从9月30日广州全面解除限购新政以来，广州房地产市场成交量明显增加。广州市住建局最新披露数据显示，新政实施以来（截至10月21日），全市一手住宅认购量7680套、比9月全月一手住宅网签总量（5164套）增长48.7%。10月份（截至10月21日），全市一手住宅网签6300套，67.26万平方米，比9月全月一手住宅网签5164套，56.03万平方米，增长22.0%和19.47%；同比去年同期（去年10月1日-10月21日）的4323套，47.88万平方米，增长45.73%和40.48%。

根据冰山数据显示，从10月1日至10月21日，广州二手房成交已经达到11525套，创下近一年来新高。据其预计，广州10月的二手房成交量有望突破16000套，环比增长94%，同比增长76%。而根据广州市房地产中介协会数据，今年7、8、9三个月全市二手房网签量为27379套。近几年广州楼市二手房单月成交鲜有破万套，仅在2021年4月有突破16000套的峰值，而2024年10月的二手成交数据有望超越创造新高。

从10月以来北上广深四个一线城市的市场数据看，广州在市场成交止跌回稳趋势上十分抢眼。机构和专家正在形成共识，广州楼市的预期和信心已迎来拐点，广州楼市以“旺丁又旺财”的成交数据发出了市场全面向好的信号。

政策组合拳强力提振市场信心及预期

随着美国开启降息周期，中国的刺激经济大招也随即登场。9月24日，国务院新闻办公室就金融支持经济高质量发展有关情况举行新闻发布会，连续发布系列政策释放多重利好。在中央、央行、国家金管局、证监会等组合拳之下，相关利好释放涉及楼市、股市、政商环境、居民消费等领域，9月24日以来的A股港股主要指数一飞冲天，同期人民币汇率也连日上涨，中国经济新周期呼之欲出。在各界预期普遍向好之下，看多中国经济信号进一步增强，中国资产价值正引来修复拐点。

值得注意的是，9月26日中共中央政治局召开会议，首次提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

9月29日，北上广深相继发布限购调整公告，广州更宣布全面解除各项限购政策，率先进入楼市发展新时代。各界普遍预期，一线城市楼市将率先引领市场成交更为活跃、价格稳步向上修复。购房者自由选择、优中选优的楼市高质量发展时代已经到来！

10月17日国务院新闻办公室举行发布会，住房城乡建设部和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并宣布将落实“四取消、四降低、两增加”组合拳，以促进楼市止跌回稳，实现平稳健康发展。

这系列重磅利好包括了：取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准；降低住房公积金贷款利率0.25个百分点；降低首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房税费负担等。10月21日，央行宣布5年期以上贷款LPR为3.60%，下降0.25个百分点。这将进一步降低购房负担。

业界及市场各方对楼市新政举措抱持乐观态度，这些举措对楼市预期及信心也有十分积极的影响。实际上，自9月末以来系列经济及楼市提振政策强力持续出台，刺激的不止是股市的连番上涨，还有接踵而来的楼市成交流量。

二手交易调价反价 客户心态正发生变化

从国庆以来持续向好的一二手成交数据看，此轮成交走势不仅仅结构性回暖。合富辉煌广州公司副总经理、业务拓展部总经理梁仲贤表示，数据上看成交氛围明显好转的背后，是观望情绪降低，到访转化率明显提升。今年国庆期间则呈现出从豪宅到刚改、刚需项目，从中心区到外围区域的“百花齐放”之感。

除了一二手成交数据回暖，从种种市场新迹象来看，也能发现市场参与各方的心态在发生改变。近日，位于广州珠江新城的侨鑫汇悦台网签了一套复式大户型单位，单价约37万元/平方米，总价高达4.6亿元，这一总价不仅刷新了汇悦台2021年超3亿元的成交总价最高纪录，也再次刷新内地单套住宅售价新纪录。而另一超级豪宅项目，位于番禺的星河湾半岛五號也在国庆假期成交两套面积超1千平方米的复式大户型单位，总价超4亿元。而新世界中国在珠江新城的凯旋新世界，近期也传出将有保留单位即将入市，以吸引超豪物业买家。

市场成交回暖及豪宅成交动向也迅速刺激了市场，珠江新城、天河北等豪宅集中区域的二手挂牌价格也出现调价、反价现象。据二手中介消息，汇悦台在该4.6亿元单位成交后，有二手放盘业主迅速反价2000万元，并随后撤下房源不再挂牌出售。天河北多个小区的二手挂牌价也上调数十万至上百万不等。诸葛找房数据显示，10月二手均价为7.26万/平方米，环比上涨12.2%。

卖家心态转强，而买家心态也更为积极。以改善型买家为主要目标人群的部分市中心区楼盘项目在近期获得不错成交。如越秀琶洲南TOD在国庆期间获得超越业绩目标400%的成交，而华润万博长隆悦府、越秀观樾、中海大境等各区热点楼盘，也收获颇丰。作为广州楼市市场份额领军房企的广东保利，在国庆假期就斩获50亿元的销售业绩，销售速度刷新整个上半年，同比去年十月更是整体增长翻倍。广东相关销售负责人表示，改善客户受政策刺激出手加速，典型表现就是天瑞、珠江天悦、朗阅、天汇这些市中心区在售新楼的来访量和成交量翻倍，而其他在售项目也普遍获得不错成交。

