近两年来，房地产市场持续承压，房价延续低位，各档次房产价格呈现出不同的下降曲线。为更好地研究二手房价格走势，克而瑞研究中心以16个典型城市为例，挑选出相对活跃的典型二手房项目，通过不同档次小区的房价走势、近年的房价高点出现时间，以及目前较高点的降幅，探究各档次小区房价的抗跌能力差异。

PART01

价格高点分布：超三成项目历史高点出现在2021年，改善项目占比半壁江山

梳理16个重点城市28424个典型二手房小区房价走势可见：有多达31%的小区历史最高房价出现在2021年，其次是2023和2022年，占比均仅有19%；完整年份中，2020年占比最低，仅有8%。由此可见，绝大多数项目历史房价最高点出现在2021年，因此本文以2021年全年平均房价作为定基。

考虑到项目众多，各城市房价差异较大，因此我们利用这些项目按照最新挂牌参考价（2024年9月）/全市2021年该城二手房价格中位数的比值，进一步对每个项目进行档次分类，将其划分为刚需（0-1）、改善（1-1.8）、高端（1.8-3）、顶豪（〉3）四个档次。

结果发现：不同档次项目历史最高价出现时间分布各不相同。在售项目历史高价分布最集中的2021年，主要是改善型项目，多达4292个，占总项目个数的比重多达15%，其次是刚需，达13%；除此之外，历史高价比重出现比较集中的还有2019年的刚需项目，占比高达12%。

按照档次汇总的话，2019-2024年合计，刚需项目占比最大，达49%；其次是改善项目占比，达41%，高端项目占比相对较低，仅有9%。顶豪项目占比更少，仅有1%。

PART02

价格变动：降幅在10%以内的项目仍有11%，顶豪平均降幅最小、高端次之

就典型城市二手房项目最新挂牌参考价与其历史最高点相比，绝大数据售价降幅在10%-30%之间，项目占比超过60%，更有24%的项目降幅超过三成。降幅在10%以内的项目仅有11%，从城市层面来看，多集中在北京、上海、广州、杭州、天津等城市，降幅在10%以内的项目数量均在300以上。

进一步对典型城市的各档次项目最新挂牌参考价较历史最高价的降幅进行系统分析发现：各个档次项目的房价降幅之间存在较大差异，顶豪项目降幅最小（14%），刚需项目降幅最大（27%），整体呈现 顶豪<高端<改善<刚需 的格局。

具体城市来看，北京、深圳、南京、重庆、杭州等城市顶豪项目价格降幅均在10%以内，这些城市其余类型降幅均相对较大，尤其是刚需项目，降幅多在25%以上。更有甚至，像东莞、天津、郑州这类城市，刚需项目房价降幅在35%左右。

PART03

当前价格：高达24%的高端项目在2024年处于价格高点，刚需仅有6%

分小区档次来看，价格高点在2024年的顶豪项目数量占该档次总在售项目数量的比重高达24%，其次是高端小区，占比为13%，改善和刚需项目占比相对较少，分别为7%和6%。越高端的项目，价格坚挺的比例越大，刚需项目价格普遍韧性不足。

落到城市差异角度：杭州、北京、重庆、天津、上海等城市价格高点在2024年的小区较多，均超200个；其次是广州、南京、武汉、合肥、深圳、西安等城市，均有100余个小区价格高点在2024年。考虑到各个城市二手房项目存在较大差异，本节进一步测算了典型城市价格高点在2024年的小区数量占比，杭州比重最高，达14%，其次是重庆，约10%的项目价格高点在2024年。

综上，从2019年以来典型二手房小区挂牌价格变化趋势来看，超三成小区历史房价高点出现在2021年，也是大多数改善类项目的价格高点。

价格方面，将典型城市二手房最新挂牌参考价与其历史最高点相比，绝大多数降幅在10%-30%之间，此类项目数量占比超过60%；更有24%的项目降幅超过三成，降幅在10%以内的项目仅有11%，多集中在北京、上海、广州、杭州、天津等城市，降幅在10%以内的项目数量均在300以上。

分档次来看，顶豪项目房价平均降幅最小（14%），刚需项目降幅最大（27%），较最高点降幅整体呈现 顶豪<高端<改善<刚需 的格局。考虑到样本城市均为国内经济和人口发展处于最前列的城市，其他城市各类项目的降幅还会更大。

抗跌能力最强的小区方面，杭州、北京、重庆、天津、上海等价格高点在2024年的小区较多，均超200个；从项目数量占比来看，杭州比重最高，达14%，其次是重庆，约10%的项目价格高点在2024年。分小区档次来看，24%的顶豪小区房价高点出现在2024年，占比最高，其次是高端小区，占比为13%，改善和刚需项目占比相对较少，分别为7%和6%。项目越高端，价格坚挺的概率更高，刚需项目价格韧性不足。

究其原因，主要是当前国内缺乏好的投资渠道，中产阶级、富豪在没有好的投资项目的情况下，倾向于购买稀缺的高端物业，尤其是豪宅项目更受到热捧，联系新房市场表现，譬如上海近期翠湖天地六合庭、中海领邸等多个高端盘“日光”，浦东前滩公馆、绿发浦江园首开去化8成，僧多粥少格局下，顶豪、高端项目热销也在意料之中，价格也势必坚挺。