在房地产“存量盘活”、“租购并举”等政策背景下，保障性租赁住房REITs进一步升温，特别是2024年以来，产品“上新”节奏明显加快。

10月23日，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“招商蛇口租赁住房REIT”，证券代码：180502）在深交所正式上市，成为保障性租赁住房类基础设施公募REITs的又一支新生力量。

招商蛇口租赁住房REIT是继招商局商业房托、蛇口产园REIT后，招商蛇口的第三个REITs平台。其成功上市标志着招商蛇口已率先完成“产业园区、集中商业、长租公寓”三大资产运营业务主要板块资产上市平台的布局，不仅体现了招商蛇口的资管能力和品牌实力，也为其进一步打通“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，完成商业闭环的构建。

资本与产品双向选择

作为继蛇口产园REIT首发、扩募之后的又一创新之作，招商蛇口租赁住房REIT在发售前就引起了市场的广泛关注。

在网下询价阶段，基金管理人共收到了来自招商蛇口79家网下投资者管理的207个配售对象的有效报价。根据《发售公告》，招商蛇口租赁住房REIT网下询价阶段全场认购倍数达103.66倍，创下了2024年以来公募REITs网下全场询价倍数的新高。

据了解，招商蛇口租赁住房REIT的底层资产为位于深圳市南山区的太子湾人才公寓一期以及招商桃花园五期的林下项目。两个项目均属于招商蛇口旗下“壹栈”系列的人才租赁住房，建筑面积约6.53万平方米，共有租赁住房927套，配套商业15套。

具体来看，两处资产均位于粤港澳大湾区创新密度、经济密度最高的代表性区域之一的蛇口自贸区，该区域分布了大量高新企业及产业园区，不仅交通便捷，且周边商业、教育、医疗等配套设施完善，片区租赁需求旺盛，租金在深圳属于偏高水平，平均租金位居深圳住房租赁市场第二位。

截至2024年6月末，太子湾项目运行已满4年，今年上半年的平均出租率达94.66%；林下项目运行已满8年，今年上半年的平均出租率达97.24%，整体运营表现稳定，出租率处于高位且收益稳定，属于成熟且优质的项目资产，能够产生持续现金流。招募说明书数据显示，基础设施项目的营业收入和净利润分别由2021年的7110万元和2443万元提升至2023年的8328万元和3062万元，2024年上半年分别达到4208万元和1641万元。

上述两个项目评估总值合计为12.46亿元，预计募集资金达到13.635亿元，溢价率为9.43%，有分析指出，溢价的存在说明了基金的稀缺性和对招商蛇口租赁住房REIT未来投资价值的良好预期。据测算，若按照发售价格2.727元/份和5亿份的发售份额计算预计募集资金总额，2024年7月1日至12月31日期间对应的预测净现金流分派率将为4.00%（年化），2025年对应的预测净现金流分派率为4.05%。

近年来，由于住房租赁REIT的底层资产通常具有较高的出租率与租金收缴率，同时享有税收、土地等优惠政策，在投资回报率、分红派息方面的表现显著优于其他REITs产品，因此在公募REITs市场中属于稀缺产品。加之受经济周期影响较小，具备一定的抗周期属性，带来的收益更加稳定、风险更低，备受投资者的喜爱。

据URI研究中心统计，今年上半年，保租房REITs板块涨幅显著，达到了25.31%，较中证全收益REITs指数实现了12.59%的超额收益，为投资者带来了丰厚的回报。下半年以来，保租房REITs更是持续领涨，年内最高涨幅近30%，远超中证REITs全收益指数。

有分析表示，保租房REITs业绩表现不俗，扩募潜力较强，可扩募资产储备丰厚，价值重估空间得以打开，各项利好之下，招商蛇口租房租赁REIT的上市，将为投资者提供更好的投资机会，也将受到更多投资者关注与青睐。

公寓运营展露强劲综合实力

根据公告，招商蛇口租赁住房REIT已于9月19日开启发售，而在上市以后，运营能力和扩募潜力将成为决定项目收益率和估值水平的关键因素。

据《发售公告》介绍，招商蛇口租赁住房REIT的运营管理机构将由招商蛇口全资子公司招商伊敦担任。招商伊敦成立于2020年，负责招商蛇口旗下公寓与酒店资产管理运营，旗下拥有“壹间公寓”、“壹棠服务公寓”、“壹栈人才公寓”三大产品线，近年来发展迅速。

2024年半年报显示，今年1-6月，招商蛇口旗下长租公寓业务实现运营收入6.29亿元，同比增长24%；酒店业务实现运营收入4.96亿元，同比增长23%；报告期内新开业7个项目，新增房源2898间。截至2024年9月，招商伊敦公寓业务布局全国15个城市，管理项目82个，管理面积208万平米，房源总数4.63万间。

凭借管理实力、运营能力和产品品质等优势，招商伊敦今年屡获殊荣，跻身“2024年度影响力住房租赁运营服务企业”五强、“2024中国住房租赁企业综合实力”前五、“2024住房租赁企业盈利能力卓越表现”榜前三，蝉联2023-2024中国住房租赁企业综合实力TOP10，品牌影响力持续领跑。

值得一提的是，据招募说明书披露，由招商伊敦运营管理的太子湾项目近三年及一期租赁合同的平均续租率约为53%，林下项目近三年及一期租赁合同的平均续租率约为77%；与此同时，2024年上半年基础设施资产的毛利率达到39%，显著高于已上市5单保租房REITs平均25.57%的水平。这从侧面反映出招商蛇口在持续提升品牌价值的同时，同样也具备一定的成本控制能力，从而确保项目的投资回报率。

有分析认为，从太子湾项目和林下项目可以看出，招商伊敦具备敏锐的市场洞察力，合理的项目定位，叠加优质的服务力与卓越的运营能力，以及自身央企背景的资源优势，继而保证项目的盈利能力与可持续发展。

业内认为，招商蛇口租房租赁REIT的上市，在为投资者提供更好的投资机会的同时，也为我国住房租赁市场的健康发展提供了样本，将助力中国公募REITs市场的高质量发展。

招商蛇口租赁住房REIT发行上市后，将与招商局商业房托、蛇口产园REIT一并构建起招商蛇口资产运营业务新态势，形成“产业园区、集中商业、长租公寓”三大资产运营业务主要板块资产上市平台，并打通招商蛇口“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，加快落实“三个转变”，加速战略转型。