海片区，还是缺少了些独属于豪宅的那种纯粹性、圈层性与资产性。

这也是身为北京最早豪宅区的泛海片区，房价涨幅能在近20年长跑中遥遥领先的原因之一。

（示意图）

泛海片区

北京东部最抗打的豪宅区之一

1、【泛海片区，让资产翻倍较快的豪宅区之一】

在北京，即便是在过去十多年的房地产黄金时期，也不是每个楼盘或片区都能做到连翻数倍的，更何况是起步就定位很高的豪宅区。

2006年，北京东四环外还被老北京称为郊区，当时有人说那里的房子能涨到10万一平，是没人信的。

当年这个片区的豪宅开盘价才约1.3万一平。十年后，2016年，房价就上涨到了约10万+/㎡，十年资产翻8倍。且不止于豪宅商品房，就连片区回迁房东风苑最高时房价也达约8万+/㎡，片区内资产翻倍能力，可见一斑。

而与北京泛海片区毗邻的酒仙桥板块，片区内楼盘高低品质混杂，房价更是层次不齐。据了解，2017年，片区内丽都水岸、滨河花园二手房成交价就已达到约9万/㎡左右，其他小区大多保持在约5-6万/㎡；而截止目前，酒仙桥区域贝壳二手房挂牌均价依然保持在约5-6万/㎡左右，丽都水岸、滨河花园成交均价也停留在约8-9万/㎡左右，可以说，近十年片区内房价几乎无变动。

有个别高端楼盘，如壹亮马2018年12月开盘房价约9.8万/㎡，曾经二手房挂牌价在约10万元/㎡左右，如今十月挂牌也跌至约8万+/㎡，房价不增反降。

可见片区的增值性与抗跌打能力，非常一般。

再比如北京东部豪宅区的中央别墅区，2006年片区新房均价在约2万/㎡，2024年片区新房均价在约5.6万+/㎡，二手房也保持在了相同价位，资产也仅翻了不到3倍。

当然我们在分析房价翻倍增长的原因时，一定不能忽略它的时代背景。但泛海片区起初的开盘价只有1万/㎡多，但随后的两三年，泛海片区的开盘价就已经涨到3.2万/㎡了，现在，泛海片区的二手房已经稳定在10万+/㎡，资产性在北京东部可以说是独一份。

2、【泛海片区，房价均在10万+】

都说，检验一个片区好坏，不要看它的黄金时期的发展，而要看它低谷期的坚韧度。

（示意图）

自后疫情时代以来，受市场经济下行、房地产供需失衡加剧、购房者心态趋于理性等不确定性因素影响，北京楼市不少片区及楼盘房价、成交双下跌，致使价格战成市场主流，促销成为营销重要手段。

据克而瑞数据也显示，北京、广州等多个重点城市二手房成交均价已跌至2018年至2019年水平，其中，北京二手住宅上半年成交均价约28834元/平方米，套均总价约257.9万元/套，基本已回到2018年水平。

更有甚者，前段时间北京某学区二手房挂牌直接降价百万，房价断崖式下跌，北京前所未有，直接冲上热搜。

然而，即便面对如今的市场环境，泛海片区房价依然坚挺，泛海世家、东山墅二手房均在16万+/㎡，成为北京东部二手房的标杆。

究其原因，土地价值、地段价值的支撑，使得其具备很强的“抗跌保值性”。这也是为什么近两年北京二手房会出现两级分化的市场状态，好的片区楼盘依旧在涨，次片区楼盘，跌的也很凶。

融创壹號院

泛海片区唯此在售新房

（效果图）

融创壹號院，就是在这样一个纯粹的豪宅区里诞生，建面约215-291㎡的大四居，天然享有CBD、朝阳公园等不可复制资源，以及泛海片区约20年发展的豪宅圈层环境与增值保值性，高端、圈层、纯粹，杜绝一切棚户改造等嘈杂氛围，给予客户至上的尊崇感与资产感。

（效果图）

（效果图）

（效果图）

房价，能随着城市的发展而不断上涨的楼盘，位置、地段、产品本身和后期维护缺一不可。泛海片区，能在近20多年的长跑中站稳了脚跟，兼顾了地段、圈层、环境、资产等等优势才达到今天的位置。融创壹號院，身居其中，妥妥的保值增值的穿越周期豪宅楼盘。

（效果图）

莱坊报告提到2023年豪宅市场平均升值3.1%信息资料来自于公众号Doo Property https://mp.weixin.qq.com/s/b_TtNNnzHTVN2yNKs7k63g

2017年丽都水岸房价资料来自于棋文弈事

https://mp.weixin.qq.com/s/LXhUyXUaPeP4zpAoF0FZww

酒仙桥二手房价，信息来自于网易https://www.163.com/dy/article/J4JI0HMO0518I988.html

4、中央别墅区均价信息来源自安居客https://mobile.anjuke.com/xf/fj-bj/shunyi-2247/2024/

5、朝阳公园片区价格信息来自http://mbd.baidu.com/newspage/data/dtlandingsuper?nid=dt_4726064743579813580

6、泛海国际价格信息来自于https://zhuanlan.zhihu.com/p/335245872

7、壹亮马二手房房价信息来源自安居客https://m.anjuke.com/bj/community/1170910/