保利天瑞售楼部现场

保利珠江天悦售楼部现场

更值得一提的是，随着广州全面放开限购，外地投资型买家开始在市场浮现。近期新世界广州多个在售项目陆续组织港人置业专场，均收获不俗业绩。而广东保利多个在售项目销售也对凤凰网房产表示，外地投资客前来抄底置业的个案有所增加。这些买家不仅来自周边城市，更有外省买家。有业界人士预期，随着广州止跌回稳市场信号明确，“买涨不买跌”的趋势将刺激更多观望买家入市置业，而广州作为一线城市，其资产价值向上修复，也将激活高净值投资者的资产配置需求，有望带动更多外地买家来穗置业。

产业升级与城市建设发力 强力支撑资产价值修复

广州楼市的抢眼成交业绩，并不仅仅限于政策强力刺激，广州市以“稳中求进”的步伐推进高质量发展，在城市产业升级与城市建设上持续发力，也为带来源源不断的动能。

近日，国务院正式批复《广州市国土空间总体规划（2021-2035年）》，明确了广州建设中心型世界城市的愿景，进一步突出广州作为中国重要的中心城市地位，首次提出“彰显海洋特色的现代化城市、科技教育文化中心”的城市性质和“全国先进制造业基地、综合性门户、国际科技创新中心重要承载地”的核心功能。

实际上，广州近年来一直重视推进产业创新与升级。在2024年广州市844个重点项目中，基础设施有281个，产业建设数量最多有365个。此外，还有11个生态环保项目，社会民生项目109个，城市更新项目78个。与2023年的项目结构相比较，不变的是产业项目始终在数量上领先，展现了广州把坚持“产业第一、制造业立市”的发展思路。

在行业分析人士看来，随着中国产业发展进一步强化创新驱动，推动产业升级高质量发展，以北上广深为代表的高能级城市正展现更强劲的动能，由此带动的津京冀、长三角、大湾区都市圈也成为中国经济发展的活力引擎。随着中国资本市场和产业创新进入新周期，相关城市的房地产市场在有望率先走出调整期，进入成交整体回暖、价格向上修复的新阶段。

与此同时，广州正加快建设世界级铁路枢纽和轨道交通体系，广州东至新塘五六线、地铁八号线东延线（万胜围-莲花）等项目开工建设，实现佛莞城际、广佛南环城际、地铁11号线、地铁3号线东延线开通，地铁运营里程力争突破700公里。其中，地铁11号线是广州首条地铁环线，自广州火车站至琶洲至广州火车站，3号线东延段自番禺广场至海傍站，均受到广州市民热切关注，相关路线开通也将大大提升区域价值成长。

各方合力做旺市场 后市预期看多动能不断

随着房地产政策强力支持、城市发展稳步向前、经济向好预期明确，土地市场也发生立竿见影的积极变化。9月29日，经过148轮竞价，广东保利城市发展有限公司以总价117.55亿元、楼面价7.65万元/平方米拿下广州天河区临江大道北侧AT080722地块（天河区南方面粉厂地块）。这一地块起价88.15亿元，刷新了今年广州涉宅地块的起拍价纪录，而竞拍现场的激烈竞逐程度也为近年罕见。其33.35%的高溢价，也代表了房地产业界对广州市场的信心和充分认可，更大大提振广州楼市后市向好预期。

凤凰网房产湾区智库专家、克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，深耕型房企入场亮剑，并将该地块成交价推至“历史总价第二”和“历史楼板价第二”的高位，不仅是企业开发实力的证明，也彰显了行业对广州楼市未来发展的信心。土拍市场发出的积极信号，一方面承接了此前楼市新政利好效应，另一方面也为四季度楼市造足了势，有利于活跃市场人气，提升行业信心，对于促进广州房地产市场止跌回稳有积极的意义。

而在国庆长假旺盛消费需求和政策支持的双重助力下，广州消费市场整体呈现加速复苏态势，各大商圈人流显著提升。天河路商圈、北京路、长隆万博等多个重点商圈的客流量均同比增长超10%，展现广州作为“流量之城”的实力。消费市场热度节节攀升，各大商业体、旅游项目客流量刷新年内纪录，为国庆假日经济注入强劲活力。可以预期的是，随着2024年第四季广州城市消费置业迎来“开门红”后，强劲的经济发展提振动能将汇聚更多的财富流量。

随着对美联储今年末两次两次降息预期的明朗化，以及中国人民银行在接下来的降息降准动作预期，也在为楼市后续成交及房价的预期管理增加看多动能。东方金诚首席宏观分析师王青认为，存量房贷的下调释放了稳楼市的积极信号，有助于推动楼市企稳回暖。“接下来的重点是进一步下调新发放居民房贷利率，这是扭转楼市预期的关键。央行已下调政策利率20个基点后，预计LPR会跟进降息，即新发放居民房贷利率下调。”

对于众多广州开发商来说，目前则依然以积极“抢收”心态应对市场需求，部分在售楼盘收回了国庆期间的价格优惠，而部分楼盘则依然维持不涨价的策略，在响应楼市“止跌回稳”政策导向同时，寻求以价换量，冲刺四季度业绩目标。整体而言，房价走势进一步下调的压力目前已大大降低，广州楼市的“止跌回稳”步伐，稳了